Как получить максимальную прибыль от инвестиций в первичное жилье

Если к экономическому кризису добавляется политическая составляющая, граждане начинают гораздо активнее интересоваться любыми возможностями сохранения накопленных денежных средств. И одним из самых популярных способов считается инвестирование в недвижимость: покупка жилых квадратных метров для получения прибыли. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то постоянным источником дохода обычно становится сдача его в аренду. Квартиру, приобретенную у застройщика на ранних этапах строительства, инвестор обычно продает, когда дом уже сдан в эксплуатацию. Возможен и третий, комбинированный вариант, когда жилье в строящемся доме приобретается для его последующей сдачи в аренду.

Инвестиционный хит 2014-го – первичная недвижимость

В прибыльности вложений в первичную недвижимость сомневаться не приходится. Квартира в новостройке как товарный продукт сохраняет стабильность и постоянно растет в цене. Кроме того, по нормам российского законодательства, инвестору в большинстве случаев не приходится уплачивать налог с продажи первичной недвижимости. Облагается налогом только продажа квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет. А инвестор, который продает ее вскоре после сдачи дома в эксплуатацию, право собственности не оформляет и, соответственно, налог с продажи не уплачивает.

Проблема для инвестора заключается только в грамотном изначальном выборе объекта и правильном определении момента его продажи – для получения максимально высокой прибыли. При выборе новостройки эксперты профильного рынка рекомендуют в первую очередь ориентироваться не на низкую стартовую цену, а на степень ликвидности и качество предлагаемой к продаже будущей недвижимости.

Что влияет на стоимость «первички»

  • Понятно, что квартира от застройщика плавно растет в цене от минимальной, при покупке на «этапе котлована», до максимальной после приемки дома госкомиссией. Застройщики обычно увеличивают стоимость квартир пошагово, удерживая ежемесячный прирост в рамках 0,5-1%. Когда же ключи от квартир в выстроенном доме выданы, жилье приобретает собственника и переходит в разряд вторичного. На этом этапе цена обычно надолго стабилизируется и только с течением времени постепенно начнет уменьшаться за счет естественного старения дома.
  • На стоимость «первички» влияют еще и готовность окружающей инфраструктуры, транспортная доступность и прочие факторы, обеспечивающие комфорт проживания в микрорайоне. Если поначалу такие факторы отсутствуют, то после сдачи и заселения дома начинают формироваться. А вместе с появлением инфраструктуры растет и стоимость квартир в микрорайоне.
  • Резкие ценовые движения на этапе строительства дома у девелоперов непопулярны, поскольку при неумеренном росте цены появляется риск приостановки продаж. Но в процессе строительства цену может внепланово «разогнать» внезапно увеличившийся спрос. Здесь срабатывает аксиома «Владеешь информацией – владеешь миром». Если строительство буксовало по причине нехватки каких-либо разрешений, которые затем были получены, или же стройку начал контролировать Госкомстрой, или проект был перекуплен и начал активно реализовываться, или к проекту подключился крупный банк, предлагающий выгодные условия ипотеки, то активность инвесторов резко возрастает, стоимость квартир увеличивается сразу на 8-10%, и зачастую самые привлекательные варианты раскупаются за считанные дни. Информация на первичном рынке действительно решает всё!
  • Есть и еще один существенный момент. Если к моменту сдачи дома в нем остаются нераспроданные застройщиком квартиры, инвестору придется поступиться ценой не менее чем на 5%. Выбор между покупкой у застройщика и частного инвестора покупатель обычно делает в пользу самого застройщика. Это объясняется его желанием снизить риск вовлечения в мошенническую схему и экономией на переоформлении документов при переуступке права требования.
  • Еще больший процент в этом случае придется уступить инвестору, взявшему для покупки жилья ипотечный кредит и теперь продающему его по договору переуступки прав.
  • Наконец, на рост стоимости влияет сезон года. Оживление на профильном рынке всегда возникает к середине-концу весны, и пик продаж приходится на конец апреля и начало мая.

Когда лучше продавать «первичное» инвест-жилье

Единое мнение по этому вопросу не сформировали даже риелторы-профессионалы. Если рассматривать процентное отношение затрат к инвест-прибыли, то инвестиционная привлекательность капиталовложений в первичную недвижимость довольна высока на любом этапе продажи. А непредсказуемость влияния на цену всех вышеперечисленных факторов не позволяет вывести простую формулу максимально прибыльной продажи.

Но в качестве компенсации начинающим инвесторам предлагается полезный совет. Если они намерены продолжать зарабатывать на недвижимости, то не следует допускать «зависания» денег. Поэтому еще до начала продаж инвест-квартиры необходимо заняться подбором следующего перспективного объекта для вложений.

Покупка инвест-квартир: обратная сторона медали

Когда речь идет об инвестициях на рынке элитного жилья, многие девелоперы сознательно ограничивают количество таких сделок. Инвестиционное жилье может долго оставаться невостребованным уже после сдачи дома, и темные окна пустых квартир часто начинают вызывать недовольство у жильцов.

Не нравится жильцам и соседство с инвест-квартирами, сдаваемыми в аренду. Частные инвесторы не торопятся делать в них качественный ремонт и потому сдают арендаторам с достаточно низким доходом. Такие «соседи» даже при желании не могут вкладываться в развитие инфраструктуры подъезда и дома.