Хотели как лучше...

Киселева считает, что большинство квартир, попадающих на  рынок, – малогабаритные и говорить об улучшении жилищных условий и комфорта нельзя.

Давайте попробуем разобраться, что же на самом деле хотят запретить на законодательном уровне и что из этого может получиться.

В теории все люди хотят жить в больших и просторных квартирах. Это мечты. На практике же по какой-то «загадочной» причине большинство ютится в малогабаритных квартирках.

На рынке такие квартиры пользуются спросом: они удобны при разъездах, разменах. В маленькие двухкомнатные квартиры зачастую переезжают из больших однокомнатных, в маленькие однокомнатные – из коммуналок. Наконец, их покупают просто потому, что на большие нет денег. Хотя и дешевыми их не назовешь.

Сами малометражки появились в нашей стране довольно давно, а именно полвека назад, и назвались они тогда, согласно официальным документам, малогабаритными квартирами. В то время это была реальная возможность быстро решить жилищный вопрос, обеспечив наибольшее число семей пусть небольшими по площади, но зато отдельными квартирами. Молодежью они рассматривались, как возможность переехать от родителей и не жить в общежитии, предприятиями — как дополнительный мотивационный фактор для привлечения сотрудников.

В данный момент предлагаемые на первичном рынке квартиры метражом 20-25 метров, по сути, и есть те же «малометражки». На сегодняшний день они появляются уже не только в блочных или панельных зданиях, но и в высококачественных монолитных постройках. Обычной же квартирой эконом–класса, как и прежде, считается  недорогая однокомнатная квартира площадью 35-38 кв. м.

Малогабаритные квартиры до сих пор остаются на пике спроса. Это и  понятно -для людей, не располагающих  достаточными средствами для покупки более комфортного жилья, малогабаритка - реальный выход из положения. Когда семья остро нуждается в улучшении жилищных условий, - как говорится, «не до жиру». Кроме того, получить одобрение по ипотеке и регулярно вносить приличную сумму в счет погашения значительно легче при займе в 2 млн. рублей, чем в 5 млн.

Следовательно, рынок малогабаритных квартир во всех крупных городах России, включая Питер и Москву, весьма перспективен.

Интерес девелопера в данном случае тоже очевиден: чем меньше площадь квартиры, тем выше может быть стоимость квадратного метра. Если, к примеру,  стоимость одного квадратного метра в строящейся "двушке" (55-60 кв.м) составляет 69 000 руб., то в "однушке" (38-42 кв.м) это уже 75 000 руб., а в малогабаритной квартире (28-35 кв.м) - 80 000 руб.

Обратная сторона уменьшения площадей квартир и увеличения их количества в жилом комплексе – это ряд дополнительных проблем, которые девелопер должен решить. Прежде всего, это соблюдение требований по обеспеченности будущих жильцов местами в детских дошкольных и образовательных учреждениях и машиноместами в паркингах и на открытых парковках. Кроме того, при большом количестве малогабаритных квартир необходимо возводить гораздо больше перегородок в здании, а также подводить больше коммуникаций - по количеству и по мощности.

Однако всеми экспертами в области недвижимости отмечается тенденция: «Чем квартира меньше, тем выше на нее спрос». И строители реагируют на этот платежеспособный спрос: в 2011 году в общем объеме сдаваемого жилья однокомнатные и квартиры–студии составили около 80%.

Согласно многочисленным опросам, подавляющее большинство  приобретающих малогабаритную квартиру не рассчитывает жить там более 5-ти лет, и, в общем-то, эта жилплощадь расценивается как временное жилье,  определенная переходная ступень к квартире полноценного метража. Это опять-таки подтверждает, что маленькие квартиры ликвидны и интересны как продавцу, так и покупателю.

Если инициатива чиновников получит законный ход, то это приведет к очередной стагнации первичного рынка недвижимости и, как следствие, к сокращению объёмов строительства. Стоит ли сомневаться, что это будет сильным ударом для всей строительной отрасли,  не вполне еще оправившейся после кризиса 2009 года.

Стоит еще раз подчеркнуть, что малогабаритное жилье (квартиры площадью менее 30 кв.м) - это самый эффективный способ при минимуме затрат в сжатые сроки обеспечить максимальное число нуждающихся отдельными квартирами. Может, стоит подойти к проблеме доступного и комфортного жилья с другой стороны и узаконить «доступную» ипотеку?

Кто в итоге окажется прав – покажет время.

 

Ежов А.В., почетный строитель РФ, генеральный директор ЗАО «Торговый Дом Недвижимости».