Недвижимость гарантирует стабильность

Элитное строящееся жилье, а также новостройки бизнес-класса по-прежнему могут рассматриваться в качестве объектов для инвестиций. При этом наиболее заметен интерес к новым объектам, которые только выходят на рынок.

Как ни банально это звучит, недвижимость была, есть и будет инструментом для сохранения и приумножения средств. В том числе и дорогая. Практически начиная с момента зарождения рынка недвижимости в России, цены на нее всегда росли. Как и в любом экономическом цикле, были и периоды спада, но даже с учетом изменения зарплат и уровня жизни, инфляции и других параметров не надо даже говорить, насколько выросли цены на жилье за последние, к примеру, пятнадцать лет.

Если опросить строительные компании, которые возводят дома и жилые комплексы высоких ценовых категорий (включаем сюда и бизнес-класс), то представители девелоперов отметят, что по сравнению с докризисными показателями число инвесторов снизилось. Конечно, это так. Однако если рассматривать период с начала кризиса и до сего дня, в настоящее время в их полку существенно прибыло. Ведь если говорить, допустим, о бизнес-классе, арифметику инвестора никто не отменял. При покупке квартиры на начальной стадии строительства цены могут различаться как минимум на 20%, а как максимум – на 50% по сравнению с ценами на ту же квартиру на конечном этапе строительства. То есть, приобретая квартиру на стадии, допустим, «забора» или забивки свай и реализовав ее в конце строительства, но до ввода в эксплуатацию и, само собой, до получения собственности, можно заработать до 50% ее стоимости.

При этом существует ряд факторов. Если раньше они, может быть, играли не такую значительную роль, то сегодня очень важны. Это, прежде всего, грамотный выбор застройщика. Не секрет, что, несмотря на то, что девелопер работает в высоком ценовом сегменте, он может отличаться разного рода «грехами». Самый распространенный – это срыв сроков, когда дом не сдается в эксплуатацию до той даты, которая указана в проектной декларации. Причин может быть масса, но итог один – вы не сможете продать квартиру так быстро, как собирались, а сохранения стабильной экономической ситуации в стране в течение определенного количества времени никто обещать не может. Многие скажут, что срыв срока сдачи дома (хотя бы по причине невозможности подключения к постоянной схеме электроснабжения) – обычное дело, и так работает большинство застройщиков, а некоторые девелоперы и вовсе не обещают сдать дом в указанные сроки. Тем не менее, есть застройщики, в том числе и работающие в высоких ценовых сегментах, которые строят интересные для покупателей дома и при этом сдают свои объекты точно в срок. Просто, чтобы найти такую компанию, надо провести определенную работу или довериться грамотному эксперту в этой области.

Помимо застройщика, стоить обратить внимание на сам объект. Случается, что квартиры в некоторых домах находятся на рынке годами. Этот факт должен покупателя, и тем более инвестора, насторожить. Даже если цена привлекательная, а репутация застройщика пока ничем не запятнана, стоит поискать информацию о самом объекте. Иногда даже в Интернете можно найти массу интересной информации об истории объекта, земельного участка и других нюансах, которые подадут сигнал, что в этот объект инвестировать не следует, иначе не то что дивидендов – своих кровных потом не вернешь.

Есть масса важных неписаных правил при возведении дома высокой ценовой категории, которые вроде бы всем известны, однако далеко не все застройщики их соблюдают. Например, в высоких ценовых сегментах наличие паркинга – это не роскошь, а свидетельство принадлежности к бизнес-классу или к элите. Как ни удивительно, но есть еще на рынке предложения жилья в комплексах бизнес-класса и даже в «элите», где нет паркинга. Последние не выдерживают никакой критики, но, тем не менее, такие предложения на рынке есть. И даже если такая квартира предлагается с большой скидкой, по знакомству и так далее, не стоит рисковать – потом ее придется продавать с еще большим дисконтом.

Еще один немаловажный фактор – это грамотный выбор квартиры непосредственно в жилом комплексе или даже небольшом доме. Если жилье с явными недостатками, то выгодно продать его в конце строительства не получится. Например, в высоких ценовых сегментах важен вид из окна. В бизнес-классе это может быть вид на зеленую зону и водную акваторию, а в элите – на центр города, памятники архитектуры, достопримечательности. При этом даже в домах высоких ценовых сегментов есть квартиры с менее привлекательным видом. При выборе с целью инвестирования стоит приобретать первые – они в дальнейшем будут более ликвидными.

Сергей Себелев, генеральный директор компании «Альфа-Инвест»

Не секрет, что для многих экзотическими видами инвестирования были и остаются и паевые инвестиционные фонды, и вложения на фондовом рынке, и другие виды инвестирования, пожалуй, кроме «вечных ценностей»: валюты, депозитов и, конечно же, недвижимости.

Говоря о наиболее эффективных из этих вариантов, можно заметить, что перспективы недвижимости очевидны. Депозиты априори редко догоняли инфляцию, валютные риски сейчас велики, как ни дели валютную корзину. А вот ситуация на рынке недвижимости напоминает аналогичные периоды прошлых лет. Стагнация цен летом 2002 года-осенью 2003 года, затем резкий рывок в ноябре того же года, и к апрелю 2004 года средние цены поднимаются на 37%. Стагнация в течение всего 2005 года, затем рывок цен в декабре того же года. Результат – средние цены увеличиваются к сентябрю 2006 года на 120%.

Сейчас мы имеем снизившиеся цены, накопленную на руках денежную массу, ипотечные возможности, аналогичные докризисному уровню, а также постепенно снижающееся предложение квартир. Все эти факторы могут способствовать быстрому росту цен, достаточно только «поднести спичку».

Александр Коваленко, заместитель генерального директора ООО «НДВ СПб»

В классах «элит» и «бизнес» ситуация довольно сильно отличается. В кризис спрос на объекты бизнес-класса снизился сильнее, чем в других сегментах. Соответственно, изменились и цены. Поэтому сегодня дома бизнес-класса наиболее выгодны с точки зрения инвестиций. Например, в ЖК «Классика» стоимость квадратного метра ежемесячно увеличивается и выросла с начала года уже на 10%. После сдачи объекта и получения права собственности цена увеличится еще на 20-25%. Такая доходность редко достижима даже в сегменте востребованного массового жилья.

Несколько иная ситуация в элитном сегменте. Дело даже не в том, что до кризиса цены на элитную недвижимость были неадекватны качеству домов, а в том, что само понятие «элитности» было размыто и применялось ко всем объектам, имеющим хотя бы какие-то признаки эксклюзивности. Сегодня по-настоящему элитные дома можно перечислить по пальцам. И цены в них вполне соответствуют уровню объектов. Но, если говорить об интересе частных инвесторов к элитным новостройкам, то он скорее ограничен. В Петербурге есть один-два объекта, которые являются абсолютно неповторимыми как в плане локации, так и архитектурной концепции. Но и в таких домах инвестиции делаются с целью сохранения капитала, а не перепродажи. В целом же, люди, обладающие суммами для инвестиций в элитную недвижимость, имеют ряд альтернатив. Хотя возможно, что неспокойная ситуация на мировых фондовых рынках заставит взглянуть на новостройки самого высокого сегмента свежим взглядом.

Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»

Если говорить об элитном сегменте, то в настоящее время, по нашим исследованиям, большинство покупателей все же приобретает жилье для себя, а не с целью инвестирования. Однако, учитывая нестабильную ситуацию с валютой, а также негативные изменения на фондовом рынке, недвижимость в качестве сохранения средств – это самый надежный и стабильный вариант.

В целом же строящееся жилье – это потенциальная возможность получения прибыли до 30% при условии покупки на начальной стадии строительства и продажи на конечной, перед вводом объекта в эксплуатацию. При этом, конечно же, застройщик должен быть надежным и сдающим свои объекты в срок. Сегодня на рынке строящегося элитного жилья, а также на рынке новостроек бизнес-класса практически нет новых объектов, которые позволили бы инвестору действовать по вышеуказанной схеме. Ближе к концу года ожидается выход на рынок ряда объектов, как в элитном сегменте, так и в бизнес-классе. Тогда возможно появление нового витка инвестиционных сделок. Что касается сегмента масс-маркет, то здесь новых объектов на рынке значительно больше, и доля инвестиционных сделок составляет сейчас 10% и далее будет только расти.

Оксана Бушуйкина, директор по маркетингу и развитию ЗАО «Торговый Дом Недвижимости»

Инвестирование – вложение средств для получения прибыли, а также перемещение средств из других финансовых инструментов в недвижимость с целью фиксации полученной прибыли. Последнее наблюдается, когда ситуация на фондовых рынках не вполне стабильна, что, кстати, сейчас и происходит. Специалисты говорят о грядущей второй волне кризиса, что связывается с состоянием экономики США и стран Евросоюза. Для России можно прогнозировать достаточно стабильное состояние до проведения президентских выборов в марте 2012 года. Именно к этому периоду цены на недвижимость достигнут своего пика за последние три года.

Объем предложения объектов классов «бизнес» и «элита», на первый взгляд, кажется достаточным. Но при рассмотрении большинство объектов имеют изъяны: срыв сроков и низкие темпы строительства, просроченные договоры аренды участков и т.д. Итого: проекты, вызывающие доверие и интерес у покупателя, можно пересчитать по пальцам.

Цены в сегменте бизнес-класса стабилизировались к началу 2011 года и сейчас понемногу растут. В элитном классе тенденция умеренного роста (на уровне инфляции) наблюдается уже с начала 2010 года. И можно предположить более активный рост цен вплоть до марта 2012 года, особенно для объектов бизнес-класса. В итоге, можно посоветовать следующее. Приобретать жилье для собственного проживания целесообразно в ближайшее время. Инвестировать в недвижимость с целью сохранения средств разумно. К инвестициям с целью получения прибыли стоит относиться весьма взвешенно. Здесь требуются детальные расчеты, консультация эксперта.

Вадим Дегтярев, директор по инвестициям ООО «Новый Петербург»

Действительно, клиенты ограничены в выборе средств для приумножения своих накоплений. Как показал опыт прошлых лет, недвижимость для большинства граждан – практически единственный инструмент для сбережения и накопления. Сейчас складывается такая ситуация, что покупатель становится более искушенным, и элитное жилье и жилье бизнес-класса постепенно будет пользоваться большим спросом. Понимая это, частный инвестор может неплохо заработать.

Покупатели, которые вкладывают средства в жилье высокого класса (включая бизнес-класс) с целью извлечения прибыли, остались на рынке, и, более того, число совершаемых сделок растет. Причем интересна тенденция: часто покупатель инвестирует в такое жилье на этапе строительства, не определившись до конца, приобретает он его для себя или с целью перепродажи и получения прибыли. При выборе объекта для инвестиций, помимо доходности, инвестор руководствуется собственным вкусом. Наблюдая рост числа таких покупателей, мы специально для них открыли наш новый офис на Невском проспекте, 1.

Инвесторы, пережив кризис, понимают, что материальные активы в случае ухудшения экономической ситуации могут потерять в цене, но, в отличие от иных активов, стоимость недвижимости снижается не столь существенно, как, например, акций на фондовом рынке. И, как показал кризис, потери в цене жилья высокого класса в процентном отношении оказались менее значительны, чем в жилье эконом-класса. Инвестиции в строящееся жилье, как правило, осуществляются до ввода в эксплуатацию, когда конечный покупатель, приобретающий жилье для себя, уже не несет никаких рисков, а для инвестора заканчивается рост, обусловленный изменением этапа строительства.

Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”»

Покупка недвижимости, особенно класса «элит» – неизменно выгодный инструмент сохранения средств, поскольку стоимость жилья в центре с течением времени только растет, и в длительной перспективе преумножение вложенных средств становится еще значительней. Вместе с тем, необходимо отметить, что рынок премиального домостроения нельзя отнести к сугубо инвестиционному. По нашим оценкам, количество инвестиционных сделок не превышает 4% от общего числа покупок, совершаемых сегодня на петербургском рынке статусного жилья. Сегодня большинство наших клиентов приобретают респектабельное жилье, прежде всего, для себя, а сохранение и преумножение вложенных средств выступает дополнительным бонусом. Покупка качественной недвижимости остается одним из наиболее стабильных и надежных вариантов сохранения средств в России.