Часто задаваемые вопросы

Здравствуйте, Подскажите как поступить в данной ситуации. Мы купили квартиру в новостройке по ипотеке, ДДУ оформлен на меня. Мама выступала созаемщиком в ипотеке. Вопрос следующий. Так как у нее зарплата белая, возможно ли маме получить налоговый вычет, при том что ДДУ оформлен на меня? Собственность будет оформляться в ближайшее время и если это будет возможным то на маму. И возможно ли ее оформить на маму? Какие документы в этом случае требуются?

C уважением, Неля. Москва, 08 октября 2014.

Неля, есть два нюанса: кто оплачивал (или за кого) ипотечные платежи? кто указан в платежном поручении, чьи паспортные данные? И второй: если вы не оформите дополнения к дду( с обязательной регистрацией в УФРС, с согласия банка, о том, что мама имеет долю в квартире, то мама точно не сможет претендовать на налоговый вычет...

В соответствии со ст. 220 НК РФ: «имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы)».

Кроме того, для подтверждения права на налоговый вычет вы должны предоставить договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме).

с уважением, Ежов А.В.

Помогите пожалуйста разобраться с налогами. После подписания всех актов и получения ключей на квартиру, купленную по договору ДДУ, в Москве, нужно ли платить какие-то разовые налоги на покупку, в какой срок. Нужно куда-то бежать самостоятельно или просто ждать пока придет извещение?

Руслан , Москва, 07 октября 2014.

Уважаемый Руслан!
Видимо вы ошибочно приняли налог на недвижимость за налог на покупку (которого не существует)! А вот если будете продавать, то в зависимости от срока правообладания (менее 3лет) и стоимости квартиры, возникает налог с разницы цены покупки(ДДУ) и продажи(ДКП) и составляет 13%).

Касаемо налога на имущество(недвижимость в вашем случае), я бы рекомендовал зарегистрироваться на портале в налоговой и просматривать ваши налоги в электронном виде. Извещения не всегда доходят, а это не освобождает от уплаты налога и начисления пени за его неуплату в срок.

с уважением, Ежов А.В.

Хотим приобрести квартиру новостройке с использованием мат.капитала.

Светлана, Санкт-Петербург, 5 октября 2014 г.

Закон позволяет тратить средства маткапитала для оплаты рассрочки при покупке жилья в новостройке. При такой схеме оплаты необходимо соблюсти условие: в период действия рассрочки ребенку, при рождении которого получена субсидия, должно исполниться три года.

В случае приобретения квартиры с использованием ипотеки, маткапитал можно потратить как на погашение основного долга, так и на погашение процентов по кредиту.

Причем средства маткапитала также можно потратить на погашение жилищного кредита, который семья взяла за несколько лет до рождения второго ребенка.

И лучше для начала уточнить работает ли конкретный застройщик с госсубсидиями и не поменяется ли базовая цена квартиры при использовании маткапитала.

Недавно в 256 федеральный закон были внесены поправки, снимающие требования к новостройкам, – теперь нет необходимости, чтобы готовность дома составляла не менее 70%.

с уважением, Ежов А.В.

Добрый день! подскажите пожалуйста, попадает ли под налог продавец 1/2 доли в квартире, продавая ее за 1000000 руб, если срок владения менее 3 лет?

Ольга, Санкт-Петербург, 29 июня 2014,

Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578

Налоговый орган разъяснил: если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, то имущественный вычет в размере 1 млн руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Если каждый их владелец в праве собственности на квартиру продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный вычет в размере 1 млн руб.

Данное разъяснение доведено ФНС России до сведения нижестоящих налоговых органов.

НО !!!!!!! Вот точная выдержка из подобного письма МинФина: ...Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Другими словами, мой налоговый инспектор, мне разъяснил, что не только надо отдельными договорами продавать, но и до этого, доли должны были быть приобретены по отдельным договорам купли-продажи!!!! Так, что на мой взгляд точку рано ставить!! Каждый налоговик, трактует это письмо со своим мнением!

с уважением, Ежов А.В.

хотим купить новостройку, где подрядчик продает свои квартиры, полученные в зачет. продают по предварительному договору, под Вексель. были ли у кого-нибудь аналогичные сделки? какие риски? на что обратить особое внимание в Договоре? что можете посоветовать? Отзывы о застройщике положительные. спасибо!

Жанна, Москва, 29 июня 2014

Уважаемая Жанна!

Если застройщик надежный (по Москве вам виднее), то бояться нет смысла, но все равно просчитайте потенциальные риски:

1. С покупкой квартиры вексель никак не связан. В его реквизитах указывается номинальная стоимость векселя, срок его погашения, кому и кем он выдан. Купив вексель, покупатель, по сути, одалживает деньги строительной компании, которая по истечении указанного срока обязуется их вернуть уже в виде квартиры.
2. Нет гарантии что будет получена именно та квартира, на которую рассчитывал покупатель.(обязательно отразите связь векселя с квартирой в договоре)
3. На вексельную схему покупки жилья не распространяется закон об участии в долевом строительстве, а, следовательно, ни о каких санкциях (неустойке, возмещении убытков) при нарушении застройщиком сроков сдачи, требований к качеству жилья и других оговоренных условий речи не идет.
4. Застройщик может передумать заключать с покупателем основной договор купли-продажи квартиры, и покупатель будет иметь право только на денежную сумму, уплаченную за вексель, а не на квартиру.
5. Требовать возврата денег можно только по наступлению срока выплаты, указанного в векселе.
6. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя.
7. На вексельную схему не распространяется закон о Защите прав потребителей!!

с уважением, Ежов А.В.

Здравствуйте, растолкуйте пожалуйста чем отличается ДДУ в пользу третьего лица от ДДУ об исполнении третьему лицу? Запутался окончательно. Помогите разобраться. Может это одно и тоже??

Илья , Ленинградская область, 20 июня 2014, 12:05/p>

Уважаемый Илья!

Увы, это принципиально разные вещи!

1. ДДУ в пользу третьего лица, предоставляет третьему лицу право на получение доли (квартиры) в жилом комплексе. Обязанность по оплате остается на Дольщике. При ненадлежащем финансировании Дольщиком строительства, Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу, так как за оплату все равно отвечает Дольщик!!! По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не Дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться сам Дольщик. Дольщик и Застройщик не вправе расторгать или изменять заключенный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того момента, как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору.
2. ДДУ может быть заключен как договор об исполнении третьему лицу. Применяется редко, в основном по такой схеме организации могут участвовать в строительстве жилья для своих работников. (если еще сохранились компании, которые готовы выделять своим сотрудникам квартиры ) По договору об исполнении третьему лицу, последнее не вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в построенном объекте. Передавая долю в построенном объекте непосредственно третьему лицу, Застройщик лишь исполняет таким способом свою обязанность перед Дольщиком (и только с согласия Дольщика). Только Дольщик, в течение всего срока действия договора является лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора от Застройщика.

с уважением, Ежов А.В.

Дом сдан. Продается квартира. Собственность получают. Предлагают либо сразу на нас ее оформить со свидетельством (сколько это стоит денег?) либо дождаться собственности и по договору купли-продажи предложено указать ровно половину суммы 6,5 млн. Квартира 12, 5 стоит. Как люди покупают такие новостройки? Рискованно ли указывать инвестиционную стоимость в договоре?

Инна , Москва, 15 июня 2014,

1. Если у вас ДДУ, то цессия все равно не даст вам свидетельства, а только зарегистрированный на ваше имя договор, который не является свидетельством! Опять же это возможно, только если не подписан акт приема-передачи квартиры! Одним из основных условий для получения собственности является, ввод объекта в эксплуатацию! Если дом введен, то застройщик не проведет цессию с вами. А его разрешение может потребоваться, если в ДДУ, есть такой пункт!
2. Если ЖСК, то у Вас будет вступление в кооператив и оплата пая, что тоже не является свидетельством о собственности! Это дает право на оформление собственности после ввода объекта в эксплуатацию!
3. Прошу не путать сдачу дома и ввод в эксплуатацию!
4. Сомнительно, что цена выросла в два раза! Средний показатель роста новостройки от котлована до сдачи это 35-45%.

С уважением, Ежов А.В.

Уважаемый коллега! Подскажите, пожалуйста. Клиенты хотят посмотреть квартиру. Дом еще не сдан. План квартиры и документы они видели. Как можно организовать просмотр и можно ли?

Вероника, Санкт-Петербург, 11 апреля 2014

Уважаемая Вероника!

Официально, с разрешения можно посмотреть шоу-рум, так называемые квартиры для просмотра, как правило, на первом этаже! Вашу квартиру в период стройки посмотреть нельзя в связи с правилами техники безопасности. Простой пример, несколько лет назад, у одного из застройщиков произошел несчастный случай, рабочего завалило кирпичом, который просыпался с поддона из-за соскользнувшего стропа! А представьте себе, если с покупателем такое произойдет!

с уважением, Ежов А.В.

Здравствуйте! Помогите разобраться, пожалуйста. Есть дачный земельный участок, купили в 2006 году по расписке без договора купли-продажи, просто выдали членскую книжку и все. Начали сейчас оформлять, оказалось, что на участок имеется право пожизненного наследуемого владения за прежним хозяином, какие действия предпринять, чтобы оформить за собой право собственности? заранее всем спасибо!

Юлия, Санкт-Петербург, 9 апреля 2014

Уважаемая Юлия! Ознакомьтесь с изменениями к статье Гражданского кодекса, касающихся выморочных участков!

25.07.2013 Федеральный закон Российской Федерации от 23 июля 2013 г. N 223-ФЗ "О внесении изменения в статью 1151 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации":
«Осиротевшие квартиры, дачи, земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, а также доли в них отныне будут передаваться в собственность поселений и муниципалитетов, на территории которых расположены. В том числе Москвы и Санкт-Петербурга. И включаться в жилищный фонд социального использования.

Имущество становится выморочным только после смерти его собственника и при отсутствии наследников. Наследование выморочного имущества применяется в качестве экстренной меры и, в большинстве случаев, сопровождается длительными судебными тяжбами. При этом следует иметь в виду, что лица, не являющиеся кровными родственниками, не могут быть призваны к наследованию по закону, а срок приобретательской давности на объекты недвижимого имущества составляет 15 лет». Вывод: у Вас сложный путь! Начинайте его с похода к адвокату, получите необходимые консультации и при его поддержке, попробуйте договориться с наследниками, если таковые есть! Если нет, то придется с большим трудом(!) доказывать в суде, что вы добропорядочный приобретатель! Получить у государства что-либо обратно очень сложно, если оно успеет наложить лапу! Не медлите, не откладывайте на завтра! Успехов!

с уважением, Ежов А.В.

Может ли гражданин РФ, вышедший на пенсию в прошлом году, рассчитывать на налоговый вычет при покупке недвижимости на территории РФ и каковы могут быть нюансы? Спасибо.

С уважением, Роза Абрамовна, Санкт-Петербург, 5 апреля 2014

Уважаемая Роза Абрамовна!

Налоговый вычет - это возврат средств, уплаченных в виде подоходного налога. Правом на вычет обладают получатели налогооблагаемого дохода. Вместе с тем, с 1 января 2012 г. неработающие пенсионеры, чьи пенсии не облагаются 13-процентной налоговой ставкой, могут претендовать на имущественный налоговый вычет.

Новая редакция статьи 23 Налогового кодекса РФ содержит несколько ограничительных условий, касающихся порядка получения вычета, а также юридического статуса лица, претендующего на этот вычет: пенсионер имеет право вернуть часть средств (в размере 13% от общей суммы), потраченных на приобретение/строительство жилья, если:

1. в годы, предшествующие году выхода на пенсию, он получал налогооблагаемый доход — при соблюдении этого условия налоговый вычет может быть перенесен на те годы, когда пенсионер еще получал налогооблагаемый доход (так как получить вычет налогоплательщик может лишь пока он уплачивает НДФЛ), однако:
2. период переноса не может превышать трех лет.

Например: в 2011 г. гражданин вышел на пенсию и в этом же году приобрел квартиру. Согласно письму Минфина от 27.01.12 № 03-04-05/7-85, в 2012 г. он получил право вернуть часть средств, уплаченных при покупке жилья. Каким образом будет распределена выплата имущественного вычета, если данный гражданин стал безработным за два года до выхода на пенсию? Обращаясь за вычетом в инспекцию в конце налогового периода, он будет претендовать на выплату вычета только за 2008 г.

с уважением, Ежов А.В.