Досрочная выплата ипотеки: обратная сторона медали
Особенности менталитета толкают многих россиян на досрочное закрытие ипотечных кредитов. Осознание присутствия обязательств перед банком не дают покоя большинству среднестатистических заемщиков, и вызывает желание сбросить их с себя как можно скорее. Получив любые непредвиденные доходы: наследство, прибавку к зарплате, премию или поощрение, выигрыш или выручку от продажи чего-либо, многие спешат делать досрочные платежи по ипотеке. Таким образом, около пятой части всех кредитов на жилье в России погашается ранее установленного срока. Но так ли все выгодно и просто, как кажется на первый взгляд?
Подводные камни досрочного погашения кредита
До 2011 года банки в РФ имели право устанавливать определенные штрафы или дополнительные комиссии за досрочное погашение кредита заемщиком. После принятия ряда изменений к ГК РФ подобные санкции были отменены. Как понимаете, заинтересованность банков и кредитующих организаций в том, что заемщик будет выплачивать определенные проценты, никуда не исчезла. Поэтому вам необходимо внимательно изучить кредитный договор в части установки процедуры досрочного погашения ипотеки. Тут кредитующая организация может определить ряд ограничений, чтобы максимально оградить себя от потери выгоды. Наиболее распространены следующие условия:
- внушительный минимальный взнос;
- мораторий на досрочное погашение – термин, в течение которого вы не сможете вернуть кредит раньше времени;
- всевозможные бюрократические проволочки, необходимость оформления большого пакета дополнительных документов;
- штрафы за неисполнение обязательств, например, если вы сообщили о намерении внести досрочный платеж, но не осуществили его.
Обо всех этих нюансах необходимо подробно узнать во время оформления и одобрения ипотеки. О намерении внести досрочный платеж необходимо ставить банк в известность за 30 дней до планируемой даты.
Время - деньги, или в какие сроки погашать ипотеку наиболее выгодно
Схема погашения кредита – это решающий фактор, от которого зависит выгода от его досрочной выплаты. Большинство российских банков обезопасили себя путем установления аннуитетной схемы. Это значит, что заранее, во время оформления ипотеки, рассчитывается сумма процентов и размеры равных ежемесячных платежей. Поскольку изначально большая часть вносимых средств направляется на погашение процентов, а не собственно суммы займа, и лишь к завершению срока ситуация меняется, то выгода от досрочного погашения становится мизерной.
Рассмотрим на примере: ипотека сроком на 15 лет, сумма – 3млн. рублей, под 11% годовых. В конце срока переплата составит около 3.2млн. рублей. Если же попробовать погасить этот кредит через 2 года, то необходимо будет единовременно внести платеж в размере 2.8млн. рублей, а экономия на процентах составит приблизительно 2.2млн. При преждевременном погашении займа через 10лет экономия составит около 500 тыс. рублей, а переплата по процентам – около 2.7млн. рублей.
Тут напрашивается вывод, что владельцу недвижимости выгоднее, чтобы кредит закрылся раньше. Но это не делает выгодным схему, при которой вы намеренно оформляете ипотеку на долгий срок, заранее планируя закрыть ее раньше. Это выглядит спокойнее и надежнее: при возможности расплатиться с банком как можно быстрее, а при отсутствии такой возможности спокойно платить установленные регулярные платежи. Но вы можете встретиться с такой ситуацией, что ваш кредитующий банк за счет дополнительных платежей сокращает вам не срок кредита, а минимальную сумму ежемесячного платежа. Остаток долга все равно будет растянут на длительный период и ваша выгода, как заемщика, абсолютно теряется. В случае, когда досрочные выплаты сокращают срок кредитования, разницы между длительной и краткосрочной ипотекой практически нет.
Стоит ли погашать кредит досрочно постепенно
Порядок частичного досрочного погашения кредита очень близок к его полному досрочному закрытию. Разница заключается лишь в том, что заемщик должен указать в заявлении, какую сумму он желает направить в счет погашения займа. Ключевой момент здесь – это ответные преференции банка. То есть, предлагается ли сократить срок кредитования, либо уменьшить размер ежемесячного платежа. Идеально, если банк дает право выбора заемщику, поскольку каждый из этих вариантов имеет и сальные, и слабые стороны. Сокращение термина ипотеки позволит быстрее выплатить ее, сэкономить на процентах, сбросить груз долгового обязательства. Зато снижение ежемесячного платежа позволит снять часть нагрузки с семейного бюджета или получить положительно решение по выдаче другого кредита на необходимые цели.
Применить свободные средства с большей выгодой
Если у вас появились свободные финансы, не спешите с помощью них досрочно погасить ипотеку. Есть ряд ситуаций, когда эти деньги могут быть использованы более целесообразно. Рассмотрите и оцените все возможные плюсы и потери, различные варианты применения денежных средств. Например, многие предприниматели пользуются ипотекой и вкладывают средства в развитие своего дела, поскольку понимают, что процент по ипотеке существенно ниже, чем кредитные ставки на развитие бизнеса.
Еще один распространенный способ выгодно использовать освободившуюся сумму – открыть депозитный вклад. Тут вы будете получать проценты от внесенной суммы, значительно превышающие процентную ставку по ипотеке. Разве выгода не очевидна?
В конце концов, преждевременные выплаты могут стать серьезной нагрузкой на ваш семейный бюджет, а постоянный отказ от чего-либо и стесненные условия из-за спешки с закрытием ипотеки способны значительно омрачить радость от покупки собственного жилья.