Ипотека под залог имеющегося жилья: преимущества и недостатки

Преимущества ломбардной ипотеки

Первым плюсом залога «старой» квартиры является возможность получить щадящие процентные ставки. Хотя справедливости ради стоит отметить, что в последнее время многие финансовые учреждения постепенно сокращают разрыв между ипотечными ставками для разных типов залога. Следует ожидать, что в скором времени разница между ними совсем исчезнет.

Вторым бонусом оформления ломбардной ипотеки является возможность приобретения жилья на первичном рынке в любом объекте недвижимости, независимо от его аккредитации в каком-либо банке. Обычно же финансисты предоставляют кредиты на покупку квартиры только в аккредитованных новостройках. При этом застройщики могут предоставлять на выбор всего 5-6 банков, в которых они прошли аккредитацию.

Заемщикам также стоит обратить внимание на программу «Переезд» от АИЖК. Согласно ей, клиент получает отсрочку на продажу имеющегося жилья на срок до 2-х лет. Данная программа действует во многих региональных отделениях Агентства.

Одним из наибольших плюсов ломбардной ипотеки специалисты называют отсутствие необходимости платить первый взнос. Многие банки подобную форму оформления кредита так и рекламируют – «ипотека без первоначального взноса».

Залог залогу рознь

Не каждый собственник квартиры (дома) может рассчитывать, что его недвижимость примут в качестве залога. Так, ни один банк не станет связываться с «хрущевками», подпадающими под программу реновации. Также разочарование ждет тех собственников, чье жилье входит в программу развития исторического центра СПб. Кроме того, повышенное предубеждение банкиров вызывают объекты, построенные более полувека назад.

Среди других факторов, влияющих на отклонение заявки на ломбардную ипотеку, − высокий процент износа здания, наличие неутвержденных перепланировок, необходимость реконструкции и пр. Также ключевым моментом для отказа могут стать сомнения в «юридической чистоте» квартиры (например, если доля собственности принадлежит несовершеннолетнему или таковой прописан на ее квадратных метрах). Кроме того, к малоликвидным банки зачастую относят квартиры, расположенные на первых и последних этажах, в старых зданиях со смешанными или деревянными перекрытиями, с газовыми колонками, малометражки-«гостинки», квартиры вблизи неблагополучных объектов. Неохотно банки принимают в залог жилье, относящееся к памятникам архитектуры (есть риск, что такой дом может быть передан в собственность государству).

Если предоставлять под залог коттедж, стоит учитывать, что вместе с домом закладывается и земельный участок. При этом, чтобы коттедж приняли в качестве залога, он должен располагаться в населенном пункте недалеко от других жилых домов, иметь круглогодично подъездную дорогу и быть пригодным для проживания.

Поскольку требования к объекту залога у различных финансовых учреждений отличаются, заявки на оформление кредита лучше подавать сразу в несколько банков. Тем более что пакет документов везде одинаков. Таким образом, у заемщика будет больше шансов получить кредит и появится возможность выбора оптимальных условий кредитования.

Определение стоимости залога

Заемщик может получить в ипотеку около 70% стоимости залогового имущества (верхний порог займа в отдельных банках составляет 80%). При этом учитывайте, что оценка залоговой квартиры осуществляется представителем финансового учреждения с дисконтом. Иначе говоря, цена, определяемая банком, может оказаться вдвое меньше той, на которую рассчитывает заемщик.

Еще одним неприятным моментом для потенциального клиента может оказаться ограничение размера кредитования. Заемщик не получит всю сумму, необходимую для приобретения квартиры. 10-15% ее стоимости ему придется заплатить в качестве первоначального взноса. В некоторых банках условия кредитования еще жестче.

Тем, кто выбрал ломбардный кредит, стоит заблаговременно выяснить у различных финансистов, какую предельную сумму они могут предоставить. Оценить недвижимость можно самостоятельно: многочисленные интернет-ресурсы делают это довольно объективно (погрешность составляет около 10%).

Контроль полученных средств

Существенным минусом ломбардной ипотеки специалисты называют ограничение на использование кредитных средств. Ломбардное кредитование делится на два типа – целевое (деньги выделяются исключительно на приобретение жилья, их использование должно иметь документальное подтверждение) и нецелевое (деньги можно тратить на любые нужды, при этом отчета, куда именно, не требуется). Однако заемщики в большинстве случаев предпочитают брать целевые кредиты, процентные ставки по которым существенно ниже.

Если заемщик получил целевой кредит под залог имеющегося жилья, а после не подтвердил его целевое использование, финансовое учреждение вправе признать кредит нецелевым. Последствия данного решения – оплата штрафных санкций и повышение процентной ставки. По мнению финансистов, такой жесткий подход дисциплинирует заемщиков.

Средний срок одобрения кредита банковским учреждением составляет не более 3-х дней. Если потенциальный покупатель собирается приобретать квартиру в настройках и желает для этого оформить ипотеку, сроки бронирования жилья могут составлять около 3-х недель.

Особенности страховки

Ломбардная ипотека «отпугивает» часть потенциальных заемщиков более высокими расходами на оформление страховых полисов. Если ипотека оформляется под залог приобретаемого имущества, ряд банков до момента оформления права собственности требует оплатить только страховку жизни и здоровья. Ломбардная ипотека страхует три случая:

  • жизнь и здоровье (варьируется от 0,3 до 1,5% от размера кредита; зависит от пола и возраста клиента);
  • титул (потерю права собственности; составляет 0,15% от суммы кредитования);
  • недвижимое имущество (стоимость страховки стартует от 1,5% от размера кредита).

Отказавшись от полного страхового пакета, клиенты рискуют навлечь гнев финансовых учреждений в виде существенного увеличения процентной ставки.

Однако стоит отметить: не все заемщики хотят сэкономить на страховых полисах. Они видят в их оформлении свои преимущества: в случае наступления неблагоприятной финансовой ситуации страховщик, по сути, обязан оказать заемщику реальную помощь. При этом, как видно из страховых тарифов, дополнительная финансовая нагрузка на клиента ломбардной ипотеки незначительная.

Хочу продать залог!

У некоторых заемщиков, получивших деньги по программе ломбардного кредитования, впоследствии возникает желание продать залоговое имущество, чтобы поскорее рассчитаться с долгами за новое жилье. Но далеко не каждый банк позволит это сделать, если средств от продажи не хватит на полное покрытие займа: банкиры не рискнут оставить долг без залога. Все же выход из этой ситуации есть – можно договориться с банком о замене залога. То есть в качестве такового оформить вновь приобретенное жилье. Многие банки в этом вопросе идут навстречу клиентам.

Кстати, вероятность того, что залог придется продавать, потенциальному клиенту лучше предусмотреть еще на стадии оформлении кредита. Поэтому не лишним будет узнать позицию кредитора по данной проблеме.

Как видите, у ломбардной ипотеки есть свои недостатки. Но большинство из них либо легко решаемы, либо не слишком принципиальны.