Ипотека: суть и нюансы оформления

Безусловно, для многих людей подобный вариант является едва ли не единственной возможностью стать собственником жилой недвижимости. Но оформить ипотечный кредит может далеко не каждый.

Кому дают ипотеку?

Чтобы получить ипотечный кредит, клиент должен соответствовать определенным требованиям:

• Заемщик не может рассчитывать на получение крупной суммы без предоставления залога. Таковым может стать либо уже имеющаяся недвижимость, либо приобретаемое жилье. В последнем случае необходимо иметь на руках некоторую сумму для погашения первого взноса (ее размер, как правило, составляет не менее 15% от стоимости приобретаемого объекта).
• Заемщик не должен быть обременен другими кредитами. Это не означает, что, имея иные кредитные обязательства, клиент не сможет оформить ипотеку. Заемщик считается платежеспособным, если суммы его выплат по ранее взятым кредитным обязательствам не превышают половины доходов. Так, при расходовании на погашение уже имеющихся кредитов порядка 20% доходов, клиент может получить одобрение банка на оформление ипотеки.
• Заемщик не может быть владельцем кредитных карт с неиспользованным лимитом, которые считаются долговым обязательством. Поэтому перед оформлением ипотеки такие кредитные карты придется закрыть.
• Заемщик должен иметь российское гражданство и определенный стаж работы.

Кроме того, финансовые учреждения более охотно идут навстречу тем клиентам, у которых имеется положительная кредитная история, высшее образование (гарантирует большую востребованность на рынке труда), любое ликвидное имущество (земля, квартира, автомобиль и т. д.).

Уровень доходов: чем больше, тем лучше

Потенциальному заемщику выгоднее максимально раскрывать свои источники доходов – чем они выше, тем на большую сумму кредита можно рассчитывать. Это значит, клиент получит возможность приобрести жилье более высокого класса.

Сегодня в Центробанке и Минфине РФ рассматривают вопрос о допуске финансистов к источникам информации, отображающим сведения о доходах россиян, − к ним относится Пенсионный фонд и ФНС России. Пока же банки определяют кредитоспособность заемщика преимущественно по справке о доходах, предоставляемой с места работы по стандартной форме 2-НДФЛ. Также справка о доходах может составляться в свободной форме за подписью руководителя организации или ее главного бухгалтера. Финансисты больше уверены в первом варианте документа, более того, форма 2-НДФЛ может стать основанием для назначения щадящей процентной ставки.

Заемщикам на заметку: если в справке указан уровень доходов, существенно отличающийся от среднестатистического в данном сегменте рынка труда, банк может усомниться в подлинности документа и отказать в предоставлении кредита.

Помимо основной заработной платы, в подсчете общей суммы доходов учитывают заработки с дополнительного места работы (для их подтверждения понадобится подписанная работодателем справка, заверенная отделом кадров копия трудового контракта и заверенная налоговой инспекцией копия налоговой декларации за прошедший отчетный период), доходы от сдачи в аренду объектов недвижимости, доходы от владения акциями предприятия. Для подтверждения последних придется предъявлять заемщику заверенные копии учредительных документов. Более того, в большинстве финансовых организаций потенциальному клиенту также придется предоставить доказательство того, что компания, акционером которой он выступает, является прибыльной. В качестве подтверждающих документов может быть использована налоговая отчетность.

Отдельные банки предоставляют такую финансовую услугу, как «ипотека по двум документам». Данная кредитная программа не требует от клиента подробной информации о всех источниках доходов и их уровне. Однако в этом случае заемщика ожидает высокий размер вступительного взноса – от 35%.

Общая характеристика будущих владельцев квартир

Воспользоваться программой ипотечного кредитования может заемщик, имеющий постоянное место работы. Что касается рабочего стажа, он может составлять испытательный срок и несколько месяцев сверх него.

Если у потенциального клиента не хватает собственных средств для улучшения жилищных условий, он вправе привлечь других созаемщиков. Для клиентов, состоящих в браке, многие финансовые учреждения требуют, чтобы созаемщиком выступал второй из супругов (причем в ряде случаев это требование является обязательным условием).

Все созаемщики несут солидарную ответственность по ипотечному кредиту, мера которой фиксируется в договоре ипотеки. Для оформления кредита созаемщики также должны предоставить банку полный пакет документов. После получения займа и приобретения квартиры созаемщики становятся совладельцами недвижимости, при этом не важно, участвовали ли они в погашении кредита или нет. Если супруги, оформляя ипотеку, желают избежать солидарной ответственности, им необходимо составить брачный контракт.

На решение банка о предоставлении ипотеки влияет и возраст заемщика. Не стоит рассчитывать на благосклонность финансовых учреждений молодым людям, не достигшим 21 года. Банки не будут рады юношам призывного возраста, не имеющим на руках военного билета.

Что касается людей пожилого возраста, банкиры, как правило, готовы оказать финансовую помощь тем, кто в состоянии вернуть долг до выхода на пенсию.

Правила подстраховки

В расчет будущих расходов на погашение ипотечного кредита следует внести сумму страховки. ГК РФ обязывает страховать только предмет залога, остальные случаи – на усмотрение клиента. Однако банки формируют тарифы таким образом, что заемщику выгоднее оплатить полный страховой пакет, нежели отказаться от необязательных случаев страхования. Так, страховка титула составляет 0,15% от стоимости объекта недвижимости, страховка жизни заемщика – от 0,3 до 1,5% (зависит от пола и возраста). Тарифы на страхование жилья начинаются также с цифры 0,15%.

Совет от специалиста

Специалисты предостерегают заемщиков от совершения главной ошибки – недопустимости брать ипотечный кредит, находясь на пределе финансовых возможностей. Также настоятельно рекомендуется потенциальным клиентам ипотеки создавать полугодовалый резервный фонд. Такая финансовая подстраховка поможет пережить непредвиденные трудности – потерю работы или временную недееспособность.

Другие риски, которым могут подвергнуться заемщики, постепенно нивелируются. Например, еще недавно эксперты не советовали брать в ипотеку квартиры в жилищно-строительных кооперативах, а сами банки неохотно такие кредиты предоставляли. Сегодня кредитование приобретения жилья в ЖСК входит в перечень программ ведущих финансовых учреждений.