Плавающая ставка ипотеки: оправдан ли риск?

Негативные тенденции, сформировавшиеся на внутреннем финансовом рынке, проявились в уже стартовавшем удорожании ипотечных кредитов. По мнению аналитиков, этим дело не ограничится. Банки, намеревающиеся застраховаться от скачков финансового рынка, возможно, перейдут от привычной фиксированной ипотечной ставки к плавающей. При этом одни эксперты называют плавающую ставку продуктом повышенного риска, а другие полагают, что для заемщиков плавающая ипотека может быть весьма выгодной. Актуальность проблемы требует более подробного ее рассмотрения.

Как работает плавающая кредитная ставка

Плавающий ипотечный процент условно разделяется на две части. Первая остается фиксированной в течение всего срока действия договора и определяется банком традиционно – в зависимости от срока и общей суммы кредита, размера первоначального взноса, наличия у заемщика страхового полиса и т.п. Вторая определяется состоянием экономики и ориентируется на особые рыночные индикаторы. Индикатором для рублевых займов обычно выступает ставка рефинансирования Центробанка РФ, для долларовых займов – лондонская ставка LIBOR (проценты, под которые банки кредитуют друг друга на срок в один год), для еврозаймов – аналогичный индекс Euribor. Ориентированная на эти индикаторы переменная часть процента периодически пересматривается банком, а срок пересмотра фиксируется в кредитном договоре.

Особенности плавающей кредитной ставки

Величина фиксированная части плавающего процента обычно существенно ниже, чем средняя процентная ставка традиционного фиксированного кредита. Логика подсказывает, что в экономически стабильные периоды, когда рыночные индексы невелики, переменная составляющая процента ничтожно мала. И это действительно так. В результате, когда экономика на подъеме, плавающая ставка снижается на 2-3% по сравнению с фиксированной, и заемщик, погашая кредит, экономит значительные суммы. А вот в период кризиса растут и рыночные индексы, и стоимость «плавающего» кредита. Заемщику придется выплачивать подросший процент, взяв на себя часть банковского риска.

Особенности комбинированной кредитной ставки

Золотую середину между фиксированным и плавающим занимает комбинированный процент. При этом ставка сначала фиксируется банком на согласованный с заемщиком срок, а затем отпускается в «свободное плавание» по законам рынка. Образуемая при этом нефиксируемая «наценка» в основном определяется темпами развития в стране инфляции. Срок фиксации банковского процента заемщик может выбрать самостоятельно.

Определяемая аналитиками ежегодная величина средней жизни жилищного кредита в России составляет 5-7 лет. И заемщик, зафиксировавший ставку на период в 5 лет, при этом уже получал выгоду в сравнении со ставкой, зафиксированной на весь период действия договора. Если же за эти 5 лет он еще и погашал весь кредит или значительную его часть, то оказывался в существенном выигрыше. Даже если ситуация на ринке после этого менялась, возрастающая переменная часть компенсировалась небольшой величиной долга. Таким образом, рекомендовать комбинированную ипотеку можно заемщику, у которого есть уверенность в погашении кредита в минимальный срок, в течение которого ставка является фиксированной.

Кому выгодны переменные кредитные ставки

Востребованность кредитов с переменной ставкой объясняется их выгодой для заемщиков отдельных категорий и в определенные экономические периоды, характеризуемые постоянством низких по величине рыночных индексов. Но такие кредиты выгодны и самим банковским структурам, деятельность которых определяется теми же межбанковскими индексами. Поэтому именно при быстром развитии инфляционного процесса банки активнее вводят в действие плавающую процентную ставку.

Пользуется подобными кредитами в основном финансово грамотная категория заемщиков, планирующая свой бюджет и потому отличающаяся определенным финансовым благополучием. Обычно комбинированную и плавающую ставки выбирают граждане, ожидающие в ближайшее время получение дохода (наследство, продажа недвижимости и пр.), и бизнесмены, нуждающиеся в свободных деньгах, но не желающие вынимать их из оборота. Заемщики последней категории практикуют неоднократное получение кредитов с переменной ставкой, так как успевают погашать их в течение периода действия фиксированного процента. А продолжительность этого периода они определяют, грамотно учитывая свои собственные возможности и внешние риски.

Есть ли перспектива у ипотеки с переменными ставками в России

Банковские ипотечные продукты с переменными процентами в периоды экономической стабильности в странах с развитой, современной банковской системой составляют не менее 50% ипотечных сделок. В кризисные периоды их доля снижается, но не ниже 25-30%.

Перспективность подобных сделок в России подкрепляется еще и возможностью фиксации границ процентной ставки. Например, понятно, что при резком возрастании уровня инфляции возрастет и размер платежей, вносимых заемщиков в счет погашения ипотеки. Чтобы ставка не увеличивалась бесконтрольно, банки включают в соответствующие ипотечные программы ограничители-кэпы – нижний и верхний. При этом конечная процентная ставка перестает зависеть от нестабильности финансового рынка: она не опуститься, например, ниже 7%, но и не поднимется выше, например, 20%.

Заемщику, взявшему кредит с переменной ставкой, при ее продолжительном росте можно также порекомендовать обратиться с просьбой о рефинансировании займа в другую финансово-кредитную организацию, способную предложить более приемлемые условия.

Что ждет рынок ипотечного кредитования в России

Повышение Центробанком РФ ключевой ставки до 17% шокировало рынок недвижимости и вызвало немедленное повышение ипотечных ставок. Ее снижение до 15% стало намеком на стабилизацию ситуации, хотя, по мнению экспертов, было бы желательно к концу первого квартала увидеть ее снижение до более комфортного показателя в 10-12%. При этом ипотечная ставка могла бы составить около 13,5%-14% - дороговато, но оправданно. Пока данные об объеме выдачи ипотечных кредитов в январе отсутствует, так как на сбор и обработку статистических данных у ЦБ обычно уходит полтора-два месяца. Но ожидается, что значительного падения интереса к ипотечным программам зафиксировано не будет. Определенное снижение ипотечного рынка в январе наблюдается всегда – это сезонный фактор. В этом году, правда, свой вклад может внести и подорожание на 5-7% стоимости первичного жилья.

Государство намерено сохранить доступность ипотеки для населения, так как от этого зависит прибыльность строительной индустрии и доходность федерального и муниципального бюджетов. Базовыми ипотечными программами по-прежнему будут программы с фиксированными ставками, но банки не откажутся и от переменных ставок. Заемщикам остается лишь отслеживать складывающуюся в экономике ситуацию и грамотно оценивать собственные возможности по досрочному погашению кредита.