Негативные тенденции, сформировавшиеся на внутреннем финансовом рынке, проявились в уже стартовавшем удорожании ипотечных кредитов. По мнению аналитиков, этим дело не ограничится. Банки, намеревающиеся застраховаться от скачков финансового рынка, возможно, перейдут от привычной фиксированной ипотечной ставки к плавающей. При этом одни эксперты называют плавающую ставку продуктом повышенного риска, а другие полагают, что для заемщиков плавающая ипотека может быть весьма выгодной. Актуальность проблемы требует более подробного ее рассмотрения.
Плавающий ипотечный процент условно разделяется на две части. Первая остается фиксированной в течение всего срока действия договора и определяется банком традиционно – в зависимости от срока и общей суммы кредита, размера первоначального взноса, наличия у заемщика страхового полиса и т.п. Вторая определяется состоянием экономики и ориентируется на особые рыночные индикаторы. Индикатором для рублевых займов обычно выступает ставка рефинансирования Центробанка РФ, для долларовых займов – лондонская ставка LIBOR (проценты, под которые банки кредитуют друг друга на срок в один год), для еврозаймов – аналогичный индекс Euribor. Ориентированная на эти индикаторы переменная часть процента периодически пересматривается банком, а срок пересмотра фиксируется в кредитном договоре.
Величина фиксированная части плавающего процента обычно существенно ниже, чем средняя процентная ставка традиционного фиксированного кредита. Логика подсказывает, что в экономически стабильные периоды, когда рыночные индексы невелики, переменная составляющая процента ничтожно мала. И это действительно так. В результате, когда экономика на подъеме, плавающая ставка снижается на 2-3% по сравнению с фиксированной, и заемщик, погашая кредит, экономит значительные суммы. А вот в период кризиса растут и рыночные индексы, и стоимость «плавающего» кредита. Заемщику придется выплачивать подросший процент, взяв на себя часть банковского риска.
Золотую середину между фиксированным и плавающим занимает комбинированный процент. При этом ставка сначала фиксируется банком на согласованный с заемщиком срок, а затем отпускается в «свободное плавание» по законам рынка. Образуемая при этом нефиксируемая «наценка» в основном определяется темпами развития в стране инфляции. Срок фиксации банковского процента заемщик может выбрать самостоятельно.
Определяемая аналитиками ежегодная величина средней жизни жилищного кредита в России составляет 5-7 лет. И заемщик, зафиксировавший ставку на период в 5 лет, при этом уже получал выгоду в сравнении со ставкой, зафиксированной на весь период действия договора. Если же за эти 5 лет он еще и погашал весь кредит или значительную его часть, то оказывался в существенном выигрыше. Даже если ситуация на ринке после этого менялась, возрастающая переменная часть компенсировалась небольшой величиной долга. Таким образом, рекомендовать комбинированную ипотеку можно заемщику, у которого есть уверенность в погашении кредита в минимальный срок, в течение которого ставка является фиксированной.
Востребованность кредитов с переменной ставкой объясняется их выгодой для заемщиков отдельных категорий и в определенные экономические периоды, характеризуемые постоянством низких по величине рыночных индексов. Но такие кредиты выгодны и самим банковским структурам, деятельность которых определяется теми же межбанковскими индексами. Поэтому именно при быстром развитии инфляционного процесса банки активнее вводят в действие плавающую процентную ставку.
Пользуется подобными кредитами в основном финансово грамотная категория заемщиков, планирующая свой бюджет и потому отличающаяся определенным финансовым благополучием. Обычно комбинированную и плавающую ставки выбирают граждане, ожидающие в ближайшее время получение дохода (наследство, продажа недвижимости и пр.), и бизнесмены, нуждающиеся в свободных деньгах, но не желающие вынимать их из оборота. Заемщики последней категории практикуют неоднократное получение кредитов с переменной ставкой, так как успевают погашать их в течение периода действия фиксированного процента. А продолжительность этого периода они определяют, грамотно учитывая свои собственные возможности и внешние риски.
Банковские ипотечные продукты с переменными процентами в периоды экономической стабильности в странах с развитой, современной банковской системой составляют не менее 50% ипотечных сделок. В кризисные периоды их доля снижается, но не ниже 25-30%.
Перспективность подобных сделок в России подкрепляется еще и возможностью фиксации границ процентной ставки. Например, понятно, что при резком возрастании уровня инфляции возрастет и размер платежей, вносимых заемщиков в счет погашения ипотеки. Чтобы ставка не увеличивалась бесконтрольно, банки включают в соответствующие ипотечные программы ограничители-кэпы – нижний и верхний. При этом конечная процентная ставка перестает зависеть от нестабильности финансового рынка: она не опуститься, например, ниже 7%, но и не поднимется выше, например, 20%.
Заемщику, взявшему кредит с переменной ставкой, при ее продолжительном росте можно также порекомендовать обратиться с просьбой о рефинансировании займа в другую финансово-кредитную организацию, способную предложить более приемлемые условия.
Повышение Центробанком РФ ключевой ставки до 17% шокировало рынок недвижимости и вызвало немедленное повышение ипотечных ставок. Ее снижение до 15% стало намеком на стабилизацию ситуации, хотя, по мнению экспертов, было бы желательно к концу первого квартала увидеть ее снижение до более комфортного показателя в 10-12%. При этом ипотечная ставка могла бы составить около 13,5%-14% - дороговато, но оправданно. Пока данные об объеме выдачи ипотечных кредитов в январе отсутствует, так как на сбор и обработку статистических данных у ЦБ обычно уходит полтора-два месяца. Но ожидается, что значительного падения интереса к ипотечным программам зафиксировано не будет. Определенное снижение ипотечного рынка в январе наблюдается всегда – это сезонный фактор. В этом году, правда, свой вклад может внести и подорожание на 5-7% стоимости первичного жилья.
Государство намерено сохранить доступность ипотеки для населения, так как от этого зависит прибыльность строительной индустрии и доходность федерального и муниципального бюджетов. Базовыми ипотечными программами по-прежнему будут программы с фиксированными ставками, но банки не откажутся и от переменных ставок. Заемщикам остается лишь отслеживать складывающуюся в экономике ситуацию и грамотно оценивать собственные возможности по досрочному погашению кредита.