Способы проверки заемщика банком

Банками разработана целая система проверки потенциального получателя кредита. Этим занимаются сразу несколько специализированных служб. Заемщику требуется доказать собственные добросовестность и платежеспособность, а в процессе одобрения своей кандидатуры вести себя правильным образом. Существует несколько действенных рекомендаций, которые помогут получить разрешение на ипотеку. Опыт показывает, что большинство имеет реальные шансы на одобрение.

Чему банки не доверяют?

Сегодня макроэкономика страны постоянно колеблется. Естественно, это влияет на поведение банковских служб относительно потенциальных заемщиков. Когда экономическая ситуация идет на спад, на первый план выходят несколько факторов, которые определяют политику отбора заемщиков на ипотечном рынке.

Первый: в большей степени на решение кредитора влияет количество денег, которые находятся в распоряжении заемщика. Чем их меньше, тем строже банк будет относиться к клиенту. Это объясняется тем, что кредитор ищет для себя наиболее выгодные условия.

Второй — банки тщательно отслеживают ситуацию на рынке труда, а именно, в каких областях в большей степени наблюдается безработица. Поэтому учитывается место работы потенциального заемщика и его риск попасть под сокращение. Иногда кредиторы могут изменить подход в соотношении доходов клиента и объема его выплат. Как правило, нормой считается до 50% от его заработной платы. Когда нарастает вероятность кризиса, этот показатель снижается до 40-45%.

В ситуации экономического спада, как правило, банки отказывают в кредитах с минимальным взносом. Об этом не сообщается официально, просто подобные заявки не принимаются. Так как кредитор по закону не обязан мотивировать свои действия, то причины отказа остаются невыясненными.

Кредиторы с недоверием относятся к потенциальным заемщикам с непостоянными доходами. Например, у социально защищенного государственного служащего с относительно небольшой заработной платой гораздо больше шансов, чем у звезды шоу-бизнеса с нестабильными гонорарами. Сотрудники банка проводят анализ доходности всего предприятия, где работает заемщик. При этом не имеет значения, служащий он или генеральный директор. Такими же кандидатурами с непостоянными доходами признаются не только представители творческих профессий, но и владельцы бизнеса, и те, кто получают комиссионные выплаты (например, агент по недвижимости). Это же относится к тем, чья работа связана с риском для жизни.

Если обобщить, то можно сказать, что выделяются только два непреодолимых препятствия для получения кредита: данные о длительных просрочках, которые уже имеются, и судимость за экономические преступления.

Темная сторона доходов

Из-за спада в экономике банковские службы стали с подозрением относиться к тем заемщикам, у которых официальная зарплата слишком мала. Как правило, большая часть таких работников получает доходы «в конверте». Когда ситуация не стабильна, есть большая вероятность, что такие выплаты закончатся, и клиент не сможет погашать долг в полном объеме.

Сейчас большинству служащих выгодно получать маленькую «белую» зарплату, ведь в этом случае меньший процент вычитается на налоги. Однако банки всегда проверяют, насколько доходы соответствуют виду деятельности, которой занимается претендент. Если медсестра принесет справку, где указана сумма, достойная министерского работника, такая заявка гарантированно не будет одобрена.

Когда рассматривается претендент с ранее испорченной кредитной историей, он практически не имеет шансов получить ипотеку. В то же время, здесь есть несколько нюансов. Если экономика на подъеме, банковские службы могут не так ревностно относиться к прошлым ошибкам, ведь долг погашен давно, а на данный момент заемщик способен добросовестно выплачивать сумму. При угрозе кризиса ситуация в корне меняется.

Частой причиной для отказа служит неумышленное искажение фактов о себе. Например, в паспорте указано одно место прописки, а в документах банка соискатель написал совершенно другое. Также он может незначительно округлить сумму своего дохода в положительную сторону.

Для тех, кто относится к категории людей с «серыми» доходами, есть выход. Банки предлагают специальные программы получения ипотек «По паспорту», «По одному документу», для оформления которых нет необходимости предоставлять множество данных. При этом повышается процентная ставка платежа, и первоначальный взнос считается максимальным — 35% и более от всей стоимости приобретаемого жилья. Когда клиент способен единовременно выплатить такие деньги, банки полагают, что дальнейшее погашение долга будет постоянным.

Какие способы проверки используют банки?

Часто происходит так, что повод для отказа находится не из-за одного недочета, а совокупности рисков. Для того чтобы выяснить все факторы, банковские службы используют два аналитических метода: scoring и underwriting. Первый способ дает возможность предугадать поведение потенциального заемщика в будущем на основании оценки других клиентов. Вторая методика позволяет выяснить кредитоспособность на основании предоставленного комплекта документов.

На рынке ипотечного кредитования постепенно унифицируется модель оценки. Поведения соискателя подчиняется среднестатистическим законам, поэтому отечественные службы пользуются уже наработанными методиками, а также добавляют собственные категории. Например, у способа scoring насчитывается более 80 характеристик, через которые проверяется клиент. В частности, просчитыванию подвергаются друзья в социальных сетях, во внимание берется регион проживания потенциального заемщика и многое другое.

Каждая банковская служба устанавливает свои формулы расчета и так называемые «пороги одобрения». Это зависит от того, что в данный момент для них выгоднее: увеличить количество заемщиков с риском для себя или более избирательно относится к выбору потенциальных клиентов, отдавая предпочтение их дисциплинированности. Поэтому соискателям рекомендуется подавать документы сразу в несколько мест. В одном из них данных не хватит для того, чтобы получить заем, в другом же ситуация может измениться.

Какими способами можно обойти препятствия банка?

Несмотря на продуманную систему проверки заемщика, до сих пор наблюдаются случаи, когда банки по ошибке одобряют кандидата с фальшивыми документами. Конечно, с каждым годом вероятность обхитрить кредиторов все меньше благодаря уже известной методике scoring. Так как банки имеют доступ к материалам Федеральной налоговой службы, они прекрасно осведомлены о доходах потенциального клиента. Сегодня также кредиторы выявляют тех, кто берет деньги в другом банке на первоначальный взнос. Естественно, риск дефолта таким образом повышается, поэтому заявка автоматически отклоняется.

Когда взносом является залог на недвижимость, многие заемщики пытаются завысить стоимость объекта, тем самым обманув банк. Для этого кредиторы создали свои независимые службы оценки, которые работают исключительно с надежными профессионалами.

Сейчас предлагают свои услуги службы по подделке документов. Кредиторы понимают, что опытные специалисты могут изготовить любую фальшивую бумагу без шанса определить ее подлинность. Поэтому при анализе заявки потенциального клиента используются не только статистические, но и психологические методы. Например, проверяется, насколько часто менялся контактный телефон соискателя, или проводятся беседы относительно его биографических данных. Специальная компьютерная программа даже способна распознать загримированного афериста по видеозаписи.

Как часто одобряют заявки?

На рынке розничного кредитования в России просроченные ипотечные займы от физических лиц составляют примерно треть от общего количества. Это очень большие показатели по сравнению с аналогичными европейскими цифрами. Казалось бы, такие тенденции должны испугать банкиров и заставить их ужесточить методы отбора.

Однако данные показывают, что кредиторы действуют противоположно ожиданиям. Во-первых, ипотечные заемщики гарантированно дисциплинированнее клиентов по потребительским кредитам, так как они опасаются потерять жилье. Поэтому они получают одобрение в два раза чаще, чем другие соискатели. Во-вторых, согласно опросу одного из деловых журналов, процент отказа по кредитам на ипотеку составляет всего 10%. На первичном рынке этот показатель еще ниже. Таким образом, вероятность получить желанные деньги на покупку недвижимости высока практически у каждого потенциального заемщика.