Бизнес-класс: «вторичка» оживает
Осень – традиционное время оживления рынка недвижимости – не оставила в стороне и так называемый бизнес-класс на вторичном рынке. Именно сейчас самая горячая пора на рынке купли-продажи такого жилья в Санкт-Петербурге, которая продлится вплоть до Нового года.
Безусловно, на вторичном рынке недвижимости нашего города в связи с богатством выбора в предложении нет ничего похожего на классификацию жилья, которая, хоть и в различных вариациях, но cуществует на первичном рынке Петербурга. Тем не менее, условно разделить рынок на некие классы все же можно. Безусловно, особняком держится элитное жилье, свой рынок существует у комнат, более или менее можно выделить эконом-класс. Есть своя ниша и у жилья, которое на первичном рынке относится к бизнес-классу. Это добротные квартиры стоимостью не менее 8 млн рублей, имеющие хорошие характеристики как по комфортности, по планировочным решениям, так и по набору различных опций, таких как наличие паркинга, обеспечение определенного уровня безопасности, наличие развитой инфраструктуры.
Новостройки в фаворе
«Сейчас время покупателя, но о сверхшироком выборе такого жилья я бы не говорила, – рассказывает Оксана Дубровская, брокер корпорации «Адвекс. Недвижимость». – Традиционная ситуация – кажется, что на рынке все есть, но это до того момента, когда ты хочешь купить что-то конкретное. Спрос в этом сегменте сегодня есть на дома постройки не ранее 1998 года, то есть современные жилые комплексы со стандартным набором опций, с наличием встроенной или подземной парковки, обязательно с однородным социумом (на это сейчас обращают особое внимание), развитой инфраструктурой. И, естественно, в первую очередь покупатели смотрят на местоположение: американское правило трех основных причин, влияющих на выбор недвижимости (звучит как “Location. Location. Location”), никто не отменял».
По словам Оксаны Дубровской, как следствие, бизнес-класс на вторичном рынке в Центральном районе или на Крестовском острове идет по цене элитного жилья, хотя явно не добирает по опциям. Традиционно ценятся Петроградская сторона, Васильевский остров, Выборгский район. Попытки девелоперов вывести бизнес-класс в другие районы (например, Кировский) вызывают у клиентов настороженность, и их можно привлечь только соотношением «цена-качество».
Повышенный спрос
«Осенью, по моим наблюдениям, самый большой спрос на так называемое жилье бизнес-класса на вторичном рынке, – говорит Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». – Текущий год не стал исключением. Кроме того, все это происходит на фоне общей активизации рынка, и причин этой активности несколько. Во-первых, дает о себе знать отложенный спрос. Во-вторых, сейчас наблюдается падение на фондовом рынке, нестабильны курсы валют, замечены некоторые неприятные явления в мировой экономике. И россияне, наученные предыдущим опытом, как это ни банально звучит, стремятся поскорей решить свои жилищные вопросы. В-третьих,
большую роль сейчас играет на рынке недвижимости ипотека. Если в прошлом году в сентябре доля ипотечных сделок, например, в нашем агентстве составляла 15%, то сейчас она равна 30%, и это не предел. Банки улучшают условия, предлагают новые программы, и как результат – рост спроса, увеличение числа сделок, небольшой рост цен».
По мнению эксперта, половина таких сделок совершается именно осенью, так как люди со свежими силами вернулись после отпусков, как следует обдумали покупку и желают совершить ее до Нового года. Оксана Дубровская согласна с этим утверждением. «Бизнес-сегмент рынка значительно активизировался, – уверена она. – Естественно, свою роль в этом процессе сыграли колебания на валютном рынке, еще раз вернув потенциальных инвесторов к мысли, что недвижимость – это наиболее стабильное вложение, к тому же они наконец свыклись с мыслью, что падения цен на недвижимость уже точно не будет. Наглядный пример: если год назад звонки и просмотры квартир бизнес-класса были достаточно редки, раз в две недели, и разговора о покупке без значительного понижения цены просто не было, то спустя год эти же объекты показывались ежедневно и продавались без дисконта».
Оксана Бушуйкина, директор по маркетингу и развитию ЗАО «Торговый Дом Недвижимости» , также отмечает, что в последние месяцы на вторичном рынке жилья бизнес-класса наблюдается медленный, но неуклонный рост спроса. Правильнее было бы назвать это явление восстановлением спроса, поскольку докризисных показателей он пока еще не достиг. «Наблюдаемый рост обусловлен рядом факторов, – рассказывает эксперт. – Прежде всего, это восстановление платежеспособного спроса со стороны жителей Санкт-Петербурга: потенциальные покупатели квартир – собственники бизнеса, топ-менеджеры компаний – улучшили свое благосостояние, пошатнувшееся во время кризиса. Наблюдается рост спроса и со стороны покупателей из других регионов, особенно – ресурсодобывающей направленности. Увеличение спроса со стороны москвичей связано с переездом крупных московских офисов в Санкт-Петербург, сопровождающимся переездом их сотрудников».
Еще одна существенная причина роста спроса на квартиры бизнес-класса именно на вторичном рынке – это дефицит предложения подобного жилья на первичном рынке. Брокеры, работающие в сегменте новостроек, говорят, что в последнее время на рынок практически не выходят новые объекты бизнес-класса. Причины понятны: в период кризиса эти проекты либо не начинались как самые неперспективные, либо их строительство было заморожено, и проведена реконцепция в сторону понижения классности таких объектов. Все дома, что были начаты до кризиса, уже давно находятся на рынке, и сейчас, когда предложение иссякает, а нового не появляется, уже возникает недостаток качественного жилья в этом классе.
По словам Оксаны Бушуйкиной , увеличение спроса естественным образом стимулирует рост цен, который с начала года превысил уже 10%. Однако пока это не столь существенно сказалось на времени экспозиции объектов. Если оценивать ближайшую перспективу в данном сегменте вторичного рынка, то ситуация будет более благоприятна для продавца, нежели покупателя, поскольку на первичном рынке сохранится дефицит предложения. Как следствие – дальнейший рост цен (до 15% по итогам года). Однако покупателю не стоит отчаиваться. Повышение покупательского интереса стимулирует девелоперов к реализации проектов бизнес-класса, росту объема предложения, что, в свою очередь, приводит к усилению конкуренции и в итоге – к улучшению качества предложения.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:
Если говорить о просторном жилье в кирпично-монолитных домах, построенных порядка 5-6 лет назад, где сделана подготовка под чистовую отделку, то трехкомнатная квартира площадью 100 кв.м в настоящее время стоит порядка 12 млн рублей. Порядка 8 млн рублей стоит в подобном доме просторная (площадью 70-75 кв.м) «двушка». В Выборгском и Приморском районе трехкомнатная квартира площадью 120-130 кв.м в достаточно «свежем» кирпично-монолитном доме также может стоить порядка 12 млн рублей. Спрос на них не ажиотажен, но стабилен. В особенности, когда наблюдаются негативные явления в мировой экономике.
Оксана Дубровская, брокер корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
Есть у жилья бизнес-класса на вторичном рынке особенность – здесь ценятся квартиры без ремонта. Причина понятна: продавцы за качественный ремонт берут дополнительно несколько миллионов, а стопроцентного совпадения вкусов нет, да и не всем в радость «уют б/у».
Этот момент связан и с фигурой покупателя недвижимости бизнес-класса. Если раньше говорили о том, что жилье в Санкт-Петербурге скупают москвичи, вкладывающие средства в инвестиционные квартиры, то теперь недвижимость такого уровня покупают для себя и, в основном, питерцы.
Спрос приезжих полярен – это либо эконом-класс, либо элитное жилье. В бизнес-классе на вторичном рынке смотрят «двушки» по цене от 8 млн рублей, трехкомнатные квартиры стоимостью 17-18 млн рублей. Портрет покупателя – петербуржец, представитель среднего класса, 40-50 лет, с семьей. Покупает в целях улучшения жилищных условий или при увеличении семьи, зачастую одновременно продавая имеющуюся недвижимость (участились случаи, когда хотят купить квартиру большей площади в том же жилом комплексе, в котором уже живут). Покупатель привлекает ипотеку, поэтому заинтересован в покупке недвижимости с собственностью больше трех лет.
Оксана Бушуйкина, директор по маркетингу и развитию ЗАО «Торговый Дом Недвижимости»:
Потенциальные покупатели в этом сегменте предъявляют повышенные требования к объектам данного класса, поскольку в подавляющем большинстве случаев приобретают квартиру для собственного проживания. В числе значимых факторов при выборе квартиры не только местоположение, но и удобные просторные планировки, наличие нескольких санузлов, гардеробных, больших лоджий или террас, современное инженерное оснащение здания, встроенный паркинг, сообщающийся скоростными лифтами с лестничными площадками жилой части здания. Важные требования – собственная сервисная служба, охраняемая территория, благоустроенный двор с детской площадкой, близость парковых зон.
Удовлетворить все эти требования на вторичном рынке достаточно сложно. Наиболее полно указанным характеристикам соответствуют реконструированные объекты, а также дома и комплексы, возведенные за последнее десятилетие. Именно эти объекты и пользуются повышенным спросом.
В долгосрочной перспективе в случае стабильной экономической ситуации потребность людей в комфортном жилье будет возрастать, соответственно, увеличится и доля данного сегмента на рынке.
Текст: Александра Андреева.