Элитные новостройки: готового все меньше
Во времена кризиса на рынке недвижимости в любых сегментах покупатели ориентировались на готовое жилье. Более того, в элитных жилых комплексах большинство застройщиков начинали продажи квартир тогда, когда объект был готов уже наполовину.
Выбор сужается
Сейчас тенденция потихоньку меняется – у известных и надежных застройщиков, при условии действительно интересного и эксклюзивного местоположения вкупе с соответствующей ценой, на этапе сдачи остаются только уникальные и дорогостоящие квартиры. Именно такими также могут быть квартиры, которые еще остались на рынке, но при этом сам дом сдан некоторое время назад. Либо это может быть не самое ликвидное жилье, продающееся, тем не менее, по неадекватной для него стоимости. В любом случае, в настоящее время, когда выбор для покупателя в элитном сегменте в целом уменьшается, может статься, что на этапе сдачи дома он не сможет подобрать для себя ту квартиру, о которой мечтал.
«Застройщики, работающие в премиальном сегменте, в целом подчиняются общим законам рынка недвижимости в том отношении, что ориентированы на реализацию жилья еще в процессе возведения объекта, – говорит Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад». – Так что мы тоже стремимся продавать жилье на стадии строительства: это дает средства для проведения строительных работ и минимизирует обращение за банковским кредитом».
При этом, по его словам, опытные девелоперы отлично знакомы со следующими специфическими чертами элитного рынка. Одна из особенностей заключается в том, что спрос на особо уникальные (и, соответственно, дорогостоящие) объекты нередко является отложенным: дом пользуется особым вниманием у потенциальных покупателей тогда, когда находится на финальной стадии готовности. Потребительский интерес повышается по мере строительства объекта, когда он становится «понятным» для целевой аудитории и можно увидеть открывающийся из окна вид. К числу таких объектов относится, например, «Дом с видом на Зимний дворец» в Зоологическом пер., 2-4, возводимый СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Хотя несколько квартир из имеющихся там 19 уже проданы.
Остаться ни с чем
Безусловно, сегодня никто не отменял все те риски покупки квартиры на первичном рынке, которых так опасались покупатели во время кризиса. В данном случае, как ни банально это звучит, стоит внимательно подойти к выбору застройщика, потому что в том числе и на рынке элитного жилья есть примеры, когда покупатели имели массу проблем с получением ключей от квартир. Помимо собственно риска не получить ключи, есть и риск срыва сроков сдачи, который сейчас является наиболее распространенным. Также можно оказаться в новом доме с временной схемой электричества, несмотря на обещанное в рекламе большое количество киловатт на одну квартиру.
«Для потенциальных покупателей жилья премиум-сегмента существует три альтернативы: покупка на вторичном рынке, покупка жилья в новом доме на этапе строительства и покупка готовой квартиры на первичном рынке, – рассказывает Оксана Бушуйкина, директор по маркетингу и развитию ЗАО «Торговый Дом Недвижимости». – С одной стороны, последний вариант стал актуален: варианты на вторичном рынке зачастую не обладают теми характеристиками, которые предлагаются в объектах первичного рынка, а вложение денег в строящуюся недвижимость несет более высокие риски, которые состоятельные покупатели стремятся минимизировать. Покупка элитной квартиры в сданном доме представляется наиболее привлекательной альтернативой. Однако данная стратегия имеет и определенный минус: к моменту окончания строительства значительно уменьшается возможность выбора вариантов. В сданных объектах объем оставшихся в продаже квартир составляет, как правило, менее 30%. Как известно, при покупке дорогих квартир для покупателя важны местоположение, характеристики проекта и репутация застройщика. Если все три фактора оказываются “на высоте”, то к моменту завершения строительства квартир вообще может не остаться».
Помимо риска не приобрести в понравившемся объекте квартиру вовсе, есть еще и риск приобрести неликвид. Начальник отдела долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Журавлева уверена, что в готовых домах есть предложение квартир, однако это те квартиры, которые не раскупили по каким-то причинам на начальном этапе строительства. Значит, у них есть определенные характеристики, которые не устроили потенциальных покупателей. Это могут быть квартиры очень больших площадей (причем не обязательно многокомнатные, однокомнатная 70 кв.м тоже с трудом найдет покупателя) или квартиры с наименее интересными видовыми характеристиками.
«Что касается сегодняшних настроений на рынке, то сегодня потребительское доверие восстанавливается, и клиенты активно приобретают строящееся элитное жилье, – утверждает Денис Бабаков. – Это ощущают, разумеется, только девелоперы с устойчивой положительной репутацией. Кроме того, готового жилья осталось не так много: на сегодняшний день его доля от объема предложения в центральных районах города не превышает 20%. Например, строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга” может предложить не более десятка квартир в построенных домах: все остальное уже реализовано. Однако в 2012 году на рынок выйдут нескольких статусных объектов с прекрасной локацией. В середине года сдается первая очередь элитарного жилого комплекса “Смольный парк”, а также 6 и 7 корпуса “Парадного квартала”. Продажи здесь уже идут, но интересные предложения еще можно найти; кроме того, в фактически готовых объектах есть возможность приобрести квартиру по цене строящегося жилья».
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»
В настоящее время на рынке элитной недвижимости есть предложения и в готовых домах, и в строящихся. Тем не менее, новых объектов в этом классе практически не появлялось. Ранее, безусловно, стратегия застройщиков в премиум-сегменте в большинстве случаев включала начало продаж после определенной готовности дома, часто это могла быть готовность 50% и выше. Сейчас ситуация на рынке изменилась, но почти нет новых объектов, на которых можно было бы подтвердить или опровергнуть эту прошлую тенденцию. В то же время надежные и зарекомендовавшие себя за многие годы застройщики, такие как Sеtl City и СК «Возрождение Санкт-Петербурга», даже во время кризиса и в посткризисные месяцы выводили на рынок новые элитные проекты, которые даже на начальном этапе пользовались успехом у покупателей.
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад»
Если дом оценен адекватно и соответствует всем параметрам элитного жилья, степень готовности объекта играет для покупателя второстепенное значение. Яркий пример – успешные продажи квартир в нашем элитарном доме «Венеция» на Крестовском острове: в первые месяцы начала продаж в 2010 году было реализовано 30% квартир на объекте, находившемся на стадии котлована.
Напомню, что степень готовности дома не является существенным фактором при цено-образовании. Помимо рыночной конъюнктуры, принимаются во внимание видовые характеристики и местоположение дома. Поэтому цены варьируются скорее в зависимости от этажности и связанного с ней изменения видовых характеристик. Например, в квартирах на разных этажах 6 корпуса «Парадного квартала» цена колеблется от 145 тыс. рублей за кв.м на втором этаже до 250 тыс. рублей за кв.м квартиры на восьмом этаже.
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
Предложение элитного жилья в Санкт-Петербурге составляет около 2,5% от всего объема рынка, предложение в готовых домах – около 1%. Однако выбор есть – в основном, это новостройки в Центральном районе и на Крестовском острове.
У застройщиков элитной недвижимости разный подход к политике продаж – кто-то открывает продажи на ранних этапах строительства, кто-то на заключительных, это зависит от конкретного объекта и от финансовой политики компании. Тем не менее, основная масса спроса приходится на завершающие стадии строительства. Так, компания «Петрополь» предлагает 4 пентхауса в ЖК «Финансист», которые по своим характеристикам относятся к элитному сегменту, в настоящее время дом сдан и заселен.
Оксана Бушуйкина, директор по маркетингу и развитию ЗАО «Торговый Дом Недвижимости»
На начало 2012 года в Петербурге в продаже находится 55 объектов бизнес-класса и 29, относящихся к элитному классу. Объем нереализованных площадей составляет примерно 270 тыс. кв.м и 130 тыс. кв.м соответственно. Однако большая часть объектов будет сдана не раньше 2013 года.
Если же говорить об объектах, которые уже сданы, то объем предложения здесь существенно меньше, а цена заметно выше. Так, в 2011 году было сдано 3 объекта премиум-класса и 10 объектов бизнес-класса. При этом к концу года в этих объектах в предложении осталось около 20% квартир в элитных домах и менее 10% квартир в домах бизнес-класса.
Стоит отметить, что в 2012 году будет сдано меньшее количество объектов верхнего ценового диапазона, чем в 2011 году. Соответственно, следует ожидать уменьшения объема предложения готовых квартир, а при сохраняющейся тенденции роста спроса – и дальнейшего роста цен, который в 2011 году составил 4% в элитном сегменте и 14% – в бизнес-классе.
Ольга Журавлева, начальник отдела долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость»
В большинстве случаев, если застройщик известный, надежный, с хорошей репутацией, квартиры покупаются уже на первых этапах строительства. Зачастую наиболее интересные квартиры бронируются потенциальным покупателем еще до начала строительства. Если говорить о характеристиках элитных квартир, то наиболее востребованные опции традиционны – местоположение (приватное и с наличием зелени), встроенный или подземный паркинг, свободная планировка, современная инженерия, особое внимание сейчас обращают на качество строительства, безопасность. Все большее значение имеет для покупателей наличие входной группы и общественных зон, отвечающих понятию «элита». В этом отношении мы постепенно приближаемся к критериям элитной недвижимости в Москве.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга компании RBI
Тем, кто заинтересован в покупке элитной недвижимости в готовых домах, есть из чего выбирать. Сегодня можно найти квартиры в примерно 80 домах, половина из которых построена и введена в эксплуатацию. Самый большой объем предложения (53%) элитного жилья в готовых домах сосредоточен в Петроградском районе, включая Крестовский остров. Следует отметить, что товарный запас в продаже в сданных в эксплуатацию домах составляет всего 18% от всего предложения на рынке. Цена за кв.м в сданных домах элитного сегмента находится в диапазоне от 134 тыс. рублей до 490 тыс. рублей и зависит от класса объекта и его местонахождения. При выборе квартиры в уже готовом доме покупателю важно понимать, что в объектах, где в продаже осталось менее 3% от общего количества квартир, цена бывает сильно завышена и может выходить за границы классов, поэтому очень часто такие квартиры продаются годами.
Тамара Попова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
В завершенных домах зачастую можно найти некоторое количество квартир, однако следует понимать, что остаются они там неслучайно. Основные причины их низкой ликвидности понятны: недостатки в планировке, расположение в доме (к примеру, нижние этажи на уличном фронте), изъяны видовых характеристик. Из других причин можно отметить появление более интересных конкурирующих объектов. Иногда клиент скорее готов подождать появления в продаже квартир в соседнем строящемся объекте, чем покупать готовую квартиру в уже построенном. Такое решение может быть обусловлено и ценой, и какими-то качествами проекта.
Есть тенденция, которая проявляется примерно с 2008 года: начинать продажи в элитных домах на более высоких стадиях готовности, чем это было, скажем, в начале 2000-х. Если речь о новом строительстве, то это, как правило, готовность нескольких этажей в монолите. Для объектов реконструкции случается по-разному – есть объекты, где продажи начинаются заранее, но известен ряд проектов, где работы ведутся достаточно давно, однако рыночная реализация пока откладывается.
Наталья Городчук, генеральный директор компании «Аркон»
Безусловно, в настоящее время на элитном рынке существенно уменьшилась доля готового жилья. Новое почти не строится, а старое – раскупается. На мой взгляд, в готовых домах в продаже остались последние квартиры, эксклюзивные и потому очень дорогие, либо не самые ликвидные, но при этом по неадекватно высокой цене. Что касается тенденции продавать квартиры с половинной готовности дома, то серьезные застройщики, которые возводят жилье в интересных для элитного покупателя местах, давно с ней распрощались и реализуют жилье, начиная с первых этапов строительства дома.