Квартиры по 50 тыс. руб. за квадратный метр на Петровском острове
Смольный оценил квартиры, расположенные на Ремесленной улице, д.3 ( Петровский остров- зона будущей элитной застройки) в 50 тыс. рублей за квадратный метр. Дом оказался на пути будущей 6-ти полосной магистрали, которая свяжет Васильевский и Крестовский острова.
Дом на Ремесленной улице, 3, построили 100 лет назад для пивоваренного завода «Бавария». Три этажа, 11 квартир, 8 из них – коммуналки. Половина дома уже пустует — часть собственников и арендаторов по соцнайму уже переселили. В основном в бюджетный квартал в Невском районе, на Союзном проспекте. Осталось всего 8 семей.
До конца года дом окончательно опустеет. Старинный кирпич отправят на слом, а на его месте проложат шестиполосное шоссе, которое свяжет Васильевский остров с Крестовским. Контракт на строительство дороги и моста через Серный остров в прошлом году получил «Пилон». Цена вопроса — 8,8 млрд рублей.
Строительство моста и съезда с него на Петроградскую сторону — вопрос государственной важности. Сдача намечена на апрель 2018 года. Впереди чемпионат. А 8 семей в доме на Ремесленной, 3, остались очень некстати. В мае комитет по развитию транспортной инфраструктуры подал первые 4 иска к жителям дома. Он попросил суд изъять у горожан их жилье и выселить их, дав месяц на переезд.
Одни из ответчиков — семья Новиченко. За половину четырехкомнатной квартиры в 35 кв. м им предложили 1,69 млн рублей. То есть 48 тысяч рублей за «квадрат». Их соседу Владимиру повезло чуть больше. Те же 35 метров в коммуналке город оценил в 1,8 млн рублей. Уже по 52,5 тысячи за «квадрат». За эти деньги можно стать дольщиком новостройки в Шушарах, Девяткино или Юнтолово, купив однушку площадью в 20 – 25 метров.
«Я думал, в Петербурге и цен таких нет», – в растерянности говорит Владимир. Смольный покупает жилье для очередников на окраине Петербурга дороже. Весть о будущем переезде не стала для жителей сюрпризом. Но с такой компенсацией горожанам переезжать просто некуда.
Квартиры в доме по заказу Смольного оценивала компания «СтройПлан». Дирекция транспортного строительства заключила с ней контракт в сентябре прошлого года. Фирма, ранее не работавшая с госзаказом, предложила на конкурсе цену в 3,2 млн рублей и обошла семерых конкурентов. В том числе — крупнейших петербургских оценщиков «АФК-Аудит» и «Лаир».
Комиссия не ошиблась. Отчет компании стал мечтой любого девелопера. Весь трехэтажный дом в будущем элитном районе оценен примерно в 45 млн рублей, по стоимости элитной квартиры. Такой вывод можно сделать, умножив предложенную фирмой стоимость «квадрата» на общую площадь жилых помещений в доме.
Под пером оценщиков Петровский остров, на глазах превращающийся в элитный район, оказался хуже, чем Гарлем, говорит Владимир. «Социальная инфраструктура развита на низком уровне. Ближайшее окружение представлено в основном производственно-складской застройкой», – зачитывает он. Судя по документу, тут нет ни частных причалов, ни яхт-клуба, ни запланированных городом школ и детских садов, не говоря уже о Петровском парке, стадионе и Малой Неве».
Больше того, еще год назад государственное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» оценило квартиры на Ремесленной в 2 раза дороже – примерно в 100 тысяч рублей за кв. м. Оценку провели для перехода на новую систему расчета налогов. Тогда правительство декларировало: кадастровая стоимость максимально близка к рынку. Теперь же выходит – то ли горожан заставляют платить завышенные налоги, то ли «СтройПлан» ошибся в расчетах.
В Смольном объясняют ситуацию просто. Оставшиеся жители не имеют права на социальные льготы. Однако попросили предоставить им отдельные квартиры либо две квартиры вместо одной. «Данным собственникам могут быть предложены жилые помещения для переселения только равнозначные изымаемым. От предложенных вариантов жилых помещений, равнозначных изымаемым, некоторые собственники отказались», – говорят в КРТИ.
Оценка, в свою очередь, абсолютно законна, говорят в комитете. Она получила экспертные заключения «Сообщества профессионалов оценки» и соответствует федеральным стандартам и правилам.
Жители – не эксперты, но нашли хитрость. Похоже, «СтройПлан» не учел, что в квартирах есть коридоры и кухни, и рассчитал цену, только исходя из площади комнат. Если поделить предложенную стоимость на жилую площадь, получится около 80 тысяч рублей за «квадрат». «Нам город не предложил ни одного варианта для переезда. Но мы и не просим ничего сверхъестественного. Пусть нам просто выплатят кадастровую стоимость квартир», – говорит Виталий Новиченко.
Позиция Смольного удивляет даже участников рынка. По мнению ГУП ГУИОН, рыночная стоимость квартир на Ремесленной, 3, не должна противоречить их кадастровой стоимости.
«Цена за «квадрат» в строящихся жилых домах на Петровском острове в среднем находится в диапазоне 180 – 210 тысяч рублей, то есть в шесть раз выше. Несмотря на то, что речь идет о дореволюционном, не прошедшем капитальный ремонт доме, такая цена явно занижена», – согласна Любава Пряникова, старший консультант Colliers International в Петербурге.
В среднем стоимость квартир в домах старого фонда без капремонта в Петроградском районе составляет 80 – 100 тысяч рублей за кв. м. «С учетом наличия в расселяемом доме коммунальных квартир, велика вероятность того, что часть семей не смогут купить другое жилье на деньги, полученные в качестве компенсации», – добавляет Любава Пряникова.
Две комнаты в коммуналке семья Новиченко могла бы продать в 2 раза дороже, за 3,1 – 3,2 млн рублей, оценивают игроки рынка. При условии, что они находятся в хорошем состоянии и не требуют масштабного ремонта. Теперь же им придется бороться со Смольным в суде. Результаты назначенной судом экспертизы должны огласить 4 августа.
Районная администрация говорит о поддержке жителей, но пока заняла выжидающую позицию. «Мы контролируем ситуацию и следим за результатами суда», – рассказали в пресс-службе района.
Разбирательства проходят на фоне расследования уголовного дела. В марте этого года его возбудил отдел дознания УМВД РФ по Центральному району по части З статьи 327 УК РФ – «Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов».
Градозащитники доказывают — дом на Ремесленной был построен до революции. Доказывающие это планы и фотографии удалось найти в архивах. Это означает, что по закону, даже в случае сноса, Смольному придется восстанавливать его фасад. И либо менять трассировку дороги, либо сужать магистраль.
Однако по совпадению перед строительством моста через Серный остров здание превратилось в советское, 1920 года постройки. Кадастровая палата сменила дату в соответствии с историко-культурной экспертизой ООО «Стройэлитпроект», оказавшейся, по данным полиции, «заведомо подложным документом».