Прогноз-2012: элите обещают стабильность
Большинство участников рынка недвижимости предполагают, что следующий год принесет в сегменты «бизнес» и «премиум» стабильный спрос, новые интересные проекты и небольшой рост цен на наиболее качественное жилье. При условии, конечно, стабильного состояния российской экономики.
Безусловно, сегодня рынок недвижимости в Петербурге находится на подъеме. Касается это и первичного, и вторичного рынков. Конечно, в большей степени речь идет о более недорогом жилье, но, тем не менее, активность и даже небольшой рост цен заметны и в сегменте бизнес-класса, и в сегменте элитной недвижимости. Строительные компании полны энтузиазма: объем продаж, в особенности у тех застройщиков, которые вовремя позаботились о запуске новых интересных проектов, в текущем году растет как на дрожжах. И у многих даже достиг уровня 2008 года, то есть докризисных показателей.
Причиной такого оживления служат оживший отложенный спрос, рост числа ипотечных сделок (у некоторых компаний – чуть ли не вдвое), появление новых, более соответствующих духу времени проектов с проработанными планировками, где учтено большинство требований покупателей, а также боязнь покупателей остаться с деньгами на новой волне кризиса. Последнее опасение серьезно подстегивает ранее сомневавшихся и служит катализатором спроса этой осенью.
Тем не менее, экономическая ситуация в ряде стран Европы накаляется, и многие банки уже более сдержанно подходят к выдаче ипотечных кредитов гражданам России. Наибольший подъем ипотечного сектора пришелся на II-III кварталы 2011 года: банки смягчали ипотечные условия, предлагали новые, более выгодные программы… Сейчас экономическая ситуация в еврозоне несколько притормозила начавшееся было бурное развитие ипотеки. Некоторые наиболее осторожные банки начинают потихоньку сворачивать ипотечные программы, другие меняют курс, взятый ранее, и если не ужесточают прежние условия для заемщиков, то, по крайней мере, не собираются их менять.
Некоторые эксперты на фоне энтузиазма многих все же более осторожны в своих оценках. Ведь развитие рынка недвижимости, тем более жилья высокого класса, напрямую зависит от экономической ситуации, как в стране, так и в целом в мире. Кто как не владельцы элитного жилья и квартир в так называемом верхнем бизнес-классе лучше всех прочих следит за состоянием экономики и понимает, что оно означает для нашего будущего? До этого мы наблюдали такую ситуацию: паника на фондовых рынках породила неуверенность в этом виде активов, и многие, хоть и временно, но ушли с этого рынка – как говорят, «вышли в кэш». На фоне нестабильности курсов валют другие инвесторы также перестали играть в валютные игры. Опасаясь нестабильности курса рубля, третьи поспешили вложить деньги и из всех вариантов выбрали наиболее надежный – недвижимость.
Тем не менее, вышеуказанное все-таки касается жилья более низкого класса, которое в настоящее время является более ликвидным и оборачиваемым товаром на рынке. Что же касается, например, элитного жилья, то оно перестало быть инструментом для инвестирования на будущее, скорее стало средством для сохранения денег. Как показывают исследования, большинство покупателей дорогого жилья сегодня приобретают его для себя, для жизни, для своей семьи, а не для перепродажи. Именно поэтому конъюнктура рынков недвижимости классов «премиум» и «бизнес» в будущем напрямую связана с состоянием экономики в России.
У Минэкономразвития РФ есть сразу несколько сценариев развития экономики. Согласно наихудшему, цена нефти падает до 60-80 долларов за баррель, и тогда произойдет девальвация, и американский доллар будет стоить у нас 40 рублей со всеми вытекающими. Такими могут быть последствия второй волны мирового кризиса.
Есть и более позитивные сценарии развития экономики – базовый, консервативный и оптимистичный. Все они основаны на относительно благоприятных перспективах мировой экономики, темпы роста которой в 2012-2014 годах сохраняются на уровне 3,7-4,2%. Примерно с той же скоростью при вышеуказанном условии будет расти российская экономика в базовом варианте (он предложен в качестве основы для трехлетнего бюджета) при сохранении цен на нефть около 100 долларов за баррель. В 2014 году при данном условии могут быть достигнуты максимальные темпы роста – 4,6%.
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»
Многое в следующем году, само собой, будет зависеть от экономической ситуации в нашей стране. В Европе она нестабильна, и во многом всколыхнувшийся сейчас спрос на недвижимость появился благодаря тому, что покупатели боятся оставаться «в деньгах» и предпочитают их вкладывать в вечные ценности, такие как жилье. Это реализация так называемого «отложенного» спроса. Ну и плюс к тому рынок подстегнуло бурное развитие ипотечного кредитования. В настоящее время мы наблюдаем очень серьезный рост продаж, как по проектам нашего холдинга, так и в целом по первичному рынку, квартиры на котором мы реализуем.
Если ситуация в российской экономике останется стабильной, безусловно, будущий год будет позитивным для развития рынков недвижимости бизнес-класса и элитного жилья. В настоящее время уже наблюдается некоторый недостаток новых интересных проектов в бизнес-классе от надежных застройщиков, которые могли бы заинтересовать требовательных покупателей. В будущем году, как мне известно, такие проекты могут выйти на рынок, что подстегнет интерес к этому сегменту в целом. То же самое касается и элитной недвижимости. Казалось бы, выбор велик. Но, тем не менее, есть недостаток в по-настоящему интересных предложениях. Будет развиваться как точечная застройка, некие локальные проекты в историческом центре и вблизи него, так и более масштабная застройка, в частности, на набережных на территориях бывших промышленных предприятий.
Игорь Соколов, старший вице-президент инвестиционно-строительного холдинга «Петротрест»
Сегодня элитная недвижимость выходит на свои докризисные позиции. Спрос вырос на четверть по сравнению с 2009 годом, а по сравнению с началом 2011 года объем сделок в этом сегменте увеличился на 3–5%. В это же время выросли и цены, в среднем на 6% за 11 месяцев 2011 года. Элитный сегмент, как и сегмент жилья бизнес-класса, оживает. И свою роль в этом, помимо прочих факторов, сыграли колебания на валютном рынке, еще раз вернув потенциальных покупателей к мысли, что недвижимость – наиболее стабильный инструмент вложения средств. К тому же наконец пришло всеобщее осознание, что цены на недвижимость падать не будут.
Требования покупателей стали жестче. Особое внимание сейчас уделяют площади квартиры, качеству отделки в ней, дизайну холлов, типу дома, огороженной придомовой территории, уровню охраны. Наиболее востребованы квартиры площадью около 100 кв.м, очень многие покупают их для собственного проживания. Спросом пользуются современные элитные комплексы со встроенной или подземной парковкой, однородным социумом, развитой инфраструктурой. В первую очередь покупатели смотрят на местоположение объекта, но при этом потенциальные клиенты руководствуются, даже в сегменте элитной недвижимости, ценой.
Есть вероятность, что особых сюрпризов 2012 год в сегменте элитной недвижимости не преподнесет, плавный рост цен продолжится: сохранится высокая конкуренция среди застройщиков, а их стремление повысить качество жилья в этом сегменте приведет к увеличению стоимости.
Наталья Емцова, менеджер, брокер по элитной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»
И в будущем продолжится тенденция, четко обозначившаяся на посткризисном рынке. Эмоции и пафос практически ушли с элитного сегмента, освободив место рационализму и прагматизму. Теперь состоятельный покупатель в первую очередь обращает внимание не на уникальность объекта, а на его потребительские качества и ликвидность. Поэтому спрос на элитные объекты в новых жилых комплексах превышает спрос на антикварную недвижимость. Правила «трех L» никто не отменял, и местоположение – основополагающий критерий элитной недвижимости. Объектов, которые бы и по местоположению, и по опциям полностью соответствовали критериям элитного домостроения, немного. В этой связи наиболее интересными представляются объекты от СК «Возрождение Санкт-Петербурга» в районе Смольного (кварталы «Смольный» и «Парадный»). Определенную интригу таит и открытие в новом году продаж в квартале «Набережная Европы» от «ВТБ Девелопмент». Выброс такого объема элитных жилых метров в историческом центре не может не повлиять на рынок. Сегодня в Петербурге еще нет фешенебельных районов, как в европейских столицах. Но уже идет процесс их формирования. И, на мой взгляд, тренд будущего – это не элитные комплексы, а именно элитные кварталы.
Ольга Козимянец, исполнительный директор ООО «НДВ СПб»
В настоящее время в Петербурге в продаже находится около двадцати объектов бизнес-класса с учетом очередей. За период с января по ноябрь цены на квартиры в них выросли на 17%. По объектам компании рост был чуть выше – около 25%. Это не удивительно: в кризис новостройки бизнес-сегмента подешевели на 30-50%. Поэтому сегодня те объекты, которые можно назвать настоящим бизнес-классом, восстанавливают свои позиции. Например, недавно мы подняли цены в клубном доме «Буржуа», который готовится к сдаче в декабре, на 12%. Ценам еще есть куда расти, и в следующем году мы будем наблюдать дальнейшее удорожание объектов бизнес-класса.
«НДВ СПб» реализует примерно половину всех новостроек бизнес-класса в городе, поэтому мы остро чувствуем настроения покупателей в данном сегменте. По данным наших аналитиков, сейчас происходит перераспределение спроса: растет интерес к двухкомнатным и трехкомнатным квартирам в статусных районах – на Петроградской стороне, Московском проспекте и т.д. Значительно увеличилась посещаемость наших объектов – более чем на 70% с начала года. Повышенным спросом пользуются объекты на Петроградке: «Классика», «Премьер Палас» и «Буржуа». Реализация квартир в них за год выросла в 2,5 раза.
Своеобразным барометром состояния рынка дорогих новостроек служат эксклюзивные квартиры в наших комплексах: видовые пентхаусы, двухуровневые квартиры с открытыми террасами и бассейнами, таунхаусы. Интерес к ним возобновился с середины этого года, а первые продажи пошли только в октябре. Это говорит о том, что рынок дорогих новостроек вступает в стадию стабильного развития.
Александр Беляев, управляющий партнер Engel&Völkers, Санкт-Петербург
На сегодняшний день наблюдается интенсивный рост спроса на дорогую недвижимость в Петербурге, происходит постепенная стабилизация и увеличение спроса на уникальные объекты. С начала 2011 года рынок элитной недвижимости заметно оживился в плане интенсивности заключения сделок. Многие опасаются второй волны кризиса и поэтому вкладывают свои сбережения в недвижимость, этим и обеспечивается постоянный рост спроса.
На мой взгляд, такая тенденция будет наблюдаться и в ближайшие годы, активность покупателей будет расти, создавая более устойчивый спрос и со временем подталкивая цены элитного сегмента вверх. Это дает полную уверенность в развитии элитной недвижимости в Петербурге: будет расти конкуренция в среде застройщиков в этом сегменте, что будет способствовать повышению качества строящегося дорогого жилья.
В начале 2012 года должны появиться новые интересные проекты на рынке недвижимости, ожидается закрепление нового стандарта проектирования и строительства, связанного с ростом требований покупателей и появлением на рынке адекватного предложения – проектов, созданных с участием мировых дизайнеров и содержащих все технические инновации мирового уровня.
Оксана Бушуйкина, директор по маркетингу и развитию ЗАО «Торговый Дом Недвижимости»
По итогам 2011 года отмечено оживление спроса и увеличение объема сделок почти до докризисного уровня. Увеличение спроса, в свою очередь, спровоцировало незначительный рост цен, сопоставимый с уровнем инфляции, и уменьшение объема предложения. Хотя, на первый взгляд, в премиум-классе он кажется достаточным, в действительности большинство объектов имеют изъяны, а объектов, вызывающих доверие и интерес со стороны покупателей, явно недостаточно. Кроме того, в достойных объектах наблюдается вымывание наиболее доступных вариантов.
Продолжается смещение спроса со вторичного рынка на первичный в связи с ростом требований к жилью. В новостройках требования становятся более рациональными, что подразумевает отсутствие некоторых «излишеств» и умеренные площади квартир (100-120 кв.м).
До проведения президентских выборов в марте 2012 года для российской экономики с большой степенью уверенности можно прогнозировать стабильное состояние. В таком случае на первичном рынке жилья премиум-класса ожидается активизация девелоперской деятельности и увеличение объема предложения. При этом прогнозируется стабильный платежеспособный спрос, предпосылка для него – недостаток качественного предложения. Сохранится тенденция смещения спроса со вторичного рынка на первичный, однако это касается только объектов старого фонда. Объекты премиум-класса, возведенные в последнее десятилетие, наоборот, будут пользоваться достаточно высоким спросом при условии соответствия новым рациональным требованиям.