Макроэкономическая нестабильность и заметно снизившийся в первые месяцы года курс рубля немедленно вызвали повышенный спрос на жилую недвижимость. Различные эксперты оценили объем заключенных инвест-сделок в 5-20% от общего количества продаж первичного рынка.
Лидерами хит-парада самых привлекательных объектов для инвестиций жилые квадратные метры стали по двум причинам. Во-первых, недвижимость остается самым предсказуемым инвест-объектом, а во-вторых, профильный рынок предложил потенциальным инвесторам достаточно привлекательные цены.
Экономическая нестабильность уже в ближайшее время может заставить вложившихся инвесторов расстаться с «инвестиционным» жильем. Значит, следует ожидать и определенного роста продаж квартир на разной стадии готовности, купленных на заемные средства. Рост количества предложений, разумеется, окажется растянутым во времени. Ведь приобретались и объекты, находящиеся буквально на нулевом этапе строительного цикла, и обычные квартиры «вторичного» рынка.
Чаще всего инвесторы расстаются с объектами, приобретенными на «нулевом» этапе, когда они уже значительно подросли в цене (новостройка уже сдана, но квартира в собственность не оформлена, а акт приема-сдачи не закрыт). В этом случае они получают оптимальную инвест-прибыль. Но в любом случае покупка «инвестиционного» жилья оформляется по особым правилам и требует определенных правовых знаний.
Покупка квартиры у продавца-инвестора, как правило, еще не оформившего право собственности на нее, обойдется дешевле покупки у застройщика. Следует, правда, знать, что за согласие на осуществление такой сделки застройщику все-таки придется заплатить. Но эти расходы однозначно окупятся.
Покупка залоговой квартиры сопровождается необходимостью оформления перехода прав требования на нее. Существуют две схемы покупки «инвестиционного» жилья: переуступка прав по ДДУ (договору долевого участия) и переуступка прав по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Различия между ними заключается в разной степени риска.
Предварительный договор стороны заключают для того, чтобы документально подтвердить свои обязательства подписать в дальнейшем договор основной. В предварительном договоре указываются срок и условия заключения договора основного. При отказе одной стороны подписать основной договор, вторая сторона имеет право понудить первую к его подписанию через суд.
Определенная рискованность такой схемы сотрудничества сторон автоматически переходит и на сделку по переуступке прав. Поэтому далеко не каждая банковская структура соглашается предоставить ипотеку на квартиру, продажа которой осуществляется с переуступкой прав по ПДКП.
А вот схема переуступки прав по договору долевого участия сомнений у финансово-кредитных организаций не вызывает, и список банков, предоставляющих ипотеку по такой схеме, уже сегодня достаточно обширен. Его лидерами в Санкт-Петербурге являются «Сбербанк», МТС-банк, банк «ВТБ24», «Санкт-Петербург», «Банк Москвы», «Промсвязьбанк», петербургский филиал банка DeltaCredit.
В ближайшем будущем число банков, кредитующих приобретение жилых квадратных метров по схеме переуступки прав, продолжит расти. Причем лидировать в этом своеобразном сегменте будут банки, обладающие максимальным количеством аккредитованных объектов, возводимых также аккредитованными и, соответственно, тщательно проверенными застройщиками. Несомненным плюсом сотрудничества с такими финансовыми структурами является их возможность строгого контроля над проводимыми ипотечными сделками. Кроме того, при отсутствии аккредитации получение кредита для приобретения залоговой квартиры по схеме переуступки прав в неаккредитованной кредитно-финансовой организации, окажется практически невозможным.
К главному преимуществу схемы – покупке «инвестиционной» квартиры по цене меньшей, чем у самого застройщика – покупатель может свободно добавить и ряд других преференций. Во-первых, у него появляется возможность реальной экономии на оценке приобретаемого залогового жилья.
Во-вторых, он может получить от банка кредит по ставке, которая окажется ниже средней на рынке. Ведь схема переуступки требует, чтобы покупатель принял условия ипотечного кредитования по договору, изначально заключенному продавцом квартиры. А этот договор мог быть подписан сторонами в период снижения процентной ставки по ипотеке.
В-третьих, покупателям, приобретающим жилье по схеме переуступки, обычно достаются самые оптимальные варианты. Объясняется это довольно просто. Инвесторы-физлица в погоне за максимальной прибылью предпочитают вкладываться в строительство на его начальных этапах, когда им предлагается максимально широкий выбор объектов. Поэтому первыми на продажу выставляются наиболее интересные, самые ликвидные квартиры.
Покупателю, приобретающему залоговые квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей. К ним в первую очередь относится уже упомянутая необходимость доплатить застройщику, чтобы получить его согласие на проведение подобной сделки и документ, подтверждающий зачет взаимных требований.
Дольщик действительно может уступить право на недвижимость в период от момента регистрации подписанного им договора долевого участия и до момента подписания и закрытия акта приема-передачи объекта. Но дело в том, что уступка прав становится возможной только при выполнении определенных условий. Одним из них является выплата продавцом-дольщиком всей зафиксированной в ДДУ суммы. Выполнение этого условия застройщик подтверждает выдачей соглашения о взаимозачете требований.
Необходимость письменного согласия застройщика на продажу залоговой квартиры по схеме переуступки прав обычно фиксируется в договоре ДДУ. Законодательно такая необходимость не регламентирована, однако застройщики обычно настаивают на его включении в договор. Ими движет всего лишь желание документально зафиксировать возможность получения дополнительной прибыли. Ведь за свое согласие они могут получить (пусть и чисто теоретически) солидную плату – до 3% от зафиксированной в договоре стоимости приобретаемой квартиры. На практике в ходе судебных разбирательств переуступка прав уже неоднократно признавалась недействительной именно из-за нарушения соответствующего пункта в ДДУ.
Инвестор-физлицо, реализующий залоговые квадратные метры с переуступкой прав на них, разумеется, хочет получить от покупателя гораздо больше, чем вложил. При этом у него возникают определенные налоговые обязательства. Поэтому для «оптимизации налогообложения» при заключении с покупателем договора уступки прав разница в цене покупки и продажи в большинстве случаев не фиксируется. Этот факт оказывается существенным при оформлении ипотечного договора. Кредитующий банк будет отталкиваться от стоимости недвижимости, указанной в договоре уступки прав. Поэтому покупатель должен учитывать, что его наличных средств должно хватить не только на первоначальный взнос, но еще и на покрытие существующей стоимостной разницы.
Если продавцом оказывается не физическое, а юридическое лицо, может возникнуть и еще один нюанс. Договор долевого участия предполагает, что уплата первого взноса, как и все дальнейшие выплаты, производится только после его регистрации. Юрлицо может включить в договор требование оплаты первого взноса покупателем еще до его регистрации. Разумеется, покупатель имеет полное право отказаться от такой схемы.
Продажа «залоговой» квартиры по схеме переуступки прав требует и согласия выдавшего ипотечный кредит банка.