22 ноября, выступая в Госдуме, председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила: «Серьезнейшая проблема по обманутым дольщикам, и здесь несколько вопросов. Первое — это те дольщики, которые уже обмануты, мы со своей стороны ведем дискуссии и обсуждение с банками по возможности реструктуризации таких ипотечных кредитов. Второе — это не допустить таких проблем в будущем. С 1 июля 2018 года вводится банковское сопровождение таких проектов, и мы это с банками прорабатываем. И есть поручение президента — заменить долевое строительство на целевое кредитование». И подытожила практически в стиле манифеста: «Граждане не должны нести риски стройки. Такие риски должны нести финансовые институты».
Кажется, что может быть прекраснее? Зачем рисковать при решении вечного квартирного вопроса, который, как известно, испортил не одно поколение людей, конкретным нам с вами? Пусть рискуют абстрактные банки. Однако полная замена долевого строительства целевым банковским кредитованием застройщиков грозит проблемами и нам, и банкам. Причем резкое уменьшение объемов жилищного строительства — возможно, самая вегетарианская из всех этих проблем. Гораздо опаснее рост ставок по ипотеке, в которые банки начнут закладывать риски кредитования застройщиков. А также новые серьезные финансовые проблемы у самих банков, если их будут слишком активно принуждать кредитовать застройщиков. Спросите у банкиров, и примерно десять из десяти скажут вам, что строительные компании — в числе самых рискованных корпоративных клиентов для банка.
А теперь зададимся крамольным вопросом: надо ли в принципе отменять в России долевое строительство? Насколько остра и масштабна проблема обманутых дольщиков?
В конце сентября министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень заявил, что в стране насчитывается 38 154 обманутых дольщика и 830 проблемных объектов. По словам Меня, согласно разработанным регионами дорожным картам, в текущем году будет достроено 139 таких объектов, в следующем — 187. В 2019 году достроят 160 объектов, в 2020-м — 97, в 2021-м — 19. У 228 объектов сроков достройки нет.
228 безнадежных (на данный момент) жилых объектов по стране — много это или мало? Ну вот, например, в Самарской области около 317 тыс. жилых домов, в Свердловской — около 457 тыс., в Москве — больше 40 тыс. Получается, количество недостроенных в рамках долевого строительства объектов — это капля даже не в море, а в океане.
А как соотносятся эти самые 38 154 обманутых дольщика с количеством россиян, имеющих другие финансовые и конкретно жилищные проблемы? Их много только на фоне проблемных валютных ипотечников, которых в России примерно 5 тыс. При этом, по данным Fitch на начало 2016 года, в стране около 40 млн человек, более половины экономически активного населения страны, не могли обслуживать свои кредиты. Вряд ли сейчас их стало радикально меньше. По разным оценкам, в России от 2 млн до 3 млн бездомных. По данным опроса ФОМ, который проводился 9 февраля 2014 года (то есть еще до начала кризиса с продолжающимся четвертый год падением доходов населения, из которого Россия не может выбраться до сих пор), 84% россиян заявляли, что не имеют денег на улучшение жилищных условий. При этом 61% говорили, что нуждаются в таком улучшении.
Так что количество обманутых дольщиков в стране, мягко говоря, невелико. Опять же отказ от долевого строительства никак не помогает этим людям — судьба их домов по-прежнему всецело в руках местных властей и местных же застройщиков.
Огромное количество застройщиков в России самым причудливым, зачастую криминальным, образом связаны с местными властями. По количеству банкротств строительная отрасль неизменно в числе лидеров. Кризис в ней не только не преодолен — он нарастает. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2016 году в России было выполнено строительных работ на общую сумму 6,18 трлн рублей. Это на 4,3% ниже аналогичного показателя 2015 года в сопоставимых ценах (данные Росстата). В целом стоимость строительных работ снижается в течение трех лет. 60% инвестиций в отрасль обеспечивает госзаказ. Он тоже продолжает падать. В 2016 году сумма госконтрактов в строительстве упала на 11% по сравнению с 2015-м, а количество контрактов сократилось на 29%. Это происходит даже на фоне таких гигантских строек, как объекты к чемпионату миру по футболу — 2018 и строительство Керченского моста.
После кризиса 2008—2009 годов крупнейшие российские банки уже стали девелоперами поневоле, подхватив объекты пачками разорявшихся застройщиков. Долевое строительство не только обеспечивало отрасль деньгами, но и создавало дополнительный механизм если не контроля, то хотя бы давления на застройщиков. Большинство дольщиков вовсе не обманутые, а счастливые обладатели жилья по намного более низким ценам, чем это было бы на вторичном рынке.
Теперь государство, видимо, будет придумывать, как заставить банки кредитовать застройщиков, которые и так являются крайне рискованными заемщиками, а станут еще опаснее. Конечно, в России есть регионы с переизбытком жилья, но в целом мы остаемся страной с его недостатком и очень старым жилищным фондом. Разорения и добровольные уходы с рынка застройщиков при отказе от долевого строительства точно не станут менее массовыми — скорее, наоборот. Без существенного роста экономики денег в строительном секторе при отказе от долевого строительства станет не больше, а меньше.
Так что граждане будут рисковать получить резкий рост цен на недоступное и сейчас большинству жилье на первичном рынке из-за удорожания строительства и кредитов застройщикам. Увидеть разорение банков, которые слишком активно кредитовали строительный бизнес. И заодно получить повышенные ипотечные ставки, в которые «зашиты» новые риски банков. При этом обманутые дольщики так и будут ждать достройки своего жилья. И не факт, что дождутся.
В общем, умеет у нас государство позаботиться о людях…
по материалам Banki.ru