«Полуквартирное» решение квартирного вопроса

История возникновения коммунального жилья

Термин «коммуналка» был порожден революционными событиями 1917 года. Когда в 1918-м большевики подписали мирный договор и солдаты стали массово возвращаться с войны, перед революционными властями встала проблема их расселения. Выход был найден в «уплотнении» (еще один новый шокирующий термин для аристократического Санкт-Петербурга), и нуждающихся в жилье стали расселять в просторных апартаментах состоятельных граждан бывшей Российской империи.

В дальнейшем коммунальные квартиры власти создавали уже сознательно. Целый ряд квартир изначально был рассчитан на такой формат расселения (например, в бывших общежитиях). Продолжали существовать и уже ставшие классическими коммуналки в исторических районах. Для коммунального проживания предназначались и комнаты в «двушках» и «трешках» вновь возводимых типовых домов.

Подход к строительству коммунального жилья в разные годы советской власти менялся. При Сталине в основном проектировались и строились специальные малосемейные общежития, а не жилые дома, рассчитанные на коммунальное проживание. Но проектировщикам рекомендовали учитывать возможность временного совместного проживания в квартирах с двумя, тремя или четырьмя комнатами соответствующего количества семей.

В панельных «хрущевках» из-за уникального метража «двушек» со смежными комнатами расселить сразу две семьи не представлялось возможным. Но в середине шестидесятых, когда начали проектировать и строить условно более просторные «брежневки», такая возможность появилась. При получении ордера семье, рассчитывавшей на переселение в двухкомнатную квартиру, предлагали трехкомнатную, при этом подселяя в одну из комнат пенсионера. Такая временная мера в перспективе выглядела достаточно привлекательной, но надежд на расширение, как показало время, не оправдала.

Сегодня коммунальные квартиры встречаются и во вполне приличных жилых домах – ЖСК советских времен и даже в современных элитных новостройках. На рынке недвижимости они считаются самыми проблемными и называются коммуналками «наследственными», поскольку появляются в результате невозможности разумного разрешения конфликтов между бывшими родственниками – развевшимися супругами, конфликтующими родителями и детьми, а также наследниками, которым не удалось договориться о разделе наследованных жилых квадратных метров.

Объективные трудности продажи коммуналок

Владелец коммунального жилья в Санкт-Петербурге в большинстве случаев не способен свободно распоряжаться своей собственностью. Объясняется это достаточно просто. Северная столица в свое время выбрала индивидуальный путь приватизации комнат. В то время как по всей России их приватизировали как отдельные объекты, Санкт-Петербург предпочел вариант приватизации долей в праве так называемой общей долевой собственности на целую квартиру.

Поэтому сегодня при продаже комнаты возникает проблема, ведь сособственники (соседи по коммуналке) наделены преимущественным правом на покупку доли по выставленной ее собственником цене. Это право закреплено ст. 250-й российского Гражданского кодекса и п. 6-м ст. 42-й Жилищного кодекса.

Стоит ли рассказывать обо всех «преимуществах» совместного проживания? Достаточно только заметить, что порой жизнь в классической огромной питерской коммуналке может быть более комфортной, чем жизнь в трехкомнатной коммунальной квартире с весьма пожилым соседом, «присматриваемым» бдительными родственниками, имеющими далеко идущие планы. Поэтому случайным людям, волею рока оказавшимся в одной лодке, при необходимости продажи комнаты практически не удается достичь компромисса. Соседи в большинстве случаев злоупотребляют своими правами и не дают отказа от преимущественной покупки. Закон, к сожалению, предоставляет им массу возможностей по затягиванию вполне законной продажи.

Стоимость комнат в коммуналках

Среднерыночной ценой на сегодняшний день является красивое круглое число – 1 млн руб. Во столько рынок оценивает полноценную комнату площадью около 9 «квадратов», расположенную в эпической коммуналке старого фонда, в двух-трехкомнатной квартире брежневского периода или в пресловутом питерском «корабле».

Красное Село, Горелово, Колпино и Ломоносово слегка снижают планку. За достаточно «убитую» коммуналку здесь просят от 850 тыс. руб. За более привлекательные по площади варианты (12-17 «квадратов») и просят больше – около 1,5 млн руб., но вероятность удачного расселения, по вышеописанным причинам, в этом случае тоже низка.

Существуют и роскошные, для знатоков, предложения. К ним относятся очень просторные комнаты, обладающие определенной изюминкой (например роскошным пейзажным видом из окон). Перепланировка (правда, чаще всего нелегальная и, разумеется, дорогостоящая) позволяет преобразовать их в роскошные квартиры-студии. Такие комнаты оцениваются в 3-3,5 млн руб., как и однокомнатные квартиры.

Часто достаточно дорого владельцы оценивают и те комнаты, продажа которых, по их представлению, не вызовет проблем. Обычно речь идет о квартирах, хозяева которых теоретически уже договорились о расселении. Но особенности нашего менталитета не должны позволять покупателям расслабляться – в любой момент все надежды на расселение могут рухнуть из-за ничтожной неучтенной мелочи.

Наконец, в классических коммунальных квартирах встречаются и приемлемые варианты, предлагаемые по заниженным ценам. Но в большинстве случаев речь идет не о жилых квадратных метрах, а о невыделенных долях собственности. Судить об этом можно по площади предлагаемого варианта – обычно это комната длиной менее 9 и шириной менее двух метров.

Кто заинтересован в покупке комнаты?

Несмотря на огромную работу по расселению коммуналок, проделанную в свое время риелторами Санкт-Петербурга, коммунальные квартиры продолжают существовать. В абсолютном большинстве случаев в них проживают особые категории граждан, не слишком нуждающиеся в отдельном жилье. Остальные комнаты сдаются в аренду – представителям различных национальностей, приезжающим на заработки, и студентам.

Приобретают комнаты в основном те же категории граждан – в расчете на получение питерской прописки. В ряде случаев покупка делается из инвестиционных побуждений. Непосредственно для проживания комнаты покупаются либо разводящимися парами, либо родителями – для начинающих самостоятельную жизнь детей.

Особенности выбора комнаты

Ежемесячный объем предложений в этом сегменте составляет около 4 тыс. объектов, половину из которых составляют комнаты в районах исторической застройки – Центральном (17%) и Адмиралтейском (14%). За ними следует «спальный» Невский район, на долю которого приходится 9%.

Основными озвучиваемыми характеристиками объекта являются его площадь, состояние, количество соседей и стоимость. Но главным в итоге фактором, нивелирующим 99% предложений, оказывается «качество» будущих соседей, признанное главным источником серьезных рисков для покупателя. Единственным, пусть и слабым утешением, является тот факт, что жильцы коммуналок меняются с высокой скоростью, оставляя призрачную надежду на улучшение контингента.

«Отказ» - законная схема покупки коммуналки

Наиболее выгоден покупателю вариант с отказом соседей от принадлежащего им приоритетного права на покупку доли в коммуналке. Но в этом случае цена автоматически вырастает не менее чем на 8-12% по сравнению с аналогичными вариантами, для оформления покупки которых приходится выстраивать «серые», не совсем законные схемы.

Продажа коммуналки путем дарения

Если договориться с соседями владельцу комнаты не удается, он пытается обойти их путем заключения нотариального договора дарения. Особенностью такой сделки является ее безвозмездный характер. Поэтому покупатель, реально внесший за комнату определенную сумму, может лишиться и ее, и комнаты, если дарение будет признано притворной сделкой. Кроме того, если подарок происходил не от близкого родственника, он подлежит налогообложению подоходным налогом по ставке в 13%. Наконец, в ряде случаев родственники и наследники продавца, несвоевременно узнавшие о факте дарения, имеют массу законных оснований оспорить сделку.

Разумеется, дотошные риелторы уже давно разработали модернизированный двухступенчатый вариант. Сначала дарится доля объекта, и претендент на покупку становится его сособственником. Получив таким образом право приоритетного выкупа, он выкупает на основе договора купли-продажи оставшуюся часть. Камнем преткновения в такой схеме может стать попытка, после подписания договора дарения, «отжимания» по цене. Не стоит забывать и о безопасности производимых взаиморасчетов.

Возможность отчуждения собственности при отсутствии соседей

Возникают ситуации, в которых предлагается к продаже комната в коммуналке, сособственники которой продолжительное время отсутствуют, а местонахождение их неизвестно. В этом случае, в соответствии с уведомительным порядком, в их адрес направляется заказное письмо (с уведомлением о вручении) с информацией о необходимости продажи комнаты. Отсутствие ответа от адресата в течение месяца позволяют продавцу начинать процедуру отчуждения.

Покупка перепланированных комнат

Упрекнуть жителей коммуналок в перепланировке жилья трудно. Тем не менее, именно перепланировка рано или поздно значительно осложняет жизнь продавцов. В коммуналках незаконно устраивают ванные комнаты, спальные антресоли, размещают санузел над жилой комнатой нижерасположенного этажа и т.д. В законности перепланировок можно убедиться, изучив техпаспорт квартиры.

Для самой сделки наличие незаконных перепланировок препятствием не станет. Но если впоследствии соседи из каких-либо побуждений подадут на нового владельца в суд, сомневаться в его решении не придется. А узаконить подобные перепланировки в большинстве случаев удается лишь жильцам первых этажей.

Часто за незаконно перепланированную комнату просят существенно больше, мотивируя это наличием «удобств». В этом случае стоит соразмерять величину доплаты: если она сопоставима с однокомнатной квартирой и комнатой с законными удобствами в этом же районе, риск такой покупки обойдется вам слишком дорого. Если и есть смысл переплачивать за коммуналку, то исключительно в том случае, когда в ней произведен качественный ремонт.

Коммуналка – в ипотеку

Покупку в ипотеку комнаты в коммунальной квартире одобрит не каждое финансовое учреждение. А если и одобрит, то вся процедура для покупателя будет сопряжена со значительными трудностями. Банк легко понять: стандартная схема приобретения жилья в кредит давно отработана и не таит в себе никаких подводных камней, а выдача кредита на комнату требует от него проведения тщательного расследования для определения состояния изначально сомнительного залога.

Так, помимо стандартных требований к самому заемщику и к комнате, выступающей залоговым объектом, следует учесть и ряд дополнительных факторов. Получен ли «отказ» от соседей? Имеются ли незаконные перепланировки? Чиста ли юридическая история залогового объекта? Поиск ответа на последний вопрос сопряжен с необходимостью проверки отношений между бывшими владельцами объекта, которые зачастую меняются как перчатки, и всеми их родственниками, могущими претендовать на наследство или имеющих права на регистрацию.

Все это делает подобную сделку максимально дискомфортной для банка. И в лучшем случае он согласится на кредитование только по завышенной процентной ставке, поставив заемщика перед необходимостью сбора умопомрачительного пакета документов.

Тем не менее, получить кредит на покупку комнаты в коммуналке можно, но он будет либо беззалоговым потребительским, ставки по которому превышают ставки ипотечного кредитования, либо ипотечным, но не целевым. Нецелевой кредит будет выдан, только если в качестве залога заемщик представит другую квартиру.

Особый случай для банка представляет выкуп последней во всей коммунальной квартире комнаты. При этом ипотечный кредит будет выдан, но только под залог всей квартиры.

В любом случае покупку комнаты значительно облегчит профессиональное сопровождение опытного риелтора. Он поможет покупателю верно оценить перспективы покупки, в зависимости от ее качества, расположения, возраста дома и его «прошлой истории», проверить юридическую чистоту комнаты и пройти все многочисленные этапы – вплоть до момента государственной регистрации и получения свидетельства о собственности.