Как обманутому дольщику вернуть свои деньги

31 июля 2014

Долевое строительство сегодня популярно как среди строительных компаний (они привлекают дополнительные средства для ведения работ), так и дольщиков (получают возможность приобрести новое жилье по более доступным ценам). Стоимость квартиры в новострое зависит от стадии строительства: раньше оформите договор – меньше заплатите за квадратные метры. Но тут есть неприятный момент: покупая жилье, существующее исключительно на бумаге, можно вложиться в долгострой. Другая проблема – готовое здание имеет столько дефектов, что отдавать за него деньги не хочется. Возникает вопрос: если у дольщика есть объективные причины расторгнуть договор, как ему вернуть свои деньги? Найти на него ответ поможет эксперт Общества потребителей Петербурга О. Островский.

Если нарушены сроки

Долгострой – пожалуй, основная проблема долевого строительства. Федеральный закон обязывает застройщика передавать квартиры владельцам сразу после ввода объекта в эксплуатацию, причем это должно происходить не позднее срока, обозначенного в договоре. Но что делать, если просрочен срок сдачи ЖК? В этом случае возможно несколько сценариев развития событий.

Порядочная строительная компания, затягивая сроки окончания работ, предлагает своим партнерам-дольщикам внести в договор соответствующие изменения, указав новую дату сдачи жилого комплекса. Кстати, о том, что застройщик никак не укладывается в отведенное время, дольщиков должны предупредить за 2 месяца до окончания строительных работ. При согласии дольщика подождать к договору долевого строительства составляется дополнительное соглашение.

Другая ситуация: дольщик получил уведомление о затягивании сроков сдачи дома в эксплуатацию и не желает вносить изменения в ДДУ. В этом случае эму следует подождать предусмотренные законом 2 месяца, и если спустя это время строительная компания так и не сдала объект, он может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Чтобы юридически договор считался расторгнутым, о его расторжении необходимо заказным письмом уведомить строительную компанию (к письму должна прилагаться опись вложения).

Закон о долевом строительстве обязывает застройщика вернуть бывшему партнеру и деньги, накопившиеся за их использование проценты в течение 20 дней. Сумма процентов исчисляется за весь период нахождения финансовых средств в руках застройщика, то есть с момента первого взноса и до даты их возврата. Сумма процентов рассчитывается как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действительной на день исполнения обязательств. Данная ставка удваивается, если участник долевого строительства − физическое лицо.

Если партнер-дольщик в течение 20 дней не обратится за деньгами, невостребованные средства должны быть перечислены в нотариальный депозит по месту нахождения строительной компании. Новоселы, получившие долгожданное жилье с опозданием, вправе требовать неустойку (она должна покрывать каждый день просрочки).

Если застройщик банкрот

Признания строительной компании банкротом – законное основание для дольщика отказаться от своих обязательств. После принятия арбитражным судом постановления о банкротстве застройщика, участники ДДУ вправе обратиться в суд с требованием о передаче им денежных средств и помещений или отказаться (естественно, в одностороннем порядке) от исполнения договора.

Обращаясь в суд, дольщики должны иметь на руках доказательства того, что они осуществили оплату согласно договору. Рассмотрев претензии дольщиков-истцов, суд внесет их в реестр требований о передаче жилья. Дольщики, расторгнувшие ранее договор и не получившие назад свои деньги, будут внесены в реестр требований кредиторов.

Банкротство застройщика – наиболее проблемная ситуация, в которой может оказаться дольщик. Как лучше в этом случае разрешить ситуацию, однозначно сказать трудно:

Если дом сдан в эксплуатацию до объявления банкротства или разрешение на это уже получено, дольщики из соответствующих реестров могут рассчитывать, что они получат свое жилье на условиях, определенных законом.
Если строительство объекта недвижимости не завершено, дольщики могут принять решение о создании ЖСК, этому кооперативу суд может передать новострой и землю под ним с условием завершения строительных работ (для этого необходимо выполнить также дополнительных 7 условий, прописанных в ФЗ «О банкротстве»). Вопрос об этом выносит на собрание участников строительства арбитражный управляющий.

Недостроенный объект недвижимости могут выставить на торги. После аукциона 60% вырученных средств идут на погашение требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогами, 25% − дольщикам из реестра кредиторов.

Если в новострое присутствуют недостатки

В долевом строительстве нередки случаи, когда новоселы обманываются в своих ожиданиях: на бумаге они платили за одно жилье, а на деле получили совсем другое (среди претензий часто встречаются протекающие крыши, некачественные стеклопакеты, «гуляющие» полы, трещины в стенах, облупившийся фасад, неработающие радиаторы, проблемы с электропроводкой и прочие «сюрпризы»). В этом случае наблюдается явное нарушение закона, который гласит: участник долевого строительства должен получить квартиру, качество которой полностью соответствует условиям подписанного договора, проектной документации, градостроительным и техническим регламентам и другим обязательным требованиям. Если какие-либо из этих требований не соблюдены, дольщик также вправе в одностороннем порядке расторгнуть соглашение.

Расторгнуть ДДУ можно и в случае «существенных нарушений требований к качеству объектов, а также неустранения этих нарушений в разумный срок». Только как заставить застройщика нести ответственность за эти «существенные нарушения», если они не описаны в соответствующем законодательстве, касающемся долевого строительства? В этом случае эксперт советует опираться на Закон, защищающий права потребителей. В преамбуле к нему сказано, что под существенным недостатком услуги (товара, работы) подразумевается либо неустранимый недостаток, либо дефект, на устранение которого требуются несоразмерные расходы и/или затраты времени, либо дефект, проявляющийся уже после его устранения.

Если дольщика допустили к осмотру объекта, значит, степень его готовности весьма высокая, поэтому в этом случае, по мнению эксперта, лучше не отказываться от жилья, а требовать от застройщика устранения выявленных недостатков. Обнаружив дефекты строительства, дольщик имеет право требовать от строительной компании:

соразмерно снизить цену договора;
безвозмездно устранить недостатки, определив для этого разумный срок;
возместить расходы на самостоятельное устранение дефектов.

Еще один экспертный совет: обнаруженные дефекты необходимо документировать. Для этого их можно фотографировать, снимать на видео, нелишним будет также составление комиссионного акта в присутствии представителей застройщика. Если обнаруженные дольщиком недостатки неочевидны, для их описания понадобится проведение строительной экспертизы. После получения выводов экспертной комиссии необходимо сформулировать список претензий к строительной компании в письменной форме. Лучше это делать заказным письмом с обязательным уведомлением о его получении. В письме нужно определить разумные сроки устранения дефектов строительства или требовать уменьшения цены договора.

Не придя к взаимопониманию с застройщиком, можно инициировать расторжение договора. Обратившись в суд, есть шанс взыскать со строительной компании не только внесенные средства, но и понесенные расходы, связанные с нарушениями обязательств со стороны застройщика, и моральную компенсацию.

Долевое строительство – это выгода или кабала?

Срыв сроков строительства сегодня отнюдь не редкость. Причины невыполнения застройщиком своих обязательств могут быть разными, поэтому говорить о том, что при выявлении такой проблемы каждый дольщик должен в срочном порядке расторгать договор, нельзя. Подобное решение должно быть обоснованным, то есть дольщик должен рассмотреть различные вопросы прежде, чем принимать окончательное решение о выходе из долевого строительства. Эксперты советуют рассмотреть проблему, учитывая несколько важных аспектов. Для этого дольщикам надо:

Определить собственника земельного участка, на котором ведется строительство (от этого зависит, смогут ли оказывать влияние на недобросовестного застройщика исполнительные органы власти).
Определить степень готовности дома, а также оценить возможность продления сроков разрешения на ведение строительных работ.
Выяснить, есть ли в наличии свободные квартиры, реализация которых поможет получить дополнительные средства для продолжения строительства; постараться выявить иные источники финансирования.
Выяснить у застройщика, хватит ли у него реальных возможностей осуществить оставшийся перечень работ.
Определить точное время, которое понадобится на оформление процедуры расторжения договора и возврата собственных средств (учтите, строительные компании, не способные завершить строительство, имеют финансовые проблемы, поэтому максимально затягивают исполнение судебного решения).
Выяснить, есть ли в договоре пункт о том, что дольщик, расторгая договор в одностороннем порядке, обязуется оставлять застройщику определенную часть вложенных средств (размер такого «подарка» может составлять 20% от общего взноса).
Разъяснить вопрос: если застройщик не выполнит свои обязательства перед партнерами-дольщиками по возврату их средств, не приведет ли это к его банкротству.

Перед принятием такого важного решения, как расторжение договора о долевом строительстве, в первую очередь отбросьте эмоции, проанализируйте всесторонне реальные факты, оцените все возможности строительной компании. Так Вы сможете подойти к рассмотрению проблемы взвешенно и объективно.