Как застраховаться от рисков долевого строительства

В начале года глава российского Минстроя пролил бальзам на души обманутых дольщиков, заявив о намерении правительства отказаться от использования схемы злополучного долевого строительства. К сожалению, отменить соответствующий закон можно будет не скоро. Чтобы перейти на новую, более эффективную систему приобретения жилых квадратных метров, исключающую возможность обмана дольщиков, нужно организовать систему взаимодействия покупателя, девелопера и финансовой структуры. А последнее звено, банки, пока не проявляет особой заинтересованности в замене существующего механизма. Кроме того, одномоментная отмена закона 214-ФЗ с большой вероятностью вызовет падение рынка, следствием которого станут уменьшение объемов строительства и снижение темпов ввода жилья.

Поэтому в течение еще как минимум пяти лет покупателям квартир придется самостоятельно заниматься страхованием собственных рисков, чтобы не пополнить ряды особой категории российских граждан – обманутых дольщиков.

Какие гарантии государство предлагает дольщикам

Определенные гарантии, разумеется, закреплены в заключаемом сторонами договоре долевого участия. Но в наших реалиях от дополнительных рисков не застрахован никто, даже самая добропорядочная строительная компания. Финансовые трудности, отсутствие возможностей для продолжения строительства и, наконец, банкротство – такие ночные кошмары, вероятно, часто посещают большинство российских застройщиков. Гарантии в договоре могут присутствовать, но от риска банкротства они не оградят.

Поэтому эксперты в первую очередь рекомендуют покупателям заключать сделки с помощью профессионалов агентств недвижимости, разбирающихся во всех тонкостях профильного рынка. Но даже профессиональное участие не избавляет потенциального дольщика от необходимости самостоятельной проверки выбранного застройщика.

Как самостоятельно проверить репутацию застройщика

Сотрудничество при покупке жилья по ДДУ возможно только с проверенными, надежными строительными компаниями, которые реализовали уже не один объект без нарушения оговоренных в договоре сроков. Если задержка в сдаче объекта составила хотя бы полгода, застройщик уже выпадает из рейтинга надежных компаний.

Проверить такую информацию несложно, причем в ходе проверки покупатели могут оценить и степень готовности застройщика к общению с дольщиками. Так, на сайте добросовестных компаний всегда присутствует раздел, в котором их представители дают четкие, обоснованные ответы на вопросы потенциальных покупателей и уже состоявшихся партнеров-дольщиков. На таких сайтах зачастую поддерживается форум, на котором можно почерпнуть актуальную информацию о ходе работ от общающихся дольщиков.

Данные о привлечении застройщиков к административной ответственности за допускавшиеся ими в ходе выполнения строительных работ нарушения можно найти и на сайтах петербургского строительного комитета и городской службы Госстройнадзора.

Кроме того, городскому строительному комитету все проблемные объекты жилищного строительства, возводимые в Санкт-Петербурге, хорошо известны. Их количество сегодня, кстати, составляет несколько десятков. А на сайте Госстройнадзора представлена информация о сомнительных многоквартирных постройках, возводимых застройщиками, не получившими на то разрешения. А вот объекты, сооружаемые на основании выданных госслужбой разрешений, представлены на интерактивной карте города.

Наконец, на сайте строительного комитета потенциальным покупателям доступна информация о компаниях, которые возводят многоквартирные жилые дома, привлекая граждан к долевому участию в полном соответствии с нормативами, прописанными в профильном законе 214-ФЗ.

Какие документы застройщик должен предъявить дольщику

У добросовестных застройщиков пакет регламентированной законом документации, в соответствии с нормами 214-ФЗ, находится в открытом доступе. Он включает:

• документацию учредительную – устав, свидетельства ЕГРЮЛ, ОГРН и ИНН;
• документ, выданный уполномоченному сотруднику на право проведения переговоров с партнерами-девелоперами и клиентами;
• разрешение, выданное стройкомитетом на строительство конкретного объекта в конкретные сроки;
• проектную декларацию, информирующую потенциальных дольщиков-инвесторов о начале строительства объекта, с приложенным к ней заключением Госстройэкспертизы, подтверждающим полное соответствие проекта действующим нормам и техрегламентам;
• правоустанавливающую документацию на земельный участок, на котором ведутся строительные работы.

Чтобы удостовериться в безупречном финансовом состоянии застройщика, клиент также может ознакомиться с утвержденной бухгалтерской отчетностью. Причем потенциальным дольщикам необходимо не просто убедиться в наличии всех этих документов, но и тщательно, без спешки изучить их содержание.

Где тонко – там и рвется

Чтобы минимизировать собственные риски, потенциальным клиентам застройщика необходимо четко определить статус земельного участка, на котором будет производиться строительство. Правоустанавливающим документом на право пользования земельным участком может быть договор его аренды или свидетельство о праве собственности. Последний вариант, разумеется, более предпочтителен. Если же застройщик действует на основании договора аренды или даже субаренды, заключенного на срок, превышающий один год, его регистрацию обязательно необходимо проверить в Управлении Росреестра.

Необходимо также выяснить, привлекал ли застройщик банковский кредит для проведения строительных работ, а если привлекал, то что стало его залогом. Застройщик обязан представить такую информацию клиенту. От объемов кредитной нагрузки застройщика зависит его способность завершить постройку дома в условиях наступления очередного кризиса. Если проект является инвестиционным и застройщик работает по инвестиционному контракту, то риски дольщиков, конечно, минимизируются. Но им все равно следует уточнить, не имеется ли у застройщика задолженности по земельному участку перед городским бюджетом.

Договорные отношения – только по нормам закона 214-ФЗ

Оформляя покупку будущей квартиры по нормам 214-ФЗ, дольщик минимизирует собственные риски. Законом регламентированы несколько способов, позволяющих застройщику привлекать денежные средства россиян для возведения жилого многоквартирного дома:

• договор долевого участия;
• жилищный сертификат;
• жилищно-строительный кооператив;
• жилищно-накопительный кооператив.

Нормы гражданского права допускают возможность заключения и предварительного договора. Но, по нормам 214-ФЗ, основанием для привлечения денежных средств такой договор быть не может. Поэтому покупатель имеет право настаивать на заключении именно ДДУ. Застройщик, практикующий заключение предварительных договоров, может быть привлечен к административной ответственности, а подписавший его и внесший на этом основании деньги дольщик вполне может остаться и без них, и без квартиры.

К практике заключения предварительных договор обычно прибегают строительные компании, либо не получившие разрешений на строительство, либо возводящие многоквартирный дом на земельном участке, имеющем другое назначение. Именно для исключения подобных вариантов потенциальным покупателям рекомендуется изучить перечень самовольных застройщиков, публикуемый сайтом Комитета по земельным ресурсам.

Когда застройщик может предлагать предварительный договор

На законных основаниях предварительный договор может быть предложен, когда квартира предлагается в построенном доме, уже сданном в эксплуатацию. Заключение договора долевого участия в этом случае уже невозможно, а договор купли-продажи – еще невозможно, поскольку оформление права собственности на квартиры традиционно затягивается на срок от нескольких месяцев до полугода. Именно в этот период перехода квартир на вторичный рынок клиенту предлагается предварительный договор и передаются ключи. А договор купли-продажи подписывается уже после завершения процедуры оформления права собственности.

По каким причинам задерживается сдача дома в эксплуатацию

Если исключить финансовую несостоятельность застройщика, то в категорию долгостроя многоквартирный дом чаще всего переходит из-за проблем с подключением коммуникаций. «Коробка» уже может стоять, а водоснабжение, канализация и электричество на постоянной основе – отсутствовать.

Такая задержка, в свою очередь, обычно вызвана недобросовестностью самого застройщика. Он должен своевременно, как минимум за полтора года до сдачи объекта, позаботиться о получении технических условий и согласовании проекта необходимых коммуникаций. Поэтому, в зависимости от того, на каком этапе происходит заключение ДДУ, дольщику следует поинтересоваться, получены ли застройщиком техусловия на подключение коммуникаций, согласован ли проект или выполнен ли он.

Кто отслеживает качество строительства жилых многоквартирных домов

Стабильно работающие строительные компании, заинтересованные в эффективности своей работы, самостоятельно отслеживают качество строительных работ. Этим занимаются служба технадзора, испытательная лаборатория и непосредственно топ-менеджеры. Интересно, что максимальный процент брака обычно вызывается некачественными стройматериалами.

Вопросы качества курируются и внешними надзорными органами: специалистами петербургской службы Госстройнадзора и экспертами партнерских финансовых структур. Они контролируют сроки проведения работ, соответствие возводимого жилья утвержденному проекту, а также проводят финансовый аудит.

Если специалистами Госстройнадзора выявляются серьезные нарушения на объекте, застройщик может быть привлечен к административной ответственности, а строительство приостановлено для устранения выявленных недостатков.

По завершению строительства, но еще до момента сдачи объекта в эксплуатацию, специалисты службы Госстройнадзора выезжают на объект, осуществляя при этом проверку исполнительной документации. Не обнаружив отклонений, они выдают застройщику соответствующее заключение.

К сожалению, дольщики, изначально не взявшие в свои руки заботу о минимизации собственных рисков, при замораживании строительства могут рассчитывать только на объединение своих усилий для обращения в суд. Но и это еще, увы, не является гарантией возобновления строительных работ и получения ими, в конце концов, долгожданных жилых квадратных метров.