Квартира в подарок: подводные камни процедуры оформления

Как дарить

От иных способов передачи недвижимого имущества договор дарения, как было отмечено, отличает его безвозмездность. То есть объект дарения переходит к другому собственнику без условий и обязательств. Оформляется такой договор просто: документ составляется в письменной форме, подписывается обеими сторонами и регистрируется в Едином государственном реестре. В органы госрегистрации, помимо договора, прилагаются следующие документы:

• паспорта лиц, участвующих в сделке;
• правоустанавливающие документы на имущество, подлежащее дарению;
• согласие супруга на оформление сделки;
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины (ее размер составляет 1000 руб).

Согласно последним требованиям наличие технической документации при оформлении дарственной не обязательно (при необходимости, органы государственной регистрации могут затребовать эту информацию самостоятельно). Если договор заключают лица, не состоящие в родстве, может потребоваться выписка из госреестра, подтверждающая, что на объект дарения нет никаких запретов и на него не наложен арест.

Чаще всего договоры дарения заключаются между родственниками, состоящими в близком родстве (родителями и детьми, дедушками (бабушками) и внуками, полнородными и неполнородными (имеющих общих мать или отца) братьями и сестрами, супругами), которые имеют право не платить НДФЛ. В случае передачи недвижимости по договору дарения постороннему лицу (с которым нет кровной связи) или дальнему родственнику сделка облагается налогом, чья сумма составляет 13% от рыночной стоимости объекта дарения.

Кому нельзя подарить квартиру?

У операции передачи недвижимости по договору дарения есть свои ограничения. Такую сделку нельзя совершить от лиц, признанных недееспособными, если стоимость подарка превышает 3 000 000 руб., а также от лица малолетних детей.

Могут вызвать вопросы у правоохранительных органов такие подарки в адрес сотрудников образовательных и здравоохранительных учреждений, социальных служб от граждан, которым эти организации оказывали какие-либо услуги, а также от родственников и супругов (подробные подношения запрещены ст. 575 ГК РФ). Не одобряется заключение договора дарения в пользу чиновников различного ранга и служащих Банка России, если этот презент непосредственно связан с их профессиональной деятельностью. Нельзя заключать договор дарения между коммерческими организациями ‒ подобную сделку признают незаконной.

Как отменить договор дарения, или что делать, если передумал

Статистика утверждает: договоры дарения в судебном порядке оспаривают достаточно редко. Это объясняется тем, что они, как правило, заключаются между близкими людьми, предпочитающими решать спорные вопросы без вмешательства официальных органов. Однако Гражданский кодекс предусматривает ситуации, при возникновении которых договор дарения может быть расторгнут. К таким ситуациям относится:

• если одаряемый совершил покушение на дарителя, его близких родственников и членов его семьи, умышленно нанес дарителю телесные повреждения (для подтверждения этих фактов понадобится решения суда); если даритель в результате покушения скончался, право на расторжение договора переходит к его наследникам;
• если обращение одаряемого с подаренным ему имуществом создает условия его безвозвратной потери, а для самого дарителя это имущество представляет большую неимущественную ценность (на практике эта ситуация оказывается труднодоказуемой: истцу придется предоставить суду конкретные документы, подтверждающие, что новый собственник плохо обращается с подарком, который даритель считает большой неимущественной ценностью; для судьи вряд ли станет аргументом фраза «Мне этот домик дорог, как память о …»);
• если подарок сделан юридическим лицом иди частным предпринимателем за 6 месяцев до признания их банкротства;
• если после подписания договора семейное или имущественное положение дарителя, его состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение договора повлечет существенное снижение уровня его жизни;
• если в дарственной оговорено право дарителя расторгнуть договор при условии, если он переживет одаряемого.

На практике расторжения договора дарения чаще всего удается достигнуть, доказав, что даритель на момент оформления сделки не мог нести ответственность за свои действия (ст. 177 ГК РФ). Чаще всего это делается, если в качестве дарителя выступал пожилой человек. Его родственники, лишившиеся в результате подобных действий своих наследственных прав, с помощью медицинских заключений, документов, составленных работниками социальных служб, фотографий и видеоматериалов имеют возможность доказать, что на момент оформления сделки даритель был недееспособным. Но юристы утверждают, что даже при наличии такой доказательной базы расторгнуть грамотно составленной договор будет непросто.

Некоторые путают договор дарения с завещанием. Особенно часто в такую ситуацию попадают пожилые граждане. Им важно помнить: жилое недвижимое имущество переходит к новому собственнику сразу после заключения сделки. Более того, дарение ‒ это безусловная сделка. Иными словами, даритель, подписывая такой договор, не вправе ожидать или требовать от одаряемого ответного жеста в виде пожизненного ухода, подарка или денежного вознаграждения. Это моральная проблема, а не юридический аспект.

Дарение вместо купли-продажи

Иногда покупатели недвижимости в силу различных причин используют договор дарения вместо договора купли-продажи. Особенно популярны такие сделки при распоряжении долевой собственности. Например, приобрести недвижимость в коммунальной квартире без согласия соседей посторонний человек не может. В таком случае часто прибегают к двухэтапной сделке: вначале продавец дарит будущему владельцу комнаты долю в ней, а тот на законных правах затем выкупает оставшуюся часть.

Договор дарения ‒ одна из самых распространенных сделок, заключаемых между родственниками. Он отличается следующими преимуществами: простотой составления, минимальным пакетом дополнительных документов, освобождением от уплаты налога (при наличии близкой родственной связи между сторонами), быстрым переходом полномочий к новому собственнику (договор вступает в силу с момента подписания акта). Однако дарителям недвижимости стоит помнить: после заключения сделки они теряют право собственности, и если захотят восстановить утраченные права, сделать это будет крайне сложно. Поэтому перед подписанием столь важного документа лучше проконсультироваться с практикующим юристом.