Завершение сделки: акт приема-передачи
Нередки прецеденты, когда покупатели и продавцы недвижимости пренебрегают заключением договора, регламентирующего переход квартиры в собственность другой стороны сделки. Однако подобную неосмотрительность не приветствует ни Гражданский кодекс, ни эксперты, изучающие рынок недвижимости. Последние постоянно предупреждают, что при отсутствии акта приема-передачи, именуемого АПП, оба участника рискуют сильно пострадать.
Роль гражданского кодекса при сделках с жильем
Марьяна Баларева, входящая в состав городской коллегии юристов Санкт-Петербурга, утверждает, что многие ошибочно воспринимают акт как пустую формальность. А ведь отсутствие либо неправильное его составление способно повлечь за собой серьезные юридические последствия, вплоть до отказа признать сделку завершенной.
Сама процедура передачи объекта недвижимого имущества по акту прописана в статье 556 Гражданского кодекса России. Согласно ей, уклонение от заключения сделки есть не что иное, как нежелание сторон продолжать сделку, и подразумевает отказ от нее.
Заключительным «аккордом» сделки с позиции законодательства является подписание акта с последующей передачей прав собственности на квартиру. После этого обязательства сторон считаются выполненными (если отсутствуют претензии от участников). Необходимость акта обусловлена тем, что между заключением договора, подтверждением права собственности на помещение и действительным получением новым владельцем ее на руки проходит пусть небольшой, но промежуток времени. А ведь за этот период состояние помещения может существенно измениться. Причинами этого могут стать, например, затопление соседями, внезапное ограбление или акт вандализма.
Необходимость акта приема-передачи
Задача документа состоит в подтверждении, что помещение передано новому владельцу именно в том состоянии, в котором оно находилось при заключении сделки. Всем ее участникам стоит помнить, что акт не вносит изменений в сам договор купли-продажи. Он только констатирует, что все условия выполнены. Или наоборот, часть из них не осуществлена сторонами. Когда новый владелец принимает помещение, состояние которого не отвечает прописанным в договоре характеристикам, то это не означает, что продавец не отвечает за намеренное нарушение условий сделки.
Среди изменений в квартире могут быть, например, повреждение отделки или демонтаж частей мебели. Для сторон договора именно акт является документом, который станет ключевым в ходе судебного рассмотрения дела. С его помощью можно подтвердить, нарушены условия одной из сторон, или нет.
Другим важным моментом является необходимость использования покупателем акта для получения налогового вычета. Его обязательно представлять в соответствующие инстанции. Это подтверждают и слова Марьяны Баларевой.
Обратите особое внимание
Андрей Ежов, который является генеральным директором акционерного общества «Торговый Дом Недвижимости», говорит, что АПП составляется в максимально простой форме и специальных требований для этого не предъявляется. Несмотря на этот факт, требуется обязательно указать реквизиты договора о покупке жилья, паспортные данные сторон-составителей, адрес покупаемого помещения, выписку из кадастрового паспорта. Также необходимо вписать место, дату составления, приложить подписи сторон с полным указанием фамилий, имен и отчеств.
Каждый покупатель имеет право внести в текст договора особый раздел. Согласно ему, часть денег будет выплачена при подписании акта о приеме-продажи. Это позволит обезопасить себя от недобросовестности продавца, который не пожелает его заключать.
Разумеется, акт фиксирует и претензии, поступающие от обеих сторон. Когда покупатель недоволен состоянием помещения, он может должен перечислить в документе все пункты, которые его не удовлетворяют. Если продавец согласен устранить все эти недостатки на добровольной основе, то дальше указывается срок, за который необходимо выполнить все работы. В отдельную графу заносится информация об оплате за коммунальные платежи и средства связи.
Андрей Ежов предупреждает, что до подписания акта покупателю стоит осмотреть состояние помещения: отделку, мебель, которая переходит покупателю, сантехнику, количество комплектов ключей и состояние входной двери. Если квартира оснащена техническими новинками типа джакузи или кондиционера, то обязательно проверяйте их работоспособность. Это касается и бытовой техники. Эксперт отмечает, что нередко возникают споры из-за встроенных шкафов, кухни, иной мебели.
Важным пунктом в акте является примечание, что его следует считать действительным после разрешения всех претензий. При этом необходимо указать отведенное на устранение всех дефектов время. Учтите, что отдавать ключи новому владельцу до подписания самого акта не рекомендуется. Андрей Ежов отмечает возможность появления проблем с эксплуатацией квартиры покупателем. Например, возможны ситуации, когда продавец передает ключи после подписания договора о купле-продажи помещения, а затем вдруг может появиться проблема с регистрацией смены прав собственности на квартиру. Неприятной неожиданностью может стать то, что в это время новый владелец уже осуществляет в доме косметический или капитальный ремонт, изменение планировки либо сдает помещение в аренду.
Особые условия сделки
Также эксперты предупреждают, что не рекомендуется одновременно заключать акт и договор. Сегодня это весьма популярная на рынке вторичной продажи жилья практика. В договоре тогда указывается, что документ признается действительным одновременно с передаточным актом всеми участниками сделки. Подобная ситуация — большой риск для обеих сторон соглашения и может привести к большим и непредусмотренным ранее финансовым затратам. Покупатель, например, должен осознавать, что именно на него переходят с момента подписания акта все риски, связанные с состоянием жилища и именно он отвечает за сохранность помещения.
Это особенно важно, если продавец не дает ему возможность сразу занять комнаты. Ведь тогда он может беспрепятственно вывезти из помещения всю мебель и технику и не будет платить никакой компенсации. Ведь формально покупатель соглашается на это, подписывая акт на условиях доверия. Продавцу стоит учитывать, что всегда возможен отказ в регистрации сделки и судиться с новым владельцем будет сложно. Ведь акт подтверждает, что квартира принадлежит ему. Вдобавок он уже может затеять перепланировку помещения или начать капитальный ремонт.
Важным пунктом является то, что если при заключении акта присутствуют ваши родственники или близкие люди, то их паспортные данные лучше занести в документ. Это обеспечит наличие свидетелей при необходимости судебного разбирательства, вероятность которого в подобных делах не стоит исключать. Отметим, что на практике столь безответственное отношение к акту приема способно привести к появлению еще целого ряда иных проблем.