Часто задаваемые вопросы

Вопрос:

Заключил ДДУ с застройщиком. На руках у меня зарегистрированный договор долевого участия. 

Чтобы избежать имущественных споров в семье, есть необходимость подарить будущую квартиру сыну. Моя супруга (мачеха сына) не против. Как лучше оформить дарение? нужен ли нотариус?

СПАСИБО

Ответ:

Уважаемый Глеб! Так как у вас, еще не возникло право собственности на квартиру, то рекомендую оформить через безвозмездную уступку прав требований по ДДУ. Ваше близкое родство и указанные нормы права в ст 11 фз-214, дают возможность заключения договора безвозмездной уступки прав по договору участия в долевом строительстве, освобождая вашего родного сына от подоходного налога. В обязательном порядке, если вы в браке оформляли ДДУ, то для регистрации Договора переуступки, помимо самого оригинала зарегистрированного ДДУ, потребуется нотариально заверенное согласие супруги, и акт взаиморасчетов с застройщиком (или подтверждающие платежные документы), оплата госпошлины. Сам договор можно подписать как в простой письменной форме, так и у нотариуса. Еще совет: если в ДДУ прописано обязательное согласование уступки с застройщиком, рекомендую его получить.с уважением, Ежов А.В

Вопрос:

Спасибо большое за совет, но мой агент знакомый посоветовал оформить у нотариуса дарение будущей вещи! Такое возможно? Правильно?

Ответ:

Ничего себе! Какой поворот )) Глеб, скорее всего ваш агент советовал: Сделать обещание безвозмездно передать сыну имущественное право когда оно возникнет. (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу. Такое в принципе возможно если есть имущественное право (собственность на квартиру) но вот по отношению к ДДУ, у меня есть сомнения. Глеб. то что сыну 12 лет, это очень весомое дополнение к вопросу.

Вопрос:

Собираемся купить квартиру в Петербурге. Были несколько раз - мечта жизни. У вас такие вежливые и воспитанные жители. Город очень любим, но знаем плохо.

Сами мы из Уренгоя.Позвонили в агентство, чтобы нас проконсультировали по новостройкам.

Ввиду сложности со временем и отсутствием лишних средств на перелеты, нам предложили услугу дистанционного подписания ДДУ.

Расскажите пожалуйста о плюсах и минусах дистанционного подписания ДДУ.

Спасибо!

Ответ:

Самые главные минусы – первое это как раз не знание города, его районов, экологии, благополучности, в конце концов престижности самого района. Второй существенный минус, это отсутствие осведомленности по застройщику и его Ж.К. Очень надеюсь на то, что вы выбрали правильное агентство и вам все ответственно и профессионально все объяснят и вы не вляпаетесь в долгострой. Плюсы в вашем вопросе )) Это экономия времени и средств (хотя многие застройщики сейчас оплачивают билеты на дорогу). Если же вы подошли к вопросу серьезно, собрали достаточно информации о застройщике, строящемся ЖК, а самое главное определились с профессионалом, который будет сопровождать вашу сделку, то в таком случае, риски минимальны.с уважением, Ежов А.В.

По поводу оплаты дистанционного подписания, распространены три основных варианта: 1. После того, как застройщик пришлет вам по почте уже зарегистрированный ДДУ в Росреестре, вы смело переводите сумму указанную в договоре на счет Застройщика.2. Этот вариант обусловлен тем, что деньги сначала поступают на аккредитив и после регистрации ДДУ, банк их перечисляет на счет застройщика. Сложность этого варианта в том, что вы должны лично открывать аккредитив (а какое уж тут тогда дистанционное подписание?), или заранее получить из банка типовую форму доверенности и оформить ее на своего представителя, который проведет все платежные операции в банке.3. Когда всё: и ДДУ, и аккредитив, и регистрация осуществляется по вашей доверенности вашим представителем...

Вопрос:

Скажу сразу, приобретаем квартиру самостоятельно, без посредника! Прошу не иронизировать по этому поводу, не хочешь не отвечай. Есть желание, дай совет! Квартиру подобрали, понравилась, но агент продавца сказал, что у них "Альтернатива", придется ждать. Уважаемые профессионалы, вопрос вот в чем, чем может быть проблема с альтернативной сделкой мне как покупателю?  

Ответ:

Вам правильно сказал агент продавца, основная проблема- придется ждать! В случае, если продавец так и не сможет удовлетворить все свои «хотелки» просто потеряете время...

Радует, что у продавца хотя бы есть агент, что позволяет надеется на адекватное проведение сделки в принципе. Если у вас вызывает вопросы слово альтернатива, то главный совет в следующем: Найдите себе специалиста! потому что дальше, будет больше: юридическая чистота сделки, не дай бог опека, материнский капитал, ипотека , соглашение об открытии ячейки и многое другое.. т.е вы все эти вопросы будете задавать на форуме?

Вопрос:

Мне надо расторгнуть договор ДДУ, так как у меня изменились семейные обстоятельства и срочно нужны деньги. Возможно ли расторжение договора, если застройщик ничего не нарушает и выполняет свои обязательства?

Ответ:

До 1 января 2017 г. расторжение договора об участии в долевом строительстве было возможно и без нарушения со стороны застройщика. Поскольку данный вопрос не был отрегулирован ФЗ-214, то на основании статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель мог отказаться от исполнения договора в любое время, оплатив второй стороне фактически понесенные расходы. С 1 января 2017 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ, которым внесены изменения в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». В частности, ФЗ-214 дополнен частью 1.2, в соответствии с которой дольщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если застройщик: Надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства. Но это не исключает возможности осуществить расторжение ДДУ по соглашению сторон. Мой совет: Договариваться с застройщиком или взять кредит (занять денег), а дождаться окончания сроков строительства, реализовать квартиру и погасить долги. Наверняка она существенно вырастет в цене и покроет проценты по займу. Как вариант, продажа квартиры по Переуступке прав требования.

Вопрос:

Восстановление утраченного ДДУ
Мною был утрачен мой экземпляр ДДУ и без него я не могу зарегистрировать право собственности на квартиру по ипотеке.Застройщик(Арсенал) выдает только копии и предлагает получить дубликат в МФЦ,который,в свою очередь,тоже выдает копии и переводит стрелки на застройщика,а в результате Росреестр не разрешает регистрацию права.Что делать?
Тарас

Ответ:

Добрый вечер! Случай с дубликатом сложный и по времени затяжной, но есть более простой вариант!!! Надо просто договорится с застройщиком о том, что он подаст пакет документов на регистрацию (у них есть оригинал вашего дду, зарегистрированного в Р.Реестре), а вы оплатите услуги застройщика, а при необходимости себе они для архива, сделают нотариально заверенную копию дду.. Вопрос только в том, чтобы Застройщик пошел на встречу вам.
с уважением, Ежов А.В.

Естественно Застройщик будет действовать по доверенности от вашего имени..

Вопрос:

Застройщик Петротрест, дочка Развитие, ЖК Капитал Классик. Колпино
Моя клиентка обратилась к застройщику с желанием забрать деньги за купленную квартиру.
На что ей ответили:
"Вы конечно можете расторнуть договор, и мы понимаем, что рано или поздно Вы выиграете суд, но имейте ввиду, что денег у нас нет. Дословно слова директора"
Есть шансы забрать деньги и как скоро?
Покупка произошла не по моей рекомендации. Екатерина Грамотнева

Ответ:

Уважаемая Екатерина! мдааа... Директор правду говорит, денег у них нету.. От того, что они сменили название, финансовое благополучие не наступило. В лучшем случае, еще один Хайтек-Сити, который ввели в эксплуатацию с опозданием более чем на 8 лет ((.. Вариантов три: 1. Самый непривлекательный с точки зрения морали, это переуступка, при условии, что новый дольщик согласится ждать, причем долго ждать.. 2. Это суд, который вы выиграете за 2-3 месяца, но потом надо будет получить деньги от застройщика. 3. Это ждать, просто ждать..достраивают всё, вопрос времени.. год, три, десять?
с уважением, Ежов А.В

Если предпочтете вариант 2, то не откладывайте, будьте в числе первых, легче взыскать будет. В любом случае продажи идут, деньги поступают. Через Судебных Приставов есть высокая вероятность получить не только свои деньги, но и % за пользование вашими средствами(вашего клиента)

Вопрос:
Дорогие коллеги, нужно продать квартиру, но на этом же этаже квартира, которую сдают невозможному кол-ву таджиков. Запах национальной кухни на этаже, к сожалению, не единственная проблема... У кого то есть практический опыт выселения такого притона? Дайте совет, пста

Ирина Госс

Ответ:
Ирина, добрый день! 

У меня знакомая. все пишет в прокуратура, мол там разберутся и спустят тому, кому надо!
Я сам столкнулся лет 5 назад с подобной проблемой у родственников, их соседи занимались беспределом: сдавали 3к.кв 12 "туристам" из Средней Азии. Мне тогда в милиции пояснили последовательность действий!
1.Начать с обращения к участковому. Причем письменно, и не забудьте оставить себе копию, дополнительно к уведомлению о принятии заявления. При подобном обращении к нему, он обязан отреагировать и принять соответствующие меры.
2.При наличии доказательства факта незаконной сдачи квартиры в аренду, подать информацию в ФНС. (это выяснит опять же участковый) Данное обращение точно не останется без внимания!
3. При выявлении того, что арендаторы пребывают незаконно на территории РФ, следует обратится в отдел федеральной миграционной службы. Это будет особенно эффективно, если это сделает участковый.
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Добрый день! Какую недвижимость лучше купить под сдачу(иногда приезжать с семьей) дом или квартиру(новостройки)?И Где лучше? Екатерина

Ответ:
Уважаемая Екатерина! Коллеги правильно ответили выше, все зависит от потребностей, предпочтения и вкуса. Согласен с Романом, но коль уж это новостройка, пожалуй добавлю главное условие: НАДЕЖНЫЙ застройщик!
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:
Уважаемый Андрей Владимирович, А есть ли информация по застройщикам( так сказать ,уже сложившееся мнение в кругу профессионалов)?

Ответ:
По данному вопросу, вам лучше обратиться в местное агентство, наверняка у них есть вся необходимая информация. Главное чтобы агентство работало на совесть, и тщательно подходило к выбору партнеров, тогда вам не "впарят" долгострой или чего хуже "самострой"

Вопроc:
Коллеги, подскажите, как поступить? Вы писали советы на мой вопрос на форуме. Благодарю Вас за них. Но, у меня возникло ещё пару вопросов и т.к. Если не сложно подскажите пож...как поступить? Продаём квартиру по переуступке по ДДУ. Указываем сумму ту же, что и в ДДУ (покупатель согласен). Как оформить эту разницу (500 т.р) между ДДУ и реальной ценой? Если писать расписку (или 2 расписки) покупателю, то с какой формулировкой. Может ли быть формулировка "за неотделимые улучшения", если это новостройка с отделкой от застройщика? Покупатели хотят получить вычет и понесут расписки в налоговую...как я понимаю. Как обезопасить продавца? Заранее благодарна за советы.
Валентина

Ответ:
Уважаемая коллега! Ну раз это переуступка, значит АПП не подписан, соответственно дольщик 1 не имел права там ничего улучшать )).. Это первое, а второе, как можно в открытой ленте афишировать вам советы по уклонению от налогов? Неуплата НДФЛ в срок физическими и юридическими лицами, в том числе налоговыми агентами, — это событие, наступление которого трактуется налоговым законодательством как одно из условий для привлечения налогоплательщика или налогового агента к ответственности в виде штрафных санкций, предусмотренных главой 15 НК РФ. Уплата санкций как способ наказания за нарушение налогового законодательства не освобождает от обязанности уплатить сам налог (п. 5 ст. 108 НК РФ) и пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п. 4 ст. 75 НК РФ) в качестве компенсации за просрочку взноса налога в казну.

Вопрос:
Здравствуйте может тут есть, кто часто заниматется переуступками? Нужно ли согласие застройщика на уступку права требования по договору долевого участия если цена по договору полностью оплачена, но договором долевого участия установлено, что дольщик может уступить права только с согласие Застройщика? Или же такое требование незаконно?Андрей Горбунов

Ответ:
Давайте вместе откроем фз-214 с последними изменениями
ст. 11:
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.
(часть 3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.
(часть 4 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
Если есть вопросы, пишите в личном сообщении, с удовольствием расскажу подробнее...
с уважением, Ежов А.В

Касаемо вопроса согласования с застройщиком уступки, считаю, что если прописано в ДДУ, то согласовывать обязательно, в противном случае надо признать через суд неправомочным, подписанный вами данный пункт...Кстати он не противоречит законодательству.