Часто задаваемые вопросы

Вопрос:

Добрый день!

Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. Хотим приобрести строящееся жильё по договору долевого участия. Застройщик предлагает рассрочку. Условия: первоначальный взнос, потом ежемесячные платежи по установленным суммам, затем по окончании строительства и перед передачей права собственности хочет получить остаток суммы за квартиру для полного погашения. Это удобно, поскольку застройщик даёт возможность выплаты "рассрочки" под процент, равный ключевой ставке ЦБ РФ. Это меньше, чем ставки по ипотеке и снижает расходы на страхование и прочее.

Если поступать таким способом, то на момент окончания строительства выплатить всю стоимость жилья не представляется возможным, слишком большой остаток задолженности. Нашли вариант получения ипотеки под залог имеющегося жилья. Застройщик говорит, что на основании акта приёмки жилого помещения и договора ДДУ, но без свидетельства о собственности, банки без проблем выдают ипотеку на нужную сумму под залог "в будущем нашего жилья".

Была ли у кого-то такая практика? Какие могут быть законные основания получения ипотеки под залог такого жилья?

P.S.> о "периоде охлаждения" в 5 дней (в тему страхования) почитали, пока не разбирались досконально.

Ответ:

Уважаемая Елизавета! 
Действительно, если объект приобретался в рассрочку, то по фз-214, до ввода в эксплуатацию, необходимо погасить всю задолженность перед Застройщиком. В моей практике были неоднократные случаи, когда ДДУ с рассрочкой, перезаключался (допсоглашение) на дду с ипотекой и дополнительно плюс кредитный договор. Но дело до акта приема-передачи не доходило. Все решали заранее!!! Вместе с тем, вам необходимо понимать, что если вдруг вы не одобритесь в банке, то вы нарушите условия договора и развяжете руки застройщика на предмет штрафных санкций за нарушение сроков оплаты, вплоть до одностороннего расторжения ДДУ.
Я в ближайшее время уточню этот вопрос с банками-партнерами нашей компании.Сделаю дополнение к ответу.
с уважением, Ежов А.В

Вопрос:

По Вашему ответу поняла, что ипотеку необходимо искать (подавать заявку на неё) сильно заранее до срока сдачи застройщиком жилья. То есть, если вдруг один банк не даёт добро на такую ипотеку, то успеть подать заявку в другой. По срокам кажется, что месяцев за 5 надо уже начинать подавать заявки.
В остальном спасибо, буду ждать.

Ответ:

В трех банках, подтвердили мое мнение, о том, что ипотечный кредит готовы выдать, до подписания акта-приема передачи. А вот:После ввода в эксплуатацию, соответственно на основании этого есть возможность подписания акта приема-передачи, перестает действовать фз-214 и доп.соглашение к дду не зарегистрирует Росреестр. К тому же не каждый Застройщик передаст вам квартиру, в случае невыполнения вами обязательств по рассрочке.

Простите, Olisiya, ошибся с вашим именем (отвечал перед этим Елизавете)..еще раз извините..

Я бы рекомендовал Вам, не ждать результатов одобрения в одном банке, а сразу подавать в несколько. В противном случае, отказ банка попадет в БКИ и следующий банк, уже с более тщательным вниманием будет вас рассматривать.

Вопрос:

Андрей Владимирович, всё в порядке. Это на сайте в авторе темы пишет одно имя, а в комментариях другое. Хотя один и тот же профиль на сайте.

Спасибо за разъяснения.

Скажите, а подача заявок в несколько банков разве не даёт банкам повод для отказа? 
...Хотя это уже на банковские форумы надо идти читать. :)

Ответ:

Если вы одновременно подаете в несколько банков, они не видят ваши заявки, но после отказа, вы попадаете в список клиентов, которым уже было отказано или у которых испорчена кредитная история.., во всяком случае, мне так объяснил менеджер банка-партнер..

Вопрос:

У меня вопрос по жк Ванино, смотрел сайт, очень привлекательные малоэтажки, с красивой архитектурой. Позвонил, никто не ответил, возможно потому что выходной. Перезвоню в понедельник. Уважаемые специалисты, подскажите про надежность этого проекта. Строят вроде как эстонцы?
Глеб

Ответ:

Уважаемый Глеб! Никто не ответил вам не потому что сегодня выходной! А потому что, в отношении данной компании "тареал" возбуждено уголовное дело. История давняя, разрешение на строительство получено в 2012 году, И в течение 2013–2016 годов как самостоятельно, так и через крупнейшие агентства города, заключала договоры долевого участия со сроками передачи жилых помещений в собственность граждан в 2014-м и 2016 годах. Счета компании из-за неуплаты налогов и исков были арестованы, но они продолжали продажи через подставные фирмы. В настоящее время Следственное управление УМВД России возбудило уголовное дело по признакам мошенничества, совершенного в особо крупном размере... Так, что не спешите перезванивать им в понедельник. Кстати, глянул в яндекс и удивился, до сих пор работает активная реклама по продаже данного комплекса. 
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Андрей Владимирович, смотрел сайт, у них высокая активность и посещаемость. Агентства некоторые продают, по моему даже известные. Вот это номер....

Ответ:

Глеб, именно про это я и написал, озадачен если честно... Возможно плохо информированы, а может как говориться "деньги не пахнут", хотя не хотелось бы так думать о коллегах..

Вопрос:

Огромное Вам человеческое спасибо! Сейчас бы попали

Вопрос:

Кто-нибудь слышал про жк Екатерингоф? Говорят есть надежда, что стройку возобновили?  Павел

Ответ:

Уважаемый Павел!
Да, есть такая информация! Только это уже не жк Екатерингоф (адрес Двинская 8), а жк Панорамы залива. Достраивать будет Застройщик Альянс. Новы срок сдачи всего комплекса 2квартал 2018 года. Перезаключены договора с монополистами: продлены тех.условия по вопросам подключения Водоканала, ЛенЭнерго и даже ТЭК СПБ. Очень надеемся, что новый застройщик завершит начатое в 2008 г ЗАО Трест-102. Стройка курируется Комитетом по строительству СПБ. Могу еще добавить, что СК Альянс взялся достраивать также и жк Дом у Озера, но это уже совсем другая история ))
Если вы вляпались в эту стройку, и есть желание получить более подробную инфо , напишите мне сообщение или позвоните. Спасибо.

С уважением, Ежов А.В

Вопрос: О господи, неужели случилось чудо, 8 лет ждем.. Спасибище Вам , Андрей Владимирович, за радостную весть!

Помогите советом,застройщик предлагает подписать соглашение о переносе сроков сдачи дома. По договору ДДУ передача квартиры дольщику 2-е полугодие 2016г. в договоре ДДУ есть пункт,что застройщик вправе менять график строительства и расчётный срок окончания строительства,письменно уведомив об этом дольщика,не чаще одного раза в три месяца на основании 214-ФЗ(п.3ст.6),воспользовавшись этим правом,он планирует получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в конце февраля 2017г.,а квартиру передать в конце марта 2017г.,грубо округляя,сроки сдачи дома сдвигаются на три месяца (интуитивно чувствую,что это не первый перенос),нас это,естественно,не устраивает,мы не желаем ничего согласовывать и тем более подписывать. Вопрос : правильно ли поступает застройщик? и правильно ли поступаем мы в данном случае и можем ли потребовать неустойку из-за переносов сроков сдачи дома? В договоре ДДУ есть пункт....при задержке исполнения настоящего Договора,застройщик уплачивает дольщику неустойку. Понятно,что сроки ещё не прошли,но уже начинаем беспокоиться. С уважением пенсионеры Костаревы.

Уважаемый Василий Васильевич! В последнее время, очень много вопросов по неустойке! Мы только что, с вами общались по телефону, Этот же вопрос вы направили мне в личном сообщении )), К сказанному устно, добавлю схему ваших шагов:
1.ДопСоглашение подписывать не стоит, и заставить вас его подписать, застройщик не может
Сославшись на ДДУ фз-214 и текст договора, подписанного с Застройщиком, подготовьте Досудебную претензию (предупреждение), где изложите Ваши требования, расчет компенсации и номер Вашего расчетного счета для выплаты.
2.Предупредите, если он в указанные Вами сроки (должны соответствовать регламенту рассмотрения обращения - 1месяц) не выплатит компенсацию, то Вы оставляете за собой право обратится в суд. 
3.В суд подаете иск с подробными расчетами и четко определяете свои исковые требования! 
4.Не забудьте оплатить госпошлину, без нее не примут документы.
Хочу обратить Ваше внимание, что сумма будет значительная (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от стоимости, согласно фз-214), при условии серьезной задержки сроков (от 3 месяцев и более), так что прежде чем затевать судебные тяжбы, все взвесьте и примите решение. 
5.Рекомендуется после подписания акта приема-передачи квартиры, чтобы в одном иске учесть весь срок задержки.
с уважением, Ежов А.В

-Добрый день! Квартира куплена в новостройке по ДДУ. Дом сдан, акт приёма-передачи подписан, право собственности ещё не оформлено. Хочу продать эту квартиру, покупатель есть. Как продать квартиру, на которую я получил акт приёма – передачи, но право собственности ещё не оформил? Застройщик говорит, что уже нельзя продать. Гость

-Уважаемый Гость! Действительно, согласно ст 11 фз-214, после подписания акта приёма – передачи, Вы не имеете право продать квартиру по уступке прав требования. Но чтобы клиент не ушел, рекомендую подписать с ним Предварительный договор купли-продажи. (если конечно он согласится ждать несколько месяцев) Далее, Вам сначала нужно оформить право собственности на квартиру, и только после этого оформлять с покупателем, с которым ранее был подписан предварительный договор, основной ДКП. Ну или, как вариант, еще раз пообщаться с застройщиком на предмет аннулирования АПП, тогда вы сможете продать квартиру по цессии (договор уступки прав требования) с уважением, Ежов А.В

-На мою просьбу застройщик согласен аннулировать акт приема передачи при условии проведения переуступки через него и за это хочет 100т.р. Гость

-Что можно на это сказать? Вам решать, попробуйте договориться с покупателем о разделе 50/50 дополнительных расходов. Видимо у вас в ДДУ прописано обязательное согласование с цессии с застройщиком, вот он и хочет получить своё, раз готов пойти на встречу! Но это шанс для вас с покупателем, и вам решать воспользоваться им или нет. Вы продадите квартиру и выручите деньги, а он получит то, что он хотел. Как правило серьезный застройщик никогда не отменяет подписанные документы.с уважением, Ежов А.В

-Спасибо, все логично! Гость

Вопрос:
Купил участок ИЖС в Тосно Лен.Области. Планируем строительство дома с последующим постоянным проживанием. Скажите нужен ли проект и его согласование, чтобы потом не было ко мне вопросов? Борис Викторович

Ответ:
Уважаемый Борис Викторович! Как таковой, согласованный проект со всеми разделами (архитектура, водо-тепло снабжение, электричество, благоустройство) не обязателен. Я только что, в Гатчинском районе свой личный дом строил! Делюсь личным опытом:
Согласно статьи 51 пункта 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, застройщик коим являетесь ВЫ, направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. У меня еще запросили ТУ на Электричество.Разрешение на строительство индивидуального жилого дома выдается сроком на десять лет. Позвоните, расскажу нюансы ))
А вот для строителей, я бы все таки порекомендовал Вам, иметь если не целиком проект, то хотя бы строительные чертежи (планы, фасады и т.д.), и обязательно схемы электро и водоснабжения!
С Уважением Ежов А.В.

Вопрос:
Добрый день застройщик не укладывается в сроки по постройке дома срок перенесли на год , могу я не подписывать новый ДДУ с новым сроком , а вернуть деньги? И как это можно сделать?
Роман

Ответ:
Уважаемый Роман!
1. Можете, не подписывать (но вы наверное имели ввиду дополнительное соглашение о переносе сроков, а не новый ДДУ! ) к тому же у вас для получения компенсации есть веские основания
( Застройщик нарушил сроки по сдаче и вводу жк в эксплуатацию более чем на 2 месяца)
2. Вы должны отправить застройщику уведомление о своем намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке с указанием причины!!!. Уведомление о расторжении договора направляется по почте заказным письмом с описью вложения или в офис застройщика с обязательным присвоением номера входящего письма. Договор считается расторгнутым со дня отправления указанного уведомления. В течение следующих 20 календарных дней застройщик обязан вернуть дольщику деньги, внесенные им по ДДУ. 
3.Для предотвращения финансовых потерь с вашей стороны, застройщик обязан выплатить не только сумму, уплаченную по договору долевого участия, но и проценты за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка.
4.Если вы в течение указанного срока (20 дней), не предоставили реквизиты для перечисления денежных средств, то компания должна перечислить средства в полном объеме (т.е. сумму договора плюс проценты) на банковский счет нотариуса по месту нахождения застройщика, и обязательно уведомить вас об этом. Не забудьте: Расторжение договора долевого участия требует обязательного прохождения регистрации в Росреестре.
с уважением, Ежов А.В

Вопрос:
Застройщик задерживает сроки уже более чем на год
Покупала через известное Питерское агентство.
У них есть договора практически со всеми застройщиками. Сейчас мне там говорят, что они не несут ответственность за действия третьих лиц.
У меня критическая ситуация. Застройщик задерживает сроки уже более чем на год. Аренду выплачивать тяжело.
Пока не буду называть название жк и застройщика, мало ли решать вопрос придется по мирному. Но известный и крупный.
Объясняет это виной подрядчиков, которые его подвели.
Предлагает вернуть деньги оплаченные мной по ДДУ или ждать еще. Ни о каких для меня компенсаций слышать не хочет.
А 3к.кв уже выросла у них в цене почти на 2 млн.руб.
Говорят, что мол радуйтесь, что деньги возвращаем, другие застройщики вообще не сдают по 5-10 лет, а у нас всего год задержка, через полгода сдадим.
У меня была рассрочка, все выплачено. Есть акт сверки с застройщиком. От какой суммы мне считать неустойку. От первого взноса? или от всей суммы? И когда лучше подавать иск?

Ответ:
Уважаемый пользователь! Отвечаю по порядку:
1.Известное Питерское агентство, у которого договора со всеми застройщиками?Еще и не факт, что это надежное агентство. Вот как раз, связываться с ними и не стоило. Причина банальна: те агенты, кто заботиться о своей репутации и благе клиента, не станут продавать все подряд, подгоняя предложение под финансовые возможности клиента.
2.У вас договор с агентством есть? Если есть внимательно его изучите. Хороший юрист найдет как привлечь агентство за некачественно предоставленные услуги!
3.Жаль, что нам с коллегами неизвестно название жк и застройщика, можно было бы сделать прогноз, сколько вам еще ждать квартиру, полгода или три года…
4.Да 2млн, терять не хочется никому… и побороться за них стоит.
5.От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или не надлежаще исполнившего свои обязательства.
6.Размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику ДДУ, в случае нарушения, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта , определяется исходя из цены договора.
7.Ну и еще, если надумаете подавать иск, начните с предарбитражной претензии. Скорее всего, застройщик , видя ваши серьезные намерения, решит вопрос в досудебном порядке. Иск подавайте после принятия квартиры по акту приема передачи, чтобы получить компенсацию за максимальный срок по задержке.

Вопрос:

Неустойка по ДДУ
Уважаемые специалисты, хочу взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, никогда прежде этим не занималась, думаю, обратиться за помощью к специалисту. Порекомендуйте пожалуйста, куда лучше обратиться.
Мария Старцева

Ответ:
Уважаемая Мария!
1.Сославшись на ДДУ фз-214 и текст договора, подписанного с Застройщиком, подготовьте Досудебную претензию (предупреждение), где изложите Ваши требования, расчет компенсации и номер Вашего расчетного счета для выплаты. 2.Предупредите, если он в указанные Вами сроки (должны соответствовать регламенту рассмотрения обращения - 1месяц) не выплатит компенсацию, то Вы оставляете за собой право обратится в суд. 3.В суд подаете иск с подробными расчетами и четко определяете свои исковые требования! 4.Не забудьте оплатить госпошлину, без нее не примут документы.
Хочу обратить Ваше внимание, что сумма будет значительная (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от стоимости, согласно фз-214), при условии серьезной задержки сроков (от 3 месяцев и более), так что прежде чем затевать судебные тяжбы, все взвесьте и примите решение. 5.Рекомендуется после подписания акта приема-передачи квартиры, чтобы в одном иске учесть весь срок задержки.
с уважением, Ежов А.В

Добрый день! Я приобрела квартиру в строящемся доме. Оплата 100%. По дду застройщик должен передать квартиру не позднее 4 квартала 2015 года. Уже по истечении срока застройщик информировал нас о переносе срока сдачи объекта на сентябрь 2016 г., объяснив это тем, что Водоканал пересмотрел Т.У. присоединения дома к их сетям водоснабжения и канализации, что увеличило стоимость и сроки подключения. На сегодняшний день застройщик предлагает нам подписать доп. соглашение о переносе сроков передачи квартиры в связи с переносом сдачи объекта в эксплуатацию. Насколько я понимаю в случае подписания договора, мы уже не сможем получить компенсацию за задержку строительства. Так же застройщик объяснил, что в случае не подписания договора мы не сможем получить квартиру, т.к. в договоре указан совершенно другой срок сдачи., а в случае составления нами претензии и обращения в суд, застройщик не передаст нам квартиру до окончания судебного процесса, т.е. квартиру мы получим еще значительно позднее. Помогите разобраться в ситуации. Роза Семеновна

Уважаемая Роза Семеновна!  Подписывать дополнительное соглашение Вы не обязаны.  Указанное дополнительное соглашение застройщик требует подписать, чтобы избежать штрафных санкций. В доп. соглашении будет указано о переносе срока и возможно о том, что вы отказываетесь применять к застройщику штрафные санкции. Соответственно если Вы доп. соглашение подписываете, то теряете право на взыскание неустойки. На счет передачи квартиры —это блеф, так как квартиру застройщик обязан передать в любом случае, даже если он пропустил сроки. И чем он больше тянет время, тем больше штрафная неустойка за просрочку сдачи квартиры. Главное, чтобы он в сентябре, еще раз не перенес срок…
с Уважением, Ежов А. В.