Часто задаваемые вопросы

Вопрос:

Уважаемые господа риэлторы по новостройкам!
Почему застройщики, работающие по ДДУ, после сдачи дома, заключают ПДКП? Может они не правы и надо заключать ДКП? Какие есть слабые места у этого ПДКП?
Катя , Московская область

Ответ:

Уважаемая Екатерина! Похоже вы коллега со "вторички", во всяком случае, знаете терминологию!
В данном случае, застройщики правы! ДДУ уже заключить нельзя, так как есть разрешение на ввод в эксплуатацию, а ПДКП заключается еще до того, как квартира становится готовой к заселению в нее. Сразу заключить основной договор купли-продажи нельзя, т.к. заранее не известны точные параметры объекта долевого строительства: точная площадь каждой квартиры- технический паспорт, не присвоен объекту милицейский адрес, и так далее, т.е покупатель не может получить права собственности на построенную квартиру. Основное слабое место, это то, что в соответствии с предварительным договором, квартиры в еще не построенном доме числятся не за своими будущими владельцами, а за застройщиком. Застройщик заключает с бывшими дольщиками ПДКП, но все квартиры оформляет на себя, лишь потом продает их дольщикам по ДКП. Проблема в том, что. Предварительный договор не нужно регистрировать в государственных органах, а деньги вы как правило платите сразу! 
с уважением, Ежов А.В

Вопрос:

ЖК "Надежный" в городе Коммунар
Уважаемые специалисты, здравствуйте!

Обладает ли кто-нибудь информацией по ЖК " Надежный" в городе Коммунар Гатчинского района. Застройщик СК "Лидер".
Надежный ли он?)

Спасибо. Ежов Андрей Владимирович, и Вам спасибо)

Ответ:

Добрый день! Ольга, начнем с того, что Коммунар - небольшой населенный пункт, который статус города получил недавно, в 1993 году. Расположение "Надежного" имеет ряд плюсов и минусов. Преимущества - рядом зеленая прибрежная зона, круглосуточный магазин, все социальные объекты в пешей доступности. Весомый минус для тех, кто решит сюда переехать – экология. Город является центром целлюлозно-бумажной промышленности, и неприятный запах от завода временами будет доноситься до квартир. Для тех, кто работает в Петербурге преградой может стать расстояние в 35 км. Но эту информацию вы наверное знаете и так! Касаемо надежности, данного застройщика, у которого за плечами ни одного построенного дома, можно сказать лишь то, что он выступал подрядчиком у ЛенСтройТреста в Янино, и у ЗапСтроя в Коммунаре... Что-либо определенного сказать сложно, в нашей данный застройщик числится в "красной" зоне (продавать рискованно) Компромата на него нету, так как и строек не было ))
С уважением, Ежов А.В

Уважаемая Коллега! На данном форуме существуют определенные правила! Если ваш вопрос задается какому-то агенту лично, для этого существует личная страничка , функция "связаться со мной". А вы и в ленту вопрос задали, и в личку написали... К тому же в ленте указали персонального менеджера, вот коллеги и сделали Вам замечание! На будущее, старайтесь придерживаться этикета, и все будет хорошо. А что касаемо меня, всегда рад помочь коллегам советом и поделиться знаниями, как впрочем и подавляющее большинство участников данного форума! В принципе за много лет, здесь сложился очень дружный и профессиональный коллектив. Работа на данном форуме будет для Вас хорошим подспорьем в Вашей деятельности. С уважением, Ежов А.В

Вопрос:

Застройщик задерживает сдачу дома. Оценка возможности получить компенсацию.
Здравствуйте, уважаемые специалисты!
Проконсультируйте пожалуйста по такой ситуации.
Купили квартиру в строящемся доме в Московской области. В настоящее время дом почти готов, но с учетом всех оставшихся работ, внутренней отделки и благоустройства территории, даже сами представители застройщика называют срок еще не менее 4-5 месяцев до сдачи дома.
При этом у нас в ДДУ есть 2 формулировки:
- Срок получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию - 4 квартал 2016г.\
В случае явной невозможности завершения строительства жилого дома в предусмотренный настоящим договором срок, не позднее чем за 2 месяца до истечения этого срока Застройщик обязан направить в адрес участника долевого строительства сообщение в письменной форме с предложением изменить настоящий договор в части увеличения установленного договором срока.

Как мы видим на текущий момент, в срок дом не сдан. При этом застройщик никаких предложений по переносу срока также не направлял дольщикам.

но есть еще один пункт в ДДУ:
- Застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту в срок не позднее 12 месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

пункт какой-то неоднозначный....
Подскажите, не является ли этот пункт своеобразной защитой застройщика от задержки сроков передачи квартиры вообще на неустановленный срок?
Можно ли в данном случае, предьявить застройщику иск на компенсацию за просрочку сдачи дома? 4-5 месяцев получается очень приличный срок задержки.

Заранее спасибо!!! 
Андрей

Ответ:

Уважаемый Андрей! Паниковать рано, но готовиться к решению вопроса нужно! Та где 4-5, там и 10-12, как правило ((
1.По всей вероятности, застройщик в ближайшее время, предложит вам подписать доп соглашение о переносе сроков! Доп Соглашение подписывать не стоит, и заставить вас его подписать, застройщик не может
Сославшись на ДДУ фз-214 и текст договора, подписанного с Застройщиком, подготовьте До судебную претензию (предупреждение), где изложите Ваши требования, расчет компенсации и номер Вашего расчетного счета для выплаты.
2.Предупредите, если он в указанные Вами сроки (должны соответствовать регламенту рассмотрения обращения - 1месяц) не выплатит компенсацию, то Вы оставляете за собой право обратится в суд. 
3.В суд подаете иск с подробными расчетами и четко определяете свои исковые требования! 
4.Не забудьте оплатить госпошлину, без нее не примут документы.
Хочу обратить Ваше внимание, что сумма будет значительная (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от стоимости, согласно фз-214), при условии серьезной задержки сроков (от 3 месяцев и более), так что прежде чем затевать судебные тяжбы, все взвесьте и примите решение. 
5.Рекомендуется после подписания акта приема-передачи квартиры, чтобы в одном иске учесть весь срок задержки.
с уважением, Ежов А.В

В данный момент, вам ничего не остается, как просто ждать, когда застройщик пригласит вас на подписание акта приема-передачи квартиры, вот тогда и решайте, на сколько задержка, стоит ли бороться за неустойку и т.д..

Вопрос:

Заключил ДДУ. Хочу уступить (продать) квартиру. Как уменьшить налог? Если что есть ООО, с ОКВЭДом по продаже жилья. Посоветуйте пожалуйста
Альберт

Ответ:

Уважаемый Альберт! Этому противоправному деянию соответствует 198 статья УК РФ. Ответственность и наказание: Физическое лицо, уклонившееся от уплаты налога, может быть призвано к ответу по трем кодексам: налоговому, административному и уголовному. НК Р.Ф. Наказания, предусмотренные НК, имеют вид штрафов, что позволяет пополнить за счет нарушителя государственный бюджет. Когда размер не выплаченных налогов крупный, к данному штрафу добавляется уголовное наказание. В НК можно выделить две статьи, посвященные уклонению от пошлин и налогов:
ст.119 – штраф за отсутствие декларации. Его размер составляет 5% от суммы налога, но не меньше 1000 рублей и не больше 30% от суммы не выплаченного налога;
ст.122 – штраф в размере 20% от налога при неумышленном занижении налоговой базы или в размере 40% в случае умышленного искажения данных.

А теперь давайте узнаем, какова административная и уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов. КоАП Административное наказание в виде штрафа (300 000 – 500 000 рублей) грозит лишь тем гражданам, которые занимают определенные должности в организации, не подавшей своевременно декларацию в налоговые органы. О том, что грозит за уклонение от уплаты налогов по статье 198 УК РФ, читайте далее. УК При крупном размере неуплаты налога физлицу, согласно 198 статье УК, может быть назначен штраф до 300 000 рублей. Суд, также, может приговорить преступника к году тюрьмы. При особо крупном размере максимальный штраф достигает 500 000 рублей, а срок лишения свободы – 3 года.
Прочитайте внимательно и подумайте, о чем вы нас спрашиваете в открытой ленте данного форума!
/информация взята из "Разъяснений по налоговым преступлениям физических лиц"
с уважением, ....

Вопрос:

На сколько дорожает новостройка после перехода в разряд вторички?
Вопрос такой: если квартира куплена на этапе сдачи дома, на сколько она подорожает например через пять лет ( с ремонтом)? Если не брать в расчет форс мажор, кризис и прочее.

Ответ:

"Все относительно"
/А.Эйнштейн/

Вопрос настолько широкий и зависящий от десятков факторов, что однозначно ответить невозможно.
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

ЖК Первый Андреевский организация ФСК Лидер и ДСК1.Стоит ли у них покупать квартиру по субсидии.‌‌‌
Виталий Ясницкий

Ответ:

Уважаемый Виталий! Субсидия- вещь государственная, для ее использования могут существовать определенные ограничения и требования. Для начала надо узнать, подходит ли данный жк к требованиям прописанным в использовании данной субсидии.
с уважением...

Вопрос:

Купила квартиру в новостройке Новокосино 2 , застройщик ООО Экспертстрой обещал передать квартиру до 31 декабря 2015г , дом ввели в эксплуатацию 30ноября 2016г , пригласили на подписанием Акта приема-передачи 30декабря 2016 г Каковы мои шансы на получение неустойки?
Галина

Ответ:

Уважаемая Галина!
Если с вашей стороны, не было нарушений по условиям оплаты, шансы у вас хорошие. Не переживайте, Сам по себе акт приема-передачи, подписать необходимо. Это точка отсчета срока задержки передачи вам квартиры, другими словами нарушение со стороны застройщика, к тому же с подписью застройщика. Тем более в суд вы будете подавать иск с расчетом неустойки ссылаясь на два срока: указанный в ДДУ и в акте приема-передачи. Другое дело, необходимо убедиться в том, что вместе с приемкой квартиры вы не расписались в том, что претензий к застройщику не имеете, иногда в акте указано заведомо "заднее" число. Надо внимательно изучить документы ваши, мы же не гадаем на кофейной гуще, а даем вам экспертное мнение, консультацию... Начинать надо все равно с до судебного решения. Составьте претензию на основании фз-№214, рф № 2300-1 и предъявите застройщику, Это иногда дает хороший результат, но не всегда, часто приходится обращаться в суд..
с уважением, Ежов А.В

Вопрос:

Добрый день!

Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. Хотим приобрести строящееся жильё по договору долевого участия. Застройщик предлагает рассрочку. Условия: первоначальный взнос, потом ежемесячные платежи по установленным суммам, затем по окончании строительства и перед передачей права собственности хочет получить остаток суммы за квартиру для полного погашения. Это удобно, поскольку застройщик даёт возможность выплаты "рассрочки" под процент, равный ключевой ставке ЦБ РФ. Это меньше, чем ставки по ипотеке и снижает расходы на страхование и прочее.

Если поступать таким способом, то на момент окончания строительства выплатить всю стоимость жилья не представляется возможным, слишком большой остаток задолженности. Нашли вариант получения ипотеки под залог имеющегося жилья. Застройщик говорит, что на основании акта приёмки жилого помещения и договора ДДУ, но без свидетельства о собственности, банки без проблем выдают ипотеку на нужную сумму под залог "в будущем нашего жилья".

Была ли у кого-то такая практика? Какие могут быть законные основания получения ипотеки под залог такого жилья?

P.S.> о "периоде охлаждения" в 5 дней (в тему страхования) почитали, пока не разбирались досконально.

Ответ:

Уважаемая Елизавета! 
Действительно, если объект приобретался в рассрочку, то по фз-214, до ввода в эксплуатацию, необходимо погасить всю задолженность перед Застройщиком. В моей практике были неоднократные случаи, когда ДДУ с рассрочкой, перезаключался (допсоглашение) на дду с ипотекой и дополнительно плюс кредитный договор. Но дело до акта приема-передачи не доходило. Все решали заранее!!! Вместе с тем, вам необходимо понимать, что если вдруг вы не одобритесь в банке, то вы нарушите условия договора и развяжете руки застройщика на предмет штрафных санкций за нарушение сроков оплаты, вплоть до одностороннего расторжения ДДУ.
Я в ближайшее время уточню этот вопрос с банками-партнерами нашей компании.Сделаю дополнение к ответу.
с уважением, Ежов А.В

Вопрос:

По Вашему ответу поняла, что ипотеку необходимо искать (подавать заявку на неё) сильно заранее до срока сдачи застройщиком жилья. То есть, если вдруг один банк не даёт добро на такую ипотеку, то успеть подать заявку в другой. По срокам кажется, что месяцев за 5 надо уже начинать подавать заявки.
В остальном спасибо, буду ждать.

Ответ:

В трех банках, подтвердили мое мнение, о том, что ипотечный кредит готовы выдать, до подписания акта-приема передачи. А вот:После ввода в эксплуатацию, соответственно на основании этого есть возможность подписания акта приема-передачи, перестает действовать фз-214 и доп.соглашение к дду не зарегистрирует Росреестр. К тому же не каждый Застройщик передаст вам квартиру, в случае невыполнения вами обязательств по рассрочке.

Простите, Olisiya, ошибся с вашим именем (отвечал перед этим Елизавете)..еще раз извините..

Я бы рекомендовал Вам, не ждать результатов одобрения в одном банке, а сразу подавать в несколько. В противном случае, отказ банка попадет в БКИ и следующий банк, уже с более тщательным вниманием будет вас рассматривать.

Вопрос:

Андрей Владимирович, всё в порядке. Это на сайте в авторе темы пишет одно имя, а в комментариях другое. Хотя один и тот же профиль на сайте.

Спасибо за разъяснения.

Скажите, а подача заявок в несколько банков разве не даёт банкам повод для отказа? 
...Хотя это уже на банковские форумы надо идти читать. :)

Ответ:

Если вы одновременно подаете в несколько банков, они не видят ваши заявки, но после отказа, вы попадаете в список клиентов, которым уже было отказано или у которых испорчена кредитная история.., во всяком случае, мне так объяснил менеджер банка-партнер..

Вопрос:

У меня вопрос по жк Ванино, смотрел сайт, очень привлекательные малоэтажки, с красивой архитектурой. Позвонил, никто не ответил, возможно потому что выходной. Перезвоню в понедельник. Уважаемые специалисты, подскажите про надежность этого проекта. Строят вроде как эстонцы?
Глеб

Ответ:

Уважаемый Глеб! Никто не ответил вам не потому что сегодня выходной! А потому что, в отношении данной компании "тареал" возбуждено уголовное дело. История давняя, разрешение на строительство получено в 2012 году, И в течение 2013–2016 годов как самостоятельно, так и через крупнейшие агентства города, заключала договоры долевого участия со сроками передачи жилых помещений в собственность граждан в 2014-м и 2016 годах. Счета компании из-за неуплаты налогов и исков были арестованы, но они продолжали продажи через подставные фирмы. В настоящее время Следственное управление УМВД России возбудило уголовное дело по признакам мошенничества, совершенного в особо крупном размере... Так, что не спешите перезванивать им в понедельник. Кстати, глянул в яндекс и удивился, до сих пор работает активная реклама по продаже данного комплекса. 
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Андрей Владимирович, смотрел сайт, у них высокая активность и посещаемость. Агентства некоторые продают, по моему даже известные. Вот это номер....

Ответ:

Глеб, именно про это я и написал, озадачен если честно... Возможно плохо информированы, а может как говориться "деньги не пахнут", хотя не хотелось бы так думать о коллегах..

Вопрос:

Огромное Вам человеческое спасибо! Сейчас бы попали

Вопрос:

Кто-нибудь слышал про жк Екатерингоф? Говорят есть надежда, что стройку возобновили?  Павел

Ответ:

Уважаемый Павел!
Да, есть такая информация! Только это уже не жк Екатерингоф (адрес Двинская 8), а жк Панорамы залива. Достраивать будет Застройщик Альянс. Новы срок сдачи всего комплекса 2квартал 2018 года. Перезаключены договора с монополистами: продлены тех.условия по вопросам подключения Водоканала, ЛенЭнерго и даже ТЭК СПБ. Очень надеемся, что новый застройщик завершит начатое в 2008 г ЗАО Трест-102. Стройка курируется Комитетом по строительству СПБ. Могу еще добавить, что СК Альянс взялся достраивать также и жк Дом у Озера, но это уже совсем другая история ))
Если вы вляпались в эту стройку, и есть желание получить более подробную инфо , напишите мне сообщение или позвоните. Спасибо.

С уважением, Ежов А.В

Вопрос: О господи, неужели случилось чудо, 8 лет ждем.. Спасибище Вам , Андрей Владимирович, за радостную весть!