Часто задаваемые вопросы

Идеальная доля

Вопрос:

Уважаемые агенты и юристы! Нужна консультация. Вчера с моим агентом смотрели квартирку. Хорошая квартира такая ухоженная и место мне подходит. Хозяйка (она же сама себе и агентша ) квартиры сказала, что она оформлена с мужем в совместную общую собственность с идеальными долями, кажется правильно записал. Уже на улице спросил агента, что мол за такая идеальная доля. Он не смог точно ответить ссылаясь на то, что очень торопится и завтра обещал подробно все рассказать. Вот решил сам пока покопаться. Потом проанализирую его ответ.

Ответ:

Добрый день, Аноним!
Мне кажется вы записали не совсем верно! Есть общая совместная собственность, а есть общая долевая собственность. Могу предположить из набора ваших слов « в совместную общую собственность с идеальными долями», что это Общая долевая собственность на квартиру с идеальными долями. «Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, равные доли - по 1/2 доли. Эти доли не привязаны к какой-либо конкретной комнате в квартире, и являются абстрактными. Принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 42 ЖК РФ.
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

А если по комнатам разбито было бы? Как тогда прописывают в собственности? Спасибо.

Ответ:

Тогда это "реальные " доли. Выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 18 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 84 кв. м. Примерно так.

Срочно, помогите. Задержка сроков.

Вопрос:

Ситуация для меня критическая!!!!!! задержка сроков сдачи моего дома уже почти на два года. Все зарабатываемые семьей деньги уходят на аренду, долги и питание детей. Застройщик крупный и винит во всем подрядчиков и местные власти, мол тормозят приемку инженерных сетей. Была на встрече с замом директора уже несколько раз и каждый раз кормят завтраками. Мне предложили забрать деньги, которые я внесла по дду или подождать еще до конца 2018года. Компенсаций не обещают и говорят радуйтесь, что мы деньги живые возвращаем другие застройщики вообще банкротятся и исчезают с деньгами и угрожает, что если подам в суд, то деньги увижу вообще не скоро. Такая квартира как у меня выросла в цене уже более чем на миллион. (у них в прайсе) Подавать в суд решили, как это правильнее сделать? И когда подавать иск?

Мяхри

Ответ:

Уважаемая Мяхри Мелон!
Для начала, скажите нам название жк и застройщика который его строит? Мы с коллегами возможно смогли бы спрогнозировать сколько вам ждать год, а может и два-три.. Миллион неплохие деньги, но вам необходимо сделать расчет суммы своего иска и это не факт, что сумма будет такой же. В вопросе нету исходных данных для расчета. Вина подрядчиков и законные требования по выполнению технических условий на присоединение к инженерным сетям, не освобождает застройщика от неуплаты неустойки за нарушение сроков сдачи объекта и передачи вам квартиры..
с уважением, Ежов А.В.

Ну если уж решились на такой серьезный шаг, как Судебные разбирательства, то начните с того, что обратитесь за платной помощью к юристу, специализирующемуся на исковых требованиях по ДДУ! Рекомендую начать с досудебной претензии. Возможно увидев ваши «зубы» застройщик предложит решение в досудебном порядке, попытается найти компромисс. Иск рекомендую подавать после подписания акта-приема передачи квартиры, чтобы получить максимальную компенсацию.
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Спасибо, даже не думала, что так подробно мне ответят за бесплатно )). У меня еще вопрос? Если можно? если иск надо подавать после того, как подпишу акт, а это в конце года, то может тогда уже дождаться сдачи дома? А если сейчас подам иск?

Ответ:

Мяхри, это ваше право когда подавать иск. Еще раз, внимательно читайте пожалуйста! Если вам невмоготу и вы решили расторгнуть ДДУ сейчас, то вы получите назад свои деньги и плюс неустойку за задержку срока на момент подачи иска! Если вы можете дождаться срока сдачи дома , тогда вы сможете получить квартиру и % за весь период задержки, т.е. от указанного срока передачи вам квартиры в договоре ДУ до даты подписания акта приема-передачи квартиры.
с уважением, Ежов А.В

Мяхри, хочу откорректировать свой совет!
Корректировка ответа: ВЫПИСКА из:
Статья 9 214-ФЗ - Расторжение договора

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Так что если надумаете расторгнуть договор до сдачи застройщиком объекта в эксплуатацию, то получите неустойку за весь срок пользования вашими деньгами!

ПДКП вместо ДКП

Вопрос:

ФЗ-214! Но застройщик работающий по ДДУ, после сдачи дома вдруг заключает ПДКП? Ведь дом введен в эксплуатацию, по логике надо заключать ДКП?

И что есть там скользкого в этом ПДКП?

Ответ:

Казалось бы, все просто и ясно! Удивительно, но подобный вопросы - не редкость!
В данном случае, застройщик прав! ДДУ уже заключить нельзя, так как есть разрешение на ввод в эксплуатацию, а ПДКП заключается еще до того, как квартира становится готовой к заселению в нее. Сразу заключить основной договор купли-продажи нельзя, т.к. заранее не известны точные параметры объекта долевого строительства: точная площадь каждой квартиры- технический паспорт, не присвоен объекту милицейский адрес, и так далее, т.е покупатель не может получить права собственности на построенную квартиру. Основное слабое место, это то, что в соответствии с предварительным договором, квартиры в еще не построенном доме числятся не за своими будущими владельцами, а за застройщиком. Застройщик после ввода жк в эксплуатацию, все квартиры оформляет на себя, (иногда снимает с них обременение) лишь потом продает их покупателям по ДКП. Проблема в том, что по Предварительному договору, в отличие от ДКП не нужно регистрировать переход права собственности в государственных органах, а деньги вы как правило платите сразу!
с уважением, Ежов А.В

Вопрос:

Я плачу деньги вперед? А если в ячейку?

Ответ:

У застройщика есть расчетный счет, а у многих еще и касса внутри предприятия. Он будет настаивать на внесении средств ему на счет. Застройщик юридическое лицо, он не согласует с вами ячейку по ряду причин! Потому что вы должны будете сами получить эти деньги и внести ему на счет или в кассу. В лучшем случае вам предложат аккредитив с оплатой услуг банка за ваш счет.

ДКП с обременением

Вопрос:

Добрый день! Уже долго продается квартира.(1.5 года) Нашелся покупатель. У него нету всей суммы. Я хочу 6 млн. рублей. У него есть только 5, он работает не официально и ипотеку в банке ему не дают. Но покупатель готов по 100 тысяч платить каждый месяц, по ноябрь. Его агент уговаривает подписать ДКП с обременением. Я предлагал Предварительный договор и внести по нему 1 млн как задаток и готовы ждать. Но покупателю негде жить и он хочет сразу договор на продажу. Опасно ли это? А вдруг он не заплатит оставшийся миллион, а квартира уже его хотя и с обременением судись потом.. Что надо прописать в договоре чтобы он обязательно заплатил? Игорь Владимирович. Спасибо

Ответ:

Уважаемый Игорь Владимирович!
Если у вас нет предложений на покупку с полной суммой и острой необходимости в получении 100% суммы для встречной покупки, и вы готовы подождать какое-то время, но при этом хотите продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, предоставьте ему рассрочку. В договор купли-продажи обязательно вносятся дополнительные условия. Прописать в ДКП то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя. Пропишите также порядок расторжения договора в случае непоступления платежей.
Рекомендую, при подаче документов на регистрацию заявить о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности. В последующем в ЕГРН будет отметка об обременении. Это не позволит продать или подарить квартиру. Неоднократно проводили такие сделки в нашем агентстве, на данный момент, все покупатели рассчитались в полном объеме.

Вопрос:

Андрей Владимирович, еще позвольте несколько вопросов:
1. В агентстве покупателя меня убедили, что им не важно чей я клиент так как они борются за свою репутацию и работают исключительно в рамках закона.
Не скрою, знакомый агент мне предлагал сопровождение по такой сделке за 70 тысяч руб. Сколько стоят ваши услуги?
2.Получается, что рисков у меня практически нет. Все тоже самое как и с банковской ипотекой? Только там проценты и обременение на банк, а здесь в мою пользу?

Ответ:

1. Не оспариваю право агентства бороться за свою репутацию, но рекомендую, чтобы у каждой из сторон договора был свой специалист. Я не провожу сопровождения, принципиально беру в работу сделки "под ключ". Но на данном форуме, есть достаточно Профи с большой буквы, которые возможно возьмут в работу сопровождение, в случае необходимости, могу порекомендовать.
2.Главное отличие заключается в том, что при вашем обременении , в отличие от банковского, покупатель не страхуется в пользу продавца от несчастного случая, утраты трудоспособности, и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать как можно короче.

Уступка дду, перенос сроков, квартира от подрядчика.

Вопрос:

Вечер добрый! Примерно полгода назад купили квартиру по уступке по дду. Договор Переуступки уже зарегистрирован. Продавец подрядчик. На днях мне пришло письмо о переносе сроков на год и допсоглашение на подпись. Теперь вопросы:

1.Вина застройщика. Я могу разорвать договор с застройщиком без подрядчика. У которого мы купили?

2. Полагается ли мне компенсация за пользование средствами за весь период дду или только за период когда я стал вторым дольщиком??

Спасибо за советы и рекомендации, очень нуждаюсь в профессиональной помощи!

Ответ:

Исходные данные понятны, но вот в вопросах путаница!
Согласно фз-214! Все права от первого дольщика переходят к вам! Про подрядчика можете уже забыть. Соответственно, вы имеете полное право на расторжение договора, но компенсацию за нарушение сроков, вы получите только за тот период времени, который исчисляется от даты передачи вам квартиры, указанной в договоре ДУ до срока передачи вам квартиры по факту. За фактический срок задержки.
с уважением, Ежов А.В.

К сожалению вы не представились. Уважаемый Аноним, Поэтому, если вы хотите взыскать с застройщика компенсацию, то не подписывайте с ним доп. соглашение о переносе сроков, а дождитесь, когда он передаст вам квартиру (подписание акта приема-передачи) тогда и обращайтесь к нему с претензией, указав весь срок задержки! Если же вы не готовы ждать, и вам нужны деньги, то тогда расторгайте договор, и требуйте сумму, согласно ДДУ, плюс компенсация за срок задержки, на момент подачи претензии! Ваши права как дольщика и ответственность застройщика, закреплены в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214 ФЗ В любом случае, рекомендую вам заключить договор на платные услуги специалиста, бесплатные консультации, без изучения документов, могут дать обратный результат...

Вопрос:

Андрей Владимирович, я заходил в агенство недвижимости рядом с домом. Мне четко сказали что я могу получить компенсацию за пользование моими средствами за весь период с того момента как подписан договор.

Ответ:

Послушайте, Аноним!
Прошу вас еще раз внимательно прочитать мои советы. 
Добавить, на данном этапе, мне больше нечего.
с уважением, Ежов А.В.

Доверенность на непонятных людей застройщика

Вопрос:

Две недели назад подписал дду, положил деньги в банке СПБ на аккредитив и  оформил доверенность аж на 8 человек людей застройщика на множество всяких полномочий( текст из доверенности): быть моим представителем в УФРС по всем вопросам связанным с госрегистрацией возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество, регистрацию сделок с недвижимым имуществом, включая регистрацию прав собственности, договоров купли-продажи, договоров ду,всех доп соглашений к ним, в том числе соглашений о замене стороны, договоров уступки, договоров отчуждения недвижимого имущества, дальше там про ипотеку ( мне это вообще не нужно) и все это счастье на 5 лет. Сижу и морщу репу. Теща говорит, что можно с квартирой распрощаться…надо идти и пока не поздно и требовать отозвать доверенность или что-то решать с этим. Куда надо идти в первую очередь?

Ответ:

Добрый день!
Спокойно! Для начала надо идти в аптеку, купить успокоительное себе и про тещу не забудьте. Надеюсь застройщик крупный и надежный? Ничего страшного не произошло. Стандартная ситуация, фактически отражает текст всех образцов доверенностей у Застройщиков в СПБ. Кстати, а у нотариуса вы интересовались о том, что подписываете? Они как правило сами об этом спрашивают.

с уважением, Ежов А.В

Не поленился открыл болванку от Сэтл-Сити, текст очень близок. И количество сотрудников 8. То, что много сотрудников указано, так это нормально, у крупных застройщиков и объектов много. Самое главное вместе с зарегистрированным ДДУ не забудьте забрать у Застройщика вашу доверенность. Они обязаны вернуть. Сейчас спокойно ждите регистрацию ДДУ.

Вопрос:

у нотариуса был такой поток, что едва успел проверить паспортные данные - забыл спросить.

мой агент сказал что этот нотариус сидит у застройщика и у него все отработано

Застройщик ООО Созидание, но на 1 листе договора логотип Сетл Сити.
Доверенность заберу, спасибо. Стало немного спокойнее.

Ответ:

Теперь, я думаю, вам совсем не о чем волноваться. Созидание одно из нескольких десятков юридических лиц, входящих в холдинг Застройщика Setl.Group.

Вопрос:

Я агент. Работаю сам без агентства уже два года .Продаём квартиру по переуступке по ДДУ.Договорились с покупателем(Указываем сумму ту же, что и в ДДУ).Как оформить эту разницу (1700 т.р) между ДДУ и ценой продажи?Если писать расписку (или 2 расписки) покупателю, то с какой формулировкой?Может ли быть формулировка "за неотделимые улучшения", если это новостройка без отделки, там только подготовка. Типа продавцы сделали отделку сами?Покупатели хотят получить вычет и понесут расписки в налоговую...как я понимаю. Как обезопасить моего продавца?

Ответ:

Уважаемый коллега! У вас переуступка, значит АПП не подписан, соответственно дольщик 1 (ваш продавец) не имел права там ничего улучшать )).. Это первое, а второе, как можно на форуме афишировать вам советы по уклонению от налогов? Все присутствующие тут риэлторы, очень ответственные специалисты, такими делами, как оптимизация налогообложения, не занимаемся..

Нести в налоговую две расписки это, мягко говоря, не очень правильно. Полная глупость!!! Обезопасить продавца и подстраховать интересы покупателя в случае сокрытия ими фактической стоимости квартиры одновременно нельзя. Поэтому либо плюс к стоимости ваш налог 221 т.р. с разницы покупки-продажи, либо сделайте им скидку на сумму вычета и договоритесь о том, что на вычет они по вашей сделке не подают... Хотя, где уверенность, что они выполнят обещание?..

Неуплата НДФЛ в срок физическими и юридическими лицами, в том числе налоговыми агентами, — это событие, наступление которого трактуется налоговым законодательством как одно из условий для привлечения налогоплательщика или налогового агента к ответственности в виде штрафных санкций, предусмотренных главой 15 НК РФ. Уплата санкций как способ наказания за нарушение налогового законодательства не освобождает от обязанности уплатить сам налог (п. 5 ст. 108 НК РФ) и пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п. 4 ст. 75 НК РФ) в качестве компенсации за просрочку взноса налога в казну. с уважением, Ежов А.В.

Коллега, работая в сфере недвижимости, всегда помните о последствиях для ваших клиентов, в случае уклонения от налогов! 

Вопрос:
Покупаю у знакомых квартиру по переуступке. В принципе доверю друзьям. Но вот так, на всякий случай есть вопрос: В ДДУ два дольщика в равных долях, муж и жена. Агент посоветовал подписать договор о переуступке с каждым дольщиком отдельно. У застройщика сказали, что не надо с каждым отдельно, можно один договор на двух дольщиков. А сколько расписок? От каждого или достаточно одной от мужа, в ДДУ прописана одна общая сумма. В общем помогите как правильно.

Ответ:
Добрый день!При проведении сделки с недвижимостью, рекомендую на время забыть про знакомство и действовать так, чтобы избежать проблем в дальнейшем. Теперь по существу вопроса:1. Вызывает сомнение профессионализм вашего специалиста.2. Договор цессии подписывайте один, одновременно с 2-мя дольщиками. Застройщик по данному вопросу прав.3. Для своего спокойствия и отсутствия возможности разногласий между супругами, попросите написать расписки каждого из супругов. (согласно ДДУ, в равных долях)4. Четко пропишите условия расчетов в самом договоре уступки прав требований.5. Если прописано в ДДУ согласование с застройщиком, рекомендую это сделать.с уважением, Ежов А.В

Вопрос:
Спасибо Андрей Владимирович. Вот и застройщик говорит что достаточно 1 договора. Специалист не мой -агент продавцов. Он же готовит договор переуступки. Есть смысл заказать договор переуступки в другом месте?

Ответ:
Уважаемый. простите не знаю как вас, Аноним, для того чтобы советовать однозначно, необходимо посмотреть документы. Например, в случае согласование уступки прав требования у застройщика, то как правило застройщик сам готовит все документы и подает их на регистрацию. Вы также можете провести сделку через нотариуса. Пляшут от печки :), в вашем случае от правоустанавливающих.

Вопрос:

Заключил ДДУ с застройщиком. На руках у меня зарегистрированный договор долевого участия. 

Чтобы избежать имущественных споров в семье, есть необходимость подарить будущую квартиру сыну. Моя супруга (мачеха сына) не против. Как лучше оформить дарение? нужен ли нотариус?

СПАСИБО

Ответ:

Уважаемый Глеб! Так как у вас, еще не возникло право собственности на квартиру, то рекомендую оформить через безвозмездную уступку прав требований по ДДУ. Ваше близкое родство и указанные нормы права в ст 11 фз-214, дают возможность заключения договора безвозмездной уступки прав по договору участия в долевом строительстве, освобождая вашего родного сына от подоходного налога. В обязательном порядке, если вы в браке оформляли ДДУ, то для регистрации Договора переуступки, помимо самого оригинала зарегистрированного ДДУ, потребуется нотариально заверенное согласие супруги, и акт взаиморасчетов с застройщиком (или подтверждающие платежные документы), оплата госпошлины. Сам договор можно подписать как в простой письменной форме, так и у нотариуса. Еще совет: если в ДДУ прописано обязательное согласование уступки с застройщиком, рекомендую его получить.с уважением, Ежов А.В

Вопрос:

Спасибо большое за совет, но мой агент знакомый посоветовал оформить у нотариуса дарение будущей вещи! Такое возможно? Правильно?

Ответ:

Ничего себе! Какой поворот )) Глеб, скорее всего ваш агент советовал: Сделать обещание безвозмездно передать сыну имущественное право когда оно возникнет. (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу. Такое в принципе возможно если есть имущественное право (собственность на квартиру) но вот по отношению к ДДУ, у меня есть сомнения. Глеб. то что сыну 12 лет, это очень весомое дополнение к вопросу.

Вопрос:

Собираемся купить квартиру в Петербурге. Были несколько раз - мечта жизни. У вас такие вежливые и воспитанные жители. Город очень любим, но знаем плохо.

Сами мы из Уренгоя.Позвонили в агентство, чтобы нас проконсультировали по новостройкам.

Ввиду сложности со временем и отсутствием лишних средств на перелеты, нам предложили услугу дистанционного подписания ДДУ.

Расскажите пожалуйста о плюсах и минусах дистанционного подписания ДДУ.

Спасибо!

Ответ:

Самые главные минусы – первое это как раз не знание города, его районов, экологии, благополучности, в конце концов престижности самого района. Второй существенный минус, это отсутствие осведомленности по застройщику и его Ж.К. Очень надеюсь на то, что вы выбрали правильное агентство и вам все ответственно и профессионально все объяснят и вы не вляпаетесь в долгострой. Плюсы в вашем вопросе )) Это экономия времени и средств (хотя многие застройщики сейчас оплачивают билеты на дорогу). Если же вы подошли к вопросу серьезно, собрали достаточно информации о застройщике, строящемся ЖК, а самое главное определились с профессионалом, который будет сопровождать вашу сделку, то в таком случае, риски минимальны.с уважением, Ежов А.В.

По поводу оплаты дистанционного подписания, распространены три основных варианта: 1. После того, как застройщик пришлет вам по почте уже зарегистрированный ДДУ в Росреестре, вы смело переводите сумму указанную в договоре на счет Застройщика.2. Этот вариант обусловлен тем, что деньги сначала поступают на аккредитив и после регистрации ДДУ, банк их перечисляет на счет застройщика. Сложность этого варианта в том, что вы должны лично открывать аккредитив (а какое уж тут тогда дистанционное подписание?), или заранее получить из банка типовую форму доверенности и оформить ее на своего представителя, который проведет все платежные операции в банке.3. Когда всё: и ДДУ, и аккредитив, и регистрация осуществляется по вашей доверенности вашим представителем...