Часто задаваемые вопросы

Вопрос:

На руках нотариальное согласие супруга на продажу квартиры которому уже более трех лет. Не получилось тогда продать из-за бытовых проблем. Сейчас нашелся покупатель наш сосед. Но бывший супруг не отвечает на звонки уже две недели не можем дозвониться. Сколько времени действует согласие супруга? И мог ли он его отозвать?

Ульяна

Ответ:

Уважаемая Ульяна!
Согласие действительно, в случае, если в нем не указана дата срока действия. Срок действия согласия законодательно не определен. Отозвать согласие не мог, мог признать через Суд недействительным, но мне кажется вы бы об этом знали.
с уважением, Ежов А.В

Этот вопрос не такой простой как кажется. Однозначности по нему нет до сих пор. Многие нотариусы попросту отказываются отзывать доверенность. Вот, что нашел в закромах сохраненных полезных ссылок: «Определение ВАС РФ от 13.11.2008 N 14137/08 по делу N А33-10848/2007 В передаче дела по заявлению о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на здание для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя заявление, исходил из того, что отмена супругом собственника согласия на продажу нежилого здания после подачи документов на регистрацию не может являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на имущество.»Таким образом, отказ в регистрации перехода собственности по причине отзыва согласия супруга на продажу недвижимости, может быть успешно опротестован в суде.

Вот еще, на этот раз Федеральная нотариальная палата: "По итогам проведенных исследований сформирована единая позиция, которая заключается в следующем: «не рекомендуется нотариальная форма отмены нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки из-за отсутствия законодательного регулирования, возможных правовых последствий совершенного нотариального действия. Нотариусам целесообразно рекомендовать гражданам обращаться в суд для отмены согласия как сделки»."и еще"...В связи с вышеизложенным каждый из нотариусов, руководствуясь принципами самостоятельности и независимости, заложенными в ст. 5 Основ законодательства РФ о нотариате, вправе принимать самостоятельное решение по вопросу возможности совершения такого нотариального действия, как отмена нотариально удостоверенного согласия супруга."

Ульяна, на всякий случай, хочу заметить, что определение ВАС РФ приведенное выше, относится к несколько иной ситуации нежели ваша. Там речь идет об отзыве согласия когда документы по продаже уже поданы на регистрацию. Приведено оно мною для полноты информации.

Вопрос:

Сегодня в агентстве меня шокировали информацией. В новостройке требуется согласие супруги на покупку., а на вторичном рынке нет! А как же ст 35 ЖК? Раньше же в обязательном порядке требовалось? Почему такая ситуация?, К примеру муж купит квартиру, а жена и знать не будет?

Ответ:

Добрый день! Столько вопросительных знаков, Вы хоть бы представились :))
Давайте вместе пробежимся по случаям ПОКУПКИ:
1.ДДУ подлежит государственной регистрации (фз-214, для защиты от двойных продаж) - согласие требуется.
2.ДКП не регистрируется (регистрируются не сделка о покупке, а переход права собственности) – согласие не требуется.
3. ДКП + Кредитный (так как регистрируется ипотечное обременение) -требуется согласие супруга/супруги для банка.
4.ДКП, где обязательно нотариальное удостоверение – согласие требуется!
5. ДКП, где стороны обратились по желанию к нотариусу – согласие попросит нотариус.
Боятся того, что супруг «накупит квартир без согласия» не стоит )), пусть увеличивает ваше Общее имущество )
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Андрей Владимирович, подождите, а как же ст 35?
Наш юрист говорит, что Деньги это общее имущество!!! Значит муж обязан спросить согласие супруги?
извините не представилась, Ульяна.

Ответ:

Ульяна, в прошлом году в наше агентство тоже приходил клиент с юристом. И этот юрист тоже настаивал на согласии, потому что считал что деньги это общее имущество. Только никто это не отрицает: Ну, Деньги - общее! Разница в том, что п.3 ст 35 нам говорит: ЖК Ст 35 п.3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Дело в регистрации сделки.

Вопрос:

Продаем квартиру в рассрочку нашим знакомым. Их агент нам говорит, что обременение в пользу продавца не является обязательной процедурой. Если стороны доверяют друг другу - то можно в ДКП в разделе «Особые условия» написать: Стороны договорились, что в пользу Продавца обременение не возникает». Из 8 млн нам сразу в день подписания договора сразу по расписке отдают 7. А миллион предлагаю оформить займом с нотариальным заверением.

Идальго.

Ответ:

Уважаемый Идальго!
Важно понять какую цель преследуют покупатели, не прописывая обременение, а заключая договор займа? Рассрочка без обременения - есть такая практика, но КРАЙНЕ РЕДКО!!! и зачастую между родственниками. И вместе с тем, я НАСТОЙЧИВО РЕКОМЕНДУЮ своим клиентам --обременение регистрировать!! Ведь снять его нет особых проблем! Запись в ЕГРН об ипотеке дисциплинирует покупателя. Опять же, дополнительной страховкой для продавца являются еще штрафные санкции на покупателя в случае нарушения сроков расчета.
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Квартира в собственности по ½ у брата и сестры. Они в очень сложных отношениях. Может ли сестра без разрешения брата продать свою долю? Договориться им никак не возможно.. просто тупик!

Ответ:

И подарить, и продать, и завещать, и заложить! И все это без согласия брата. При продаже она не спрашивает его согласия, а обязана предложить брату воспользоваться преимуществом при покупке её доли (уведомить). Ну а при дарении и этого не обязана делать. с уважением...

В любом случае, надо попробовать договориться. Вариант выкупа доли друг у друга видимо уже обсуждался, тогда может продать целиком квартиру? Финансовая выгода от квартиры целиком очевидна.

Вопрос:

Мы не можем платить кредит и продать тоже не смогли. Полгода агенты продавали. Обратились в банк с просьбой помоч и там нам предложили схему банк через суд забирает себе и продает квартиру с публичных торгов (через судебных приставов), но предупредили что квартира уйдет за меньшии деньги и после минуса долгов нам останется негде жить. А что будет если продать ипотечную квартиру без согласия банка?

Виталий

Ответ:

Уважаемый Виталий.
Ситуация печальная, но советую даже не пытаться..Кому? Кто купит такую квартиру? Право собственности покупателя на квартиру, обремененную ипотекой, без письменного согласия банка-кредитора вообще не зарегистрируют в Росреестре. Вдруг, если каким-то волшебным образом, по невнимательности регистратора, что практически недопустимо, регистрация все же пройдет, то по требованию банка эту сделку признают недействительной. И тогда пощады от банка не ждите и возможно уголовное преследование за мошенничество.
с уважением, Ежов А.В.

Попробуйте договориться с банком. Попросите отсрочку платежей. Продайте квартиру с хорошим дисконтом. Но не пытайтесь жульничать. К добру не приведет.

Вопрос:

Нам предложили в агентстве продажу нашей ипотечной квартиры вместе с долгом. (замена заемщика покупателем с переводом долга) Можно поподробнее проконсультироваться?

Ответ:

Добрый вечер! Схема рабочая. Подробно вам расскажут в агентстве куда вы обратились. Вкратце это примерно так: вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Одновременно с правом собственности на квартиру происходит передача и долгового обязательства вместе с обременением банка. Банк охотно идет на сделку, так как он зарабатывает на процентах. Новый заемщик приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Будьте готовы к хорошей скидке.
с уважением, Ежов А.В.

Не оставляйте без внимания вариант когда обременение гасится досрочно за счет денег покупателя. Особенно интересен это вариант в случае небольшого остатка по ипотеке. Это один из
самых распространенных вариантов продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках.Обременение также переходит к Покупателю, но он достаточно быстро может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.

Вопрос:

Продавец женщина, на руках доверенность от супруга военного морского мичмана о продаже его квартиры. Квартира досталась по наследству 5 лет назад. Доверенность заверена командиром воинской части. Мурманская обл. Остров Гремиха. в.ч №… 16 часов на пароходе из Мурманска. Насколько правомочна эта доверенность?

Ответ:

Важно понять, есть ли там нотариус. Для спокойствия, зайдите на сайт Мурманской областной нотариальной палаты. Там инфо по всем нотариусам с телефонами и адресами должна быть.
Статья 185.1. Удостоверение доверенности.
2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения.
с уважением.

Вопрос:

Спасибо. На сайте их областной палаты нет нотариуса по ЗАТО Островной. Значит правомочна. А как узнать тогда отозвана она или нет?

Ответ:

Очень рад за вас. Послушайте, ну у вас же есть адрес в/ч ее номер. ФИО командира, ФИО супруга . Возможно и скорее всего вам как частному лицу не ответят. Но лучше эту сделку провести через нотариуса. Уж ему то точно, на официальный запрос, дадут информацию.

Вопрос:

Квартира по решению суда о разделе имущества после развода. Прошло более 3.5 лет. Агент говорит, что все ок, но как-то неспокойно. Что скажете?

Мария Львовна.

Ответ:

Уважаемая Мария Львовна!
Решение суда – это законодательный акт, подлежащий исполнению в безусловном порядке. Подразумевается, что все споры, претензии и имущественные правопритязания уже рассмотрены судом, и по ним вынесен внятный и однозначный вердикт – кто какие права в итоге имеет на данное имущество. Другими словами, те споры и правопритязания на квартиру, которые могли бы возникнуть, уже возникли, и были рассмотрены и решены в судебном порядке
К тому же, если Свидетельству более 3-х лет, т.е. судебное решение было вынесено достаточно давно, кто хотел наверное уже мог бы оспорить. Ваш агент прав, на мой взгляд. Надеюсь документы изучены надлежащим образом? Обратите внимание на наличие обременений, если таковые есть.
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Если выбирать между депозитом и ячейкой, в случае банкротства банка, где надежнее?

Ответ:

Добрый день!
В случае банкротства банка, ваши деньги, лежащие в ячейке, не исчезнут. Назначенный при банкротстве конкурсный управляющий банком обязан разрешить допуступ клиента к арендованному сейфу.
В случае же когда мы положили деньги на депозит, мы можем гарантированно рассчитывать только на застрахованную в АСВ (Агентство страхования вкладов) сумму. Решать безусловно вам.
Более подробно и детально, вас проконсультирует ваш агент.
с уважением, Ежов А.В. А вот депозит нотариуса - это не страховая выплата АСВ. Это именно возврат денег вне конкурса. После назначения конкурсного управляющего всё должно быть возвращено нотариусу вне конкурса. Давайте не будем о грустном, все будет хорошо. К сожалению, ячейка тоже не самый надежный способ. Банки увы грабят, редко, но метко!

Вопрос:

Как мне вернуть налоговый вычет при покупке нововостройки?

Ответ:

После бурного обсуждения блога Натальи Мишиной, ловлю себя на мысли, что умышленно сокращаю свои советы )))

И в том, и в другом случае, вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ Покупателю нужно будет предоставить в налоговую документы, подтверждающие право на получение налогового вычета при покупке жилья (пп.6, п.3, ст.220 НК РФ). Важно: если квартира приобреталась в ипотеку, то Покупатель может получить налоговый вычет не только с суммы покупки, но и с суммы уплаченных по кредиту процентов.

Максимальный размер возврата с суммы покупки жилья равен 260 тыс. руб., плюс к этому – максимальный размер возврата с суммы уплаченных по ипотеке процентов равен 390 тыс. руб.

Добрый день!
Обязательное условие при ДДУ или уступке прав требования это Передаточный акт квартиры.
1-й способ вернуть НДФЛ – через работодателя
2-й способ вернуть НДФЛ – через налоговую
с уважением, Ежов А.В.