Часто задаваемые вопросы

Вопрос:
Продаю квартиру по переуступке. ДДУ был до вступления в брак. Сейчас женат. Агент покупателя уперся, что надо согласие моей супруги. Какие мнения на этот счет?

Ответ:

Добрый вечер! Зависит от ряда факторов.
Требуется в случаях. если ДДУ заключен с ипотекой, и если есть текущая рассрочка по оплате ДДУ. Если у вас 100% оплата, то тогда застройщики смотрят по дате вскрытия аккредитива. Если до брака, то не требуется, а если после брака, то требуют. Более того, были случаи, когда небольшие застройщики перестраховываясь запрашивали даже при 100 % оплате и перечислении им денег с аккредитива до брака.
Кстати согласие можно заменить брачным контрактом.
с уважением, Ежов А.В.

В последнем, из подобных случаев, управляющий застройщика Сэтл объяснил это так. У вас рассрочка, следовательно погашая ее в браке, вы тратите семейный бюджет и попросил согласие супруги. Если бы вы ее не продали по переуступке, супруга бы, при получении собственности, могла претендовать на 50% жилплощади.Вы не беря с нее согласия, лишаете этого права!
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Дорогие агенты!

Много советов про неустойку за задержку сроков, составляйте грамотно! а как ее посчитать так никто и не пишет. Есть формула? В интернете несколько разных есть. По какой считать?

Марина. Спасибо всем заранее..

Ответ:

Уважаемая Марина!
Формула несложная, но в расчетах есть нюансы.
Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования ЦБ Х цена квартиры Х количество дней просрочки.
Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления.
Цена из ДДУ.
Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Застройщик большой, но задержал на 9 месяцев срок передачи квартиры. Мы в акте приема-передачи квартиры это указали, что Замечание о задержке срока передачи квартиры на 8 месяцев и 12 дней. Были очень рады тому, что получили наконец-то ключи и сначала не хотели подавать в суд. Потом видя как застройщик отрабатывает замечания по отделке через пень-колоду, решили получить с него неустойку за задержку. В офисе застройщика нам сказали что это было почти год назад и претензии они больше не принимают и со всеми уже все решили, мол надо было раньше обращаться. Стоит ли пробовать судиться с ними? Марина

Ответ:

Сдаваться рано! Неустойка за Задержку на 9 месяцев, если еще и стоимость квартиры приличная, это немалые деньги. Срок исковой давности в вашем случае три года. Составляйте правильно Досудебную Претензию и официально (через почту или со входящим номером в приемной застройщика) предъявите её застройщику. Если через 30 дней не будет реакции, готовьте документы в суд.
с уважением, Ежов А.В.

Уважаемая Марина!
Помимо неустойки за задержку сроков передачи вам квартиры, попросите специалиста который будет составлять исковое в Суд включить туда еще и: Возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
Компенсацию морального вреда (если дольщик, например, считаете себя сильно обиженными и оскорбленными, и сумеете убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей») Плюс есть высокая вероятность того, что застройщик получит еще и Штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя; ну и конечно же возмещение судебных расходов.

Не рекомендую составлять самостоятельно, обратитесь к юристам специализирующимся на возмещении неустоек от Застройщика.

Вопрос:

Нашли в рекламе квартиру. Указано, что переуступка от подрядчика. Стоит дешевле чем у застройщика на 7%. Документов никаких на эту квартиру у них нет. Приглашают сразу на ДДУ к застройщику, объясняют, что квартира у них на брони стоит за выполненные работы и застройщик сам с ними рассчитается после покупки нами квартиры. аванс не требуют.В чем смысл тогда? Нет ли тут подвоха?

Ответ:

Добрый вечер!
Это не переуступка! Если схема действительно такова, то вы подписываете ДДУ с застройщиком, а не уступку прав требования. Это так называемая «условная уступка», когда у Застройщика и Подрядчика есть договор подряда. Скорее всего, Застройщик предложил Подрядчику расчет квартирами с дисконтом за выполненные работы. Подрядчик, не принимая их по документам, чтобы оптимизировать налоги и сократить время получения денег, как бы продает их сам, но через Застройщика.
Смысл для Застройщика не рассчитываться деньгами, а дополнительно реализовать квартиры через Подрядчиков. Смысл Подрядчика не заморачиваться Судами, а скорее получить свои деньги. Смысл ВАШ – поскорее найти специалиста, который возьмет под контроль данную сделку.
с уважением, Ежов А.В

Вопрос:

Спасибо. А в чем может быть подвох?

Ответ:

Подводных камней в сделках от подрядчика достаточно много, но если схема такова, как я предположил, то подвох кроется в другом! В надежности самого Застройщика. Если он не рассчитывается деньгами, а предлагает квартиры, то скорее всего (но не всегда!!!) они не так уж хорошо продаются. Сообщили бы вы нам, что за жилой комплекс? И кто Застройщик? От этого и будем «плясать»

Аванс они и не могли принять, судя по всему, у них нету для этого юридических оснований. Все на устных договоренностях с Застройщиком. Застройщик должен деньги. А смело или не смело покупать? - вам об этом скажет ваш агент, который проверит все соответствующие данной сделке документы..
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Купили квартиру по переуступке. Дом был почти готов. Но застройщик остановил стройку. Уже более года там практически нет движения и по другим его стройкам ((. Мы звоним тому кто нам продал квартиру, что давайте будем расторгаться и возвращайте деньги потому что вы нас обманули. Он отключил телефон и не хочет вообще общаться. В агенстве которое продавало нам квартиру говорят, что они не несут ответственность за застройщика. Куда обращаться? К кому идти? На кого в суд подавать?

Вопрос:

Добрый вечер!
Мда. Ситуация малоприятная. Про Дольщика -1, можете сразу забыть так как, при переуступке прав требования, Продавец отвечает перед Покупателем только за действительность переданных прав, и не отвечает за неисполнение обязательств застройщиком. Другими словами, теперь вы должны решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ), непосредственно с Застройщиком. Судя по тому, что ваша уступка зарегистрирована, агентство свои обязательство перед вами и своим клиентом (продавцом) тоже выполнило. Скорее всего оно не давало вам никаких гарантий про то, что все достроится. (Мы сейчас не говорим о моральных аспектах агентства, продавшего вам долгострой) Исходя из вышесказанного, вам следует направлять свои претензии в адрес застройщика. Через суд или как-то еще, это уже совсем другая история.
с уважением, Ежов А.В

Вопрос:

Что со всем управы нету? Продавец не причем! агентство молодцы! а застройщик завтраками кормит! Так что делать в итоге?

Ответ:

Спрашивать надо было до сделки. Теперь остается только готовить досудебную претензию к застройщику, а далее в суд (если не будет реакции) Обращаться надо в юридическую компанию специализирующуюся на возврате средств и штрафных санкций от застройщиков.
Есть еще вариант, но ввиду моральных принципов, его вам не предлагаю.
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Уважаемые агенты! Если Аванс не имеет обеспечительной силы и просто возвращается покупателю в случае если не дошло до договора, то ЗАЧЕМ?? тогда его вообще вносят и получают? Продавали год!

Две недели назад агентство получило аванс за мою квартиру и сегодня мне сообщают сейчас, что покупатели требуют его обратно и надо обязательно вернуть. Весело!! Берите задатки тогда уж.

Ответ:

Добрый день!
Не спорю, Задаток имеет обеспечительную силу, но вместе с тем: Аванс штука необходимая и полезная. Порой без аванса сложно обойтись. В зависимости от различных ситуаций, например:
возможно есть сомнения — подойдет ли квартира требованиям Пенсионного фонда. Бывает так, что есть сомнения в получении разрешения на продажу от органов опеки и попечительства. Ну или например: покупатель квартиры планирует использовать кредитные средства, но ипотечный кредит еще не одобрен. И другие ситуации, когда без аванса трудно обойтись.
с уважением, Ежов А.В.

Третьи лица при продаже квартиры

Вопрос:

Цена на квартиру привлекла внимание. Прежде чем ехать на просмотр хотелось узнать причину такой привлекательной цены. В ответ мне говорят, что у нас есть третьи лица и мол все разговоры после просмотра на задатке. Так может я и не поеду на просмотр и смысл ехать вообще. Подскажите что там могут быть за третьи лица? И в чем проблема?

Ответ:

Добрый день!
Третьими лицами в сделках называют тех, кто не является стороной ДКП, т.к. не имеет в текущий момент прав собственности на квартиру, но в дальнейшем может пытаться претендовать на них в судебном порядке. Ну, например: «опоздавший наследник», «отказник». Ну или вот еще: третьи лица имеют другие права на квартиру, например, право пользования (завещательный отказ).
с уважением, Ежов А.В.

А проблема «третьих лиц» в недвижимости заключается в том, что их права на квартиру могут быть не на поверхности. Другими словами, без четкого и пристального изучения документов их не всегда обнаружишь. Естественно, профессиональный агент все это обнаружит и вам подробно расскажет, можно или нельзя связываться с покупкой данной квартиры.

Почему рекламируют? Ну, ситуации разные бывают. Надо разбираться. Не всегда бывает так, что проблема "третьего лица" является критичной настолько, что стоит отказываться от сделки. А бывает так, что лучше стороной обойти и забыть про данный вариант. Обратитесь к профессиональным специалистам за сопровождением.

Вопрос:

Деньги под расписку Ген.Директора. Коллеги, задала вопрос на форум)) Требуется коллективный разум. Покупаем у юрлица квартиру. С документами на квартиру все чистенько. Нету обременений и арестов. И фирма не банкрот. ЕГРЮЛ все ок! И решение по сделке есть. Одно смущает, деньги мы отдали под расписку генерального директора, налом до регистрации сразу после подачи доков в УФРС. Есть ли в этом опастность?

Мария

Ответ:

Коллега, даже не буду спрашивать вас о том, что где вы были раньше, до сделки..
Если вы уверенны, что все с документами и самой компанией хорошо, то мой ответ следующий:
Я не сторонник расчетов до регистрации перехода права, но если условия сделки таковы, то считаю, что ТОЛЬКО в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы! Подтверждением оплаты сделки является документ об оплате т.е. Чек кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег. Плюс попросите Справку предприятия о полном расчете, подписанную подписью директора и главного бухгалтера.
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Вопрос:

Гражданка Латвии выдала доверенность нотариальную на продажу квартиры в СПБ жителю СПБ. Доверенность на русском делали в Питере. Сколько срок действия доверенности? Срок ее действия не указан. Если выдана доверенность для совершения продажи за границей означает ли это, что она бессрочна?

Ответ:

Добрый вечер!
Согласно: ГК РФ Статья 186. Срок доверенности:
1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
с уважением, Ежов А.В.