Часто задаваемые вопросы

Супруги приобретали в браке дачный участок с домом. Собственность оформлялась только на супругу. Сейчас объект продаем, на сделку приедет супруг собственницы. Нотариус вместо ген.доверенности сделала согласие супруги (она собственница) на продажу совместно нажитого имущества. Пройдет ли сделка по такому документу. Имеет ли право супруг подписать договор купли-продажи.

Елена , 15.12.14.

Нет, только собственник или представитель с доверенностью и согласием супруга (в вашем случае он сам должен дать согласие супруге на продажу) ! А согласие от супруги на продажу совместно нажитого, может пригодится, если супруг будет продавать то, что ему принадлежит на праве собственности!

Для того, чтобы подписать супруг смог подписать договор купли-продажи, у него должна быть генеральная доверенность.

С уважением, Ежов А.В.

Здравствуйте, прошу вас поделиться мнением о ЖК "Триумф-парк" на Пулковском шоссе - строит его напротив "грядки" гипермаркетов, внутри сложившегося квартала, израильский Mirland Development (вернее его российская "дочка" "Петра-8"). 

Жилье покупаем для себя, ищем трёшку от 80 кв м с квадратными комнатами от 15 кв м и кухней от 11 кв м. Рассматриваем только Московский район, локация - до метро до 20 минут, не панель, не рядом с дорогой, рядом хотя бы небольшой, но парк. У Мирланда нам и планировки нравится, и цена, но о застройщике почти ничего не знаем. Да и срок сдачи конец 2016-го (на вторичку у нас не хватает). 

Какие плюсы и минусы у застройщика, у локации объекта, по вашему мнению? Реально это комфорт-класс? И что там с экологией? 

Спасибо!

Светлана, 04.12.15.

Уважаемая Светлана!

Застройщиком по жк Триумф Парк, вы правильно написали, является компания Перта-8, дочерняя структура израильской компании Mirland Developmen. Компания с 30 летним опытом на строительном рынке, Россию они начали осваивать давно, первые свои проекты успешно построили в Москве, осваивают Питер. С документацией по жк Триумф Парк, все идеально. Вторую очередь они сдали досрочно на полгода. У них есть возможность приобретения квартир, как с отделкой, так и без. ТриумфПарк удостоен очень престижного Британского Экологического Сертификата. Дом относится к комфорт-классу. На всей жилой территории комплекса запрещено курить! В первой и третьей очереди есть паркинг. Для второй предусмотрена продажа паркинга в первой и третьей очередях.

С уважением, Ежов А.В

Я являюсь гражданином Молдовы, на территории России не проживал - какие нюансы есть при покупке квартиры и какие налоги мне надо будет заплатить?

Марианна, 24.11.14

Марианна, вам необходимо будет нюанс - требуется нотариально заверенный перевод паспорта (апостиль).  И находиться в РФ нужно на законных основаниях.

Налог Вы будете платить, если захотите недвижимость в России продать. Но при продаже ставка НДФЛ для нерезидентов РФ будет 30%.

Подскажите, пожалуйста, нужно ли будет заплатить налог при продажи комнаты за 1 650 000, если покупалась тоже за 1 650 000 в начале этого года? или нужно в договоре купли продажи указывать 1 000 000? Спасибо.

Инна, 19.11.14

Инна, у вас нет дохода, т.к. вы продали комнату за ту же сумму, что и покупали. Следовательно, нет дохода, значит, нет налога. Но отчитаться перед органами надо. Подайте налоговую декларацию в установленные законом сроки.

Подскажите, пожалуйста. Квартира куплена в ипотеку с использованием материнского капитала. Сейчас есть необходимость продать квартиру. Хотим продать по уступке. Скажите, насколько это возможно?

Екатерина, 10.11.14

Екатерина, продать переуступку с обременением в виде ипотеки, плюс использованный маткапитал невозможно в принципе. Не забывайте, что использование материнского капитала обязывает вас выделить доли детям в этой квартире.

Можно, конечно, попробовать получить разрешение пенсионного фонда и органов опеки на замену объекта по обязательству. Скажу сразу, что это крайне сложная задача в плане хождения по кабинетам, но чисто теоретически это возможно.

При покупке квартиры или коммерческой площади в строящемся доме, как правильно определить надежность застройщика? существуют ли какие- то объективные рейтинги или списке где-нибудь в открытом доступе? на какие факторы обратить внимание? Достаточно ли посмотреть на кол-во завершенных проектов, или это ни о чем не говорит?

Максим , Москва, 12 октября 2014.

1. Самый первый совет, который я бы вам дал: это приобретать жилье только в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», т.е. на основании договора долевого участия ДДУ.
2. Но, даже приобретая квартиру по ДДУ, предварительно ознакомьтесь с документами, которые являются основанием для строительства и подтверждают правомерность заключения ДДУ: актами, регулирующими права застройщика на землю, градостроительным планом земельного участка, инвестиционным контрактом с местными органами власти, проектной декларацией, разрешением на строительство и т.п. Особенно Внимательно изучите Проектную Декларацию. (там есть много важной информации).
3. Помните, что ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации в УФРС, поэтому оплачивать его надо только после регистрации. (или через аккредитив)
4. Покупая недвижимость, даже на финальных этапах строительства, потратьте время на изучение застройщика и его предыдущих объектов. ( сколько проектов застройщик реализовал за последнее время. На рынке постоянно появляются новые игроки, и при покупке квартиры у одного из них риски возрастают).
5. Рейтинг застройщиков, естественно, повышает своевременная сдача жилых комплексов и их высокое качество, поэтому надо разузнать и такую информацию. Помочь в этом могут официальные данные на сайтах, публикации в прессе и интернет-форумы дольщиков (учтите, там много подсадных пиарщиков как от застройщика, так и от конкурентов).
6. Самостоятельно уйти от рисков при покупке новостройки, можно, разве что купив квартиру в готовом доме со свидетельством о собственности. Но такое жилье стоит дорого, а многие покупатели выбирают первичный рынок как раз из-за возможности сэкономить.
7. Самый важный мой совет, не рискуйте, не надейтесь на авось. Обратитесь к специалисту, многие агентства имеют прямые договора с застройщиками и поэтому услуги для вас будут оказаны бесплатно.

с уважением, Ежов А.В.

Здравствуйте, Подскажите как поступить в данной ситуации. Мы купили квартиру в новостройке по ипотеке, ДДУ оформлен на меня. Мама выступала созаемщиком в ипотеке. Вопрос следующий. Так как у нее зарплата белая, возможно ли маме получить налоговый вычет, при том что ДДУ оформлен на меня? Собственность будет оформляться в ближайшее время и если это будет возможным то на маму. И возможно ли ее оформить на маму? Какие документы в этом случае требуются?

C уважением, Неля. Москва, 08 октября 2014.

Неля, есть два нюанса: кто оплачивал (или за кого) ипотечные платежи? кто указан в платежном поручении, чьи паспортные данные? И второй: если вы не оформите дополнения к дду( с обязательной регистрацией в УФРС, с согласия банка, о том, что мама имеет долю в квартире, то мама точно не сможет претендовать на налоговый вычет...

В соответствии со ст. 220 НК РФ: «имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы)».

Кроме того, для подтверждения права на налоговый вычет вы должны предоставить договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме).

с уважением, Ежов А.В.

Помогите пожалуйста разобраться с налогами. После подписания всех актов и получения ключей на квартиру, купленную по договору ДДУ, в Москве, нужно ли платить какие-то разовые налоги на покупку, в какой срок. Нужно куда-то бежать самостоятельно или просто ждать пока придет извещение?

Руслан , Москва, 07 октября 2014.

Уважаемый Руслан!
Видимо вы ошибочно приняли налог на недвижимость за налог на покупку (которого не существует)! А вот если будете продавать, то в зависимости от срока правообладания (менее 3лет) и стоимости квартиры, возникает налог с разницы цены покупки(ДДУ) и продажи(ДКП) и составляет 13%).

Касаемо налога на имущество(недвижимость в вашем случае), я бы рекомендовал зарегистрироваться на портале в налоговой и просматривать ваши налоги в электронном виде. Извещения не всегда доходят, а это не освобождает от уплаты налога и начисления пени за его неуплату в срок.

с уважением, Ежов А.В.

Хотим приобрести квартиру новостройке с использованием мат.капитала.

Светлана, Санкт-Петербург, 5 октября 2014 г.

Закон позволяет тратить средства маткапитала для оплаты рассрочки при покупке жилья в новостройке. При такой схеме оплаты необходимо соблюсти условие: в период действия рассрочки ребенку, при рождении которого получена субсидия, должно исполниться три года.

В случае приобретения квартиры с использованием ипотеки, маткапитал можно потратить как на погашение основного долга, так и на погашение процентов по кредиту.

Причем средства маткапитала также можно потратить на погашение жилищного кредита, который семья взяла за несколько лет до рождения второго ребенка.

И лучше для начала уточнить работает ли конкретный застройщик с госсубсидиями и не поменяется ли базовая цена квартиры при использовании маткапитала.

Недавно в 256 федеральный закон были внесены поправки, снимающие требования к новостройкам, – теперь нет необходимости, чтобы готовность дома составляла не менее 70%.

с уважением, Ежов А.В.

Добрый день! подскажите пожалуйста, попадает ли под налог продавец 1/2 доли в квартире, продавая ее за 1000000 руб, если срок владения менее 3 лет?

Ольга, Санкт-Петербург, 29 июня 2014,

Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578

Налоговый орган разъяснил: если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, то имущественный вычет в размере 1 млн руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Если каждый их владелец в праве собственности на квартиру продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный вычет в размере 1 млн руб.

Данное разъяснение доведено ФНС России до сведения нижестоящих налоговых органов.

НО !!!!!!! Вот точная выдержка из подобного письма МинФина: ...Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Другими словами, мой налоговый инспектор, мне разъяснил, что не только надо отдельными договорами продавать, но и до этого, доли должны были быть приобретены по отдельным договорам купли-продажи!!!! Так, что на мой взгляд точку рано ставить!! Каждый налоговик, трактует это письмо со своим мнением!

с уважением, Ежов А.В.