Самые популярные вопросы об ипотеке, недвижимости и закону. Ответы наших экспертов.
На вопросы отвечает ген.директор
АО “Торговый Дом Недвижимости”
Почетный строитель РФ
При покупке квартиры или коммерческой площади в строящемся доме, как правильно определить надежность застройщика? существуют ли какие- то объективные рейтинги или списке где-нибудь в открытом доступе? на какие факторы обратить внимание? Достаточно ли посмотреть на кол-во завершенных проектов, или это ни о чем не говорит?
Максим , Москва, 12 октября 2014.
с уважением, Ежов А.В.
Здравствуйте, Подскажите как поступить в данной ситуации. Мы купили квартиру в новостройке по ипотеке, ДДУ оформлен на меня. Мама выступала созаемщиком в ипотеке. Вопрос следующий. Так как у нее зарплата белая, возможно ли маме получить налоговый вычет, при том что ДДУ оформлен на меня? Собственность будет оформляться в ближайшее время и если это будет возможным то на маму. И возможно ли ее оформить на маму? Какие документы в этом случае требуются?
C уважением, Неля. Москва, 08 октября 2014.
Неля, есть два нюанса: кто оплачивал (или за кого) ипотечные платежи? кто указан в платежном поручении, чьи паспортные данные? И второй: если вы не оформите дополнения к дду( с обязательной регистрацией в УФРС, с согласия банка, о том, что мама имеет долю в квартире, то мама точно не сможет претендовать на налоговый вычет...
В соответствии со ст. 220 НК РФ: «имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы)».
Кроме того, для подтверждения права на налоговый вычет вы должны предоставить договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме).
с уважением, Ежов А.В.
Помогите пожалуйста разобраться с налогами. После подписания всех актов и получения ключей на квартиру, купленную по договору ДДУ, в Москве, нужно ли платить какие-то разовые налоги на покупку, в какой срок. Нужно куда-то бежать самостоятельно или просто ждать пока придет извещение?
Руслан , Москва, 07 октября 2014.
Уважаемый Руслан!
Видимо вы ошибочно приняли налог на недвижимость за налог на покупку (которого не существует)! А вот если будете продавать, то в зависимости от срока правообладания (менее 3лет) и стоимости квартиры, возникает налог с разницы цены покупки(ДДУ) и продажи(ДКП) и составляет 13%).
Касаемо налога на имущество(недвижимость в вашем случае), я бы рекомендовал зарегистрироваться на портале в налоговой и просматривать ваши налоги в электронном виде. Извещения не всегда доходят, а это не освобождает от уплаты налога и начисления пени за его неуплату в срок.
с уважением, Ежов А.В.
Хотим приобрести квартиру новостройке с использованием мат.капитала.
Светлана, Санкт-Петербург, 5 октября 2014 г.
Закон позволяет тратить средства маткапитала для оплаты рассрочки при покупке жилья в новостройке. При такой схеме оплаты необходимо соблюсти условие: в период действия рассрочки ребенку, при рождении которого получена субсидия, должно исполниться три года.
В случае приобретения квартиры с использованием ипотеки, маткапитал можно потратить как на погашение основного долга, так и на погашение процентов по кредиту.
Причем средства маткапитала также можно потратить на погашение жилищного кредита, который семья взяла за несколько лет до рождения второго ребенка.
И лучше для начала уточнить работает ли конкретный застройщик с госсубсидиями и не поменяется ли базовая цена квартиры при использовании маткапитала.
Недавно в 256 федеральный закон были внесены поправки, снимающие требования к новостройкам, – теперь нет необходимости, чтобы готовность дома составляла не менее 70%.
с уважением, Ежов А.В.
Добрый день! подскажите пожалуйста, попадает ли под налог продавец 1/2 доли в квартире, продавая ее за 1000000 руб, если срок владения менее 3 лет?
Ольга, Санкт-Петербург, 29 июня 2014,
Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578
Налоговый орган разъяснил: если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, то имущественный вычет в размере 1 млн руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Если каждый их владелец в праве собственности на квартиру продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный вычет в размере 1 млн руб.
Данное разъяснение доведено ФНС России до сведения нижестоящих налоговых органов.
НО !!!!!!! Вот точная выдержка из подобного письма МинФина: ...Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Другими словами, мой налоговый инспектор, мне разъяснил, что не только надо отдельными договорами продавать, но и до этого, доли должны были быть приобретены по отдельным договорам купли-продажи!!!! Так, что на мой взгляд точку рано ставить!! Каждый налоговик, трактует это письмо со своим мнением!
с уважением, Ежов А.В.
хотим купить новостройку, где подрядчик продает свои квартиры, полученные в зачет. продают по предварительному договору, под Вексель. были ли у кого-нибудь аналогичные сделки? какие риски? на что обратить особое внимание в Договоре? что можете посоветовать? Отзывы о застройщике положительные. спасибо!
Жанна, Москва, 29 июня 2014
Уважаемая Жанна!
Если застройщик надежный (по Москве вам виднее), то бояться нет смысла, но все равно просчитайте потенциальные риски:
с уважением, Ежов А.В.
Здравствуйте, растолкуйте пожалуйста чем отличается ДДУ в пользу третьего лица от ДДУ об исполнении третьему лицу? Запутался окончательно. Помогите разобраться. Может это одно и тоже??
Илья , Ленинградская область, 20 июня 2014, 12:05/p>
Уважаемый Илья!
Увы, это принципиально разные вещи!
с уважением, Ежов А.В.
Дом сдан. Продается квартира. Собственность получают. Предлагают либо сразу на нас ее оформить со свидетельством (сколько это стоит денег?) либо дождаться собственности и по договору купли-продажи предложено указать ровно половину суммы 6,5 млн. Квартира 12, 5 стоит. Как люди покупают такие новостройки? Рискованно ли указывать инвестиционную стоимость в договоре?
Инна , Москва, 15 июня 2014,
С уважением, Ежов А.В.
Уважаемый коллега! Подскажите, пожалуйста. Клиенты хотят посмотреть квартиру. Дом еще не сдан. План квартиры и документы они видели. Как можно организовать просмотр и можно ли?
Вероника, Санкт-Петербург, 11 апреля 2014
Уважаемая Вероника!
Официально, с разрешения можно посмотреть шоу-рум, так называемые квартиры для просмотра, как правило, на первом этаже! Вашу квартиру в период стройки посмотреть нельзя в связи с правилами техники безопасности. Простой пример, несколько лет назад, у одного из застройщиков произошел несчастный случай, рабочего завалило кирпичом, который просыпался с поддона из-за соскользнувшего стропа! А представьте себе, если с покупателем такое произойдет!
с уважением, Ежов А.В.
Здравствуйте! Помогите разобраться, пожалуйста. Есть дачный земельный участок, купили в 2006 году по расписке без договора купли-продажи, просто выдали членскую книжку и все. Начали сейчас оформлять, оказалось, что на участок имеется право пожизненного наследуемого владения за прежним хозяином, какие действия предпринять, чтобы оформить за собой право собственности? заранее всем спасибо!
Юлия, Санкт-Петербург, 9 апреля 2014
Уважаемая Юлия! Ознакомьтесь с изменениями к статье Гражданского кодекса, касающихся выморочных участков!
25.07.2013 Федеральный закон Российской Федерации от 23 июля 2013 г. N 223-ФЗ "О внесении изменения в статью 1151 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации":
«Осиротевшие квартиры, дачи, земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, а также доли в них отныне будут передаваться в собственность поселений и муниципалитетов, на территории которых расположены. В том числе Москвы и Санкт-Петербурга. И включаться в жилищный фонд социального использования.
Имущество становится выморочным только после смерти его собственника и при отсутствии наследников. Наследование выморочного имущества применяется в качестве экстренной меры и, в большинстве случаев, сопровождается длительными судебными тяжбами. При этом следует иметь в виду, что лица, не являющиеся кровными родственниками, не могут быть призваны к наследованию по закону, а срок приобретательской давности на объекты недвижимого имущества составляет 15 лет». Вывод: у Вас сложный путь! Начинайте его с похода к адвокату, получите необходимые консультации и при его поддержке, попробуйте договориться с наследниками, если таковые есть! Если нет, то придется с большим трудом(!) доказывать в суде, что вы добропорядочный приобретатель! Получить у государства что-либо обратно очень сложно, если оно успеет наложить лапу! Не медлите, не откладывайте на завтра! Успехов!
с уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Мне надо расторгнуть договор ДДУ, так как у меня изменились семейные обстоятельства и срочно нужны деньги. Возможно ли расторжение договора, если застройщик ничего не нарушает и выполняет свои обязательства?
Анна.
Ответ:
До 1 января 2017 г. расторжение договора об участии в долевом строительстве было возможно даже без нарушения со стороны застройщика. Поскольку данный вопрос не был отрегулирован ФЗ-214, то на основании статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель мог отказаться от исполнения договора в любое время, оплатив второй стороне фактически понесенные расходы. С 1 января 2017 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ, которым внесены изменения в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». В частности, ФЗ-214 дополнен частью 1.2, в соответствии с которой дольщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если застройщик: Надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства. Но это не исключает возможности осуществить расторжение ДДУ по соглашению сторон. Мой совет: Внимательно изучите дду, там должны быть прописаны условия расторжения! Поэтому необходимо Договариваться с застройщиком или взять кредит (занять денег), а дождаться окончания сроков строительства, реализовать квартиру и погасить долги. Наверняка она существенно вырастет в цене и покроет проценты по займу. Как вариант, продажа квартиры по Переуступке прав требования.
с уважением, Ежов А.В