Часто задаваемые вопросы

Уважаемые специалисты! Подскажите, как воздействовать на соседей сверху, которые после приобретения квартиры и ремонта резко ухудшили шумоизоляцию и вероятно перепланировали квартиру, перенеся "мокрые места "? К себе они никого не пускают - просто не открывают двери. Продать квартиру под ними затруднительно - при просмотрах очевидно, что жить в этой квартире невозможно.

Светлана Владимировна, Санкт-Петербург, 2 апреля 2014

Уважаемая Светлана Владимировна!

Вот ссылка на интересный сервис Администрации: «Шумные соседи»http://www.frunzspb.ru/ru/component/content/article/1479.html .

Правда не знаю, какого района касается Ваш вопрос, для примера даю на Фрунзенский. Заполняете жалобу и через 12 часов, она у участкового и на контроле в администрации. Говорят, такое должно быть во всех районах Питера. Мне дал ссылку клиент! С его слов, он в восторге! На второй день был участковый и успокоил распоясавшихся арендаторов сверху! Буду рад, если совет окажется полезным для вашего случая (примечание: там же есть сервис: «Нелегальный мигрант» и «Против алкоголя и наркотиков»).

А что касается перепланировки, то уж тут надо сначала убедиться есть ли она, а то ведь они же не пускают никого... Вот с участковым и сходите, увидите вживую! Чтобы поклепа не было, а то ведь и Вас смогут привлечь за ложный донос :)))

с уважением, Ежов А. В

Какие риски есть у дольщика если в ДДУ прописано, что земля находится в аренде с правом выкупа. Собственники земли - частные лица.

Елена Адексеевна, Санкт-Петербург, 27 марта 2014

Уважаемая Елена Алексеевна!

Хочу вас успокоить, в июне 2010г. в 214-ФЗ были изменения. Согласно этим изменениям, разрешается регистрировать ДДУ (у Вас же ДДУ на руках после регистрации в УФРС?) в отношении земельного участка, находящегося в субаренде. Земля будет переходить дольщику в собственность, как составная часть общего имущества и неразрывно связана с правом собственности на квартиру.

Земля у застройщика может быть в собственности или в аренде. Вид права застройщика на землю указывается в свидетельстве о государственной регистрации права. Там же указывается и кадастровый номер участка. Правоустанавливающие документы на земельный участок входят в обязательный перечень документов, предоставляемых при подаче заявления на получение разрешения на строительство.

При выдаче разрешения на строительство проверяют: право арендодателя заключать договор субаренды, право на осуществление застройки земельного участка (вид использования земельного участка).

с уважением, Ежов А.В.

Здравствуйте, мы купили квартиру в только что сданном доме. У дома пока не милицейского адреса, нет номера. По отзывам от друзей по несчастью, купивших у этого же застройщика квартиры, возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире будет минимум через два года. Квартиру купила по переуступке прав собственности. Прописаться временно мне негде. Правильно ли я поняла, что теперь мне придется без регистрации жить?

Мария Ивановна, Санкт-Петербург, 26 марта 2014

Уважаемая Мария Ивановна!

1. Вы не могли купить квартиру по переуступке прав собственности! Их попросту еще нет. Вероятнее всего, это был договор переуступки прав требования.
2. Последствиями отсутствия регистрации в квартире могут привести к весьма ощутимым неудобствам: невозможность получить прописку, оформить загранпаспорт, поставить на учет машину, получить льготы на коммунальные услуги и т. д. Отдать ребенка в школу или детский сад по месту проживания будет затруднительно. Продажа, размен, завещание и т. д. квартиры, которая не прошла процедуру оформления, также окажутся делами очень трудозатратными...
3. Если у вас есть на руках договор на основании которого вы приобрели квартиру, документы, подтверждающие оплату, акт прием-передачи квартиры от застройщика, то вполне реально получить правоустанавливающие документы на квартиру по решению суда!

с уважением, Ежов А.В

Добрый день!

В общем так, Россреестр отказался зарегистрировать П/У по ДДУ и дополнительное соглашение к договору долевого участия о пролонгации срока передачи объекта долевого строительства в связи с тем, что у Застройщика окончен срок разрешения на строительство и нет акта ввода в эксплуатацию. Насколько это правомерно? И есть ли норма в законе, указывающая на правомерность отказа? Спасибо.

Светлана Ефимова, Санкт-Петербург, 24 марта 2014

Светлана, к сожалению, Росреестр прав! Более того, для того чтобы решить вопрос с получением собственности (по решению суда) дом должен быть сдан (рабочая комиссия) и акт приема-передачи подписан! А норма - это перечень документов для регистрации П/У который формируется на основании ФЗ-214 статья 11.

С уважением, Ежов А.В

Здравствуйте, моя проблема: в 2008 подписала ДДУ в строительстве ЖК Кристалл Полюстрово. 2014 - дом не достроен (строится с 2004). Нет разрешения на строительство, застройщики кормят обещаниями. Арендуем квартиру т. к . продали и купили новостройку. Очень обидно - время идёт его не вернуть!

Вопрос: Есть ли надежда на завершение этого кошмара?

Анастасия Петраченкова, Санкт-Петербург, 21 марта 2014

Уважаемая Анастасия, с ними (СК Импульс) давно уже все ясно: и ЖК Твин-Пикс, и ЖК Бригантина - классические долгострои, и в Пушкине они отличились. Кроме того, по сведениям из ЕГРП, недострой на Красносельском шоссе находится под арестом за долги перед городом по аренде участка: судебные приставы объявили «Импульсу», что он не может распоряжаться этим имуществом или отчуждать его. Так что, не теряйте времени, обращайтесь к специалисту по вопросам долгостроя, подавайте в суд и не дожидайтесь банкротства, иначе - вообще есть шанс получить копейки. Это с одной стороны. А с другой - если хватает нервов и терпения - остается ждать. Когда застройщика признают банкротом, то будет арестовано имущество и передано другому застройщику. Вариант переуступки несколько проблематичен, только ленивый не знает про проблемы данного застройщика.

С уважением, Ежов А.В.

Здравствуйте, уважаемый Андрей Владимирович!

Ситуация: продаем переуступку. Договор ДДУ. Дом строится. Покупатель хочет перевести деньги через банк из другого города на счет продавца. Оба, и покупатель, и продавец - физические лица. Существует ли такой вид расчета или только закладка денег в ячейку или просто обмен у застройщика в офисе?
Спасибо заранее.

Ирина. Санкт-Петербург, 21 марта 2014

Уважаемая Ирина!

Да, безусловно, существуют взаиморасчеты по безналу (кстати, в последнее время, довольно часто встречаются)... Но все-таки, если в вашем случае, нет согласия на ячейку, рекомендую воспользоваться аккредитивом! При необходимости, если появятся вопросы, готов ответить подробно.

C уважением, Ежов А.В.

Здравствуйте, у меня очень срочный вопрос. Читаю договор с застройщиком, там есть пункт: " .... Застройщик освобождается от ответственности за несоблюдение сроков строительства и срока возврата денежных средств в случае вмешательства непреодолимой силы, при непредвиденных действиях государственных органов, меняющих условия налогообложения, в случае изъятия земельного участка, а также в случае военных действий." У меня этот пункт вызывает сомнения (мутный какой-то), а Вы что скажите, уважаемые специалисты?

Илья Винидиктов, Санкт-Петербург, 18 марта 2014

Уважаемый Илья!

Вы правы, меня тоже смущает в данном пункте то, что застройщик на свое усмотрение откорректировал ГК РФ в части, касающейся п. 3 п.4 ст. 401 ГК РФ, так называемого форс-мажора. Непредвиденные действия государственной власти никогда не расценивались как обстоятельства непреодолимой силы и более того, не освобождают застройщика от ответственности. Постарайтесь обсудить данный пункт с юристами застройщика, но даже если вы подпишите данный пункт договора, в случае судебного разбирательства, суд примет вашу сторону….

С уважением, Ежов А.В.

День добрый. Я задавал вопрос о налоговом вычете для физ.лица при покупке квартиры в строящемся доме по ДДУ многим специалистам. Мне дали ответ в один голос, что накопление моей налоговой базы, из которой потом можно будет сделать вычет, начнется только после вступления в собственность. А это как правило - построили дом, приемка гос. комиссии и только потом вступление в собственность, возможно, где-то полгода (по моим суждениям).

Так вот, вопрос вот в чем. Нашел в справочнике для риэлтора Дубровской И. "Однако с 1 января 2005 г. при приобретении прав на квартиру в строящемся доме покупатель вправе получить имущественный налоговый вычет на основании: договора о приобретении прав на квартиру, доли (долей) в ней в строящемся доме; акта о передаче квартиры, доли (долей) в ней покупателю, не дожидаясь получения свидетельства о праве собственности на квартиру (подр. см. ниже)." (с). Объясните, пожалуйста, что имела ввиду Дубровская под "не дожидаясь прав собственности". Это какой-то другой вычет???

Заранее Спасибо.

Алексей, 20 февраля 2014

Уважаемый Алексей!

С 1 января 2014 года вступает в силу принятый минувшим летом ФЗ-212, который вносит существенные коррективы в порядок предоставления имущественного налогового вычета, который получают россияне при покупке жилья. Смотрите оригинал материала:http://www.bn.ru/articles/2013/12/16/141828.html

Если у Вас будет ДДУ, то в налоговую службу необходимо будет представить сам договор, «платежку», а также акт приема-передачи квартиры.

С уважением, Ежов А.В.

Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, на что нужно обращать внимание при заключении ДДУ? То, что нужно внимательно читать - это понятно, но сообщите о самых важных моментах. И вообще возможно ли внесение изменений, дополнений в него, пойдёт ли на них застройщик или ... Прошу Вас поделиться Вашей практикой или дать совет. Спасибо.

Олег Петров, Санкт-Петербург, 18 февраля 2014

Уважаемый Олег!

1. Прежде всего, надо обратить внимание на надежность застройщика! Если у Вас нет опыта подбора новостроек, обратитесь к опытному специалисту и доверьте эту работу ему!
2. Предварительно ознакомьтесь с документами, которые являются основанием для строительства и подтверждают правомерность заключения
3. Помните, что ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации в УФРС, поэтому оплачивать его надо только после регистрации (или через аккредитив)
4. Покупая недвижимость, даже на финальных этапах строительства, потратьте время на изучение застройщика и его предыдущих объектов (сколько проектов застройщик реализовал за последнее время). На рынке постоянно появляются новые игроки, и при покупке квартиры у одного из них риски возрастают.
5. Рейтинг застройщиков, естественно, повышает своевременная сдача жилых комплексов и их высокое качество, поэтому надо разузнать и такую информацию. Помочь в этом могут официальные данные на сайтах, публикации в прессе и интернет-форумы дольщиков (учтите, там много подсадных пиарщиков как от застройщика, так и от конкурентов).
6. Самостоятельно уйти от рисков при покупке новостройки, можно, разве что купив квартиру в готовом доме со свидетельством о собственности.

Касаемо дополнений и изменений: очень редкий случай, когда серьезный застройщик меняет форму договора! Не более одного процента, когда идут навстречу пожеланиям клиента. Как правило, для застройщика это должна быть очень выгодная сделка (к примеру, реализация квартир, зависших из-за неудачной планировки и т.д.). У менее крупных и особенно у начинающих застройщиков договора корректируются прямо в офисе. Там главная задача продать, и я часто встречал ситуации, когда прямо перед подписанием договор корректировался, и добавлялись пункты, согласованные обеими сторонами!

С уважением, Ежов А.В.

Рассматривали покупку в Кудрово ЖК Семь Столиц. Разговаривал с девушкой из АН "Петербургская Недвижимость". Говорит, что там скоро открытие станции метро в 2015 г. Открываю официальный сайт Метрополитена: там даже в планах до 2025 ничего нет. Проясните, пожалуйста, ситуацию.

Сергей, Санкт-Петербург, 18 февраля 2014

Уважаемый Сергей!

С.-ПЕТЕРБУРГ, 13 дек 2013 г — РИА Новости. «Станция метро в Кудрово Ленинградской области точно появится к концу 2015 года, рассказал в интервью РИА Новости губернатор региона Александр Дрозденко. «Метро в Кудрово точно не появится в 2014 году, оно в планах Петербурга на 2015 год. Мы хотели ускорить процесс, но, к сожалению, не получилось. Метро там будет 100%, это связано, что в том районе метрополитену нужно выносить депо», — сказал он.

Ранее губернатор заявлял о том, что Ленобласть уже договорилась с министерством транспорта о том, что подземную часть строить будет петербургский «Метрострой» на федеральные деньги, а наземную инфраструктуру, стоянки и развязки возьмет на себя область. Однако позже (но до 13 дек! – прим. авт.) появилась информация о том, что Петербург отказался от планов строительства станции.

«Кудрово» станет следующей станцией четвертой линии после «Улицы Дыбенко». Точное место для наземного вестибюля пока не разглашается, однако, по данным источника в ГУП «Петербургский метрополитен», с наибольшей вероятностью выход из метро расположится на пятачке между Мурманским шоссе и парковкой ТРК «МЕГА-Дыбенко».

С уважением, Ежов А.В