Часто задаваемые вопросы

хотим купить новостройку, где подрядчик продает свои квартиры, полученные в зачет. продают по предварительному договору, под Вексель. были ли у кого-нибудь аналогичные сделки? какие риски? на что обратить особое внимание в Договоре? что можете посоветовать? Отзывы о застройщике положительные. спасибо!

Жанна, Москва, 29 июня 2014

Уважаемая Жанна!

Если застройщик надежный (по Москве вам виднее), то бояться нет смысла, но все равно просчитайте потенциальные риски:

1. С покупкой квартиры вексель никак не связан. В его реквизитах указывается номинальная стоимость векселя, срок его погашения, кому и кем он выдан. Купив вексель, покупатель, по сути, одалживает деньги строительной компании, которая по истечении указанного срока обязуется их вернуть уже в виде квартиры.
2. Нет гарантии что будет получена именно та квартира, на которую рассчитывал покупатель.(обязательно отразите связь векселя с квартирой в договоре)
3. На вексельную схему покупки жилья не распространяется закон об участии в долевом строительстве, а, следовательно, ни о каких санкциях (неустойке, возмещении убытков) при нарушении застройщиком сроков сдачи, требований к качеству жилья и других оговоренных условий речи не идет.
4. Застройщик может передумать заключать с покупателем основной договор купли-продажи квартиры, и покупатель будет иметь право только на денежную сумму, уплаченную за вексель, а не на квартиру.
5. Требовать возврата денег можно только по наступлению срока выплаты, указанного в векселе.
6. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя.
7. На вексельную схему не распространяется закон о Защите прав потребителей!!

с уважением, Ежов А.В.

Здравствуйте, растолкуйте пожалуйста чем отличается ДДУ в пользу третьего лица от ДДУ об исполнении третьему лицу? Запутался окончательно. Помогите разобраться. Может это одно и тоже??

Илья , Ленинградская область, 20 июня 2014, 12:05/p>

Уважаемый Илья!

Увы, это принципиально разные вещи!

1. ДДУ в пользу третьего лица, предоставляет третьему лицу право на получение доли (квартиры) в жилом комплексе. Обязанность по оплате остается на Дольщике. При ненадлежащем финансировании Дольщиком строительства, Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу, так как за оплату все равно отвечает Дольщик!!! По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не Дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться сам Дольщик. Дольщик и Застройщик не вправе расторгать или изменять заключенный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того момента, как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору.
2. ДДУ может быть заключен как договор об исполнении третьему лицу. Применяется редко, в основном по такой схеме организации могут участвовать в строительстве жилья для своих работников. (если еще сохранились компании, которые готовы выделять своим сотрудникам квартиры ) По договору об исполнении третьему лицу, последнее не вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в построенном объекте. Передавая долю в построенном объекте непосредственно третьему лицу, Застройщик лишь исполняет таким способом свою обязанность перед Дольщиком (и только с согласия Дольщика). Только Дольщик, в течение всего срока действия договора является лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора от Застройщика.

с уважением, Ежов А.В.

Дом сдан. Продается квартира. Собственность получают. Предлагают либо сразу на нас ее оформить со свидетельством (сколько это стоит денег?) либо дождаться собственности и по договору купли-продажи предложено указать ровно половину суммы 6,5 млн. Квартира 12, 5 стоит. Как люди покупают такие новостройки? Рискованно ли указывать инвестиционную стоимость в договоре?

Инна , Москва, 15 июня 2014,

1. Если у вас ДДУ, то цессия все равно не даст вам свидетельства, а только зарегистрированный на ваше имя договор, который не является свидетельством! Опять же это возможно, только если не подписан акт приема-передачи квартиры! Одним из основных условий для получения собственности является, ввод объекта в эксплуатацию! Если дом введен, то застройщик не проведет цессию с вами. А его разрешение может потребоваться, если в ДДУ, есть такой пункт!
2. Если ЖСК, то у Вас будет вступление в кооператив и оплата пая, что тоже не является свидетельством о собственности! Это дает право на оформление собственности после ввода объекта в эксплуатацию!
3. Прошу не путать сдачу дома и ввод в эксплуатацию!
4. Сомнительно, что цена выросла в два раза! Средний показатель роста новостройки от котлована до сдачи это 35-45%.

С уважением, Ежов А.В.

Уважаемый коллега! Подскажите, пожалуйста. Клиенты хотят посмотреть квартиру. Дом еще не сдан. План квартиры и документы они видели. Как можно организовать просмотр и можно ли?

Вероника, Санкт-Петербург, 11 апреля 2014

Уважаемая Вероника!

Официально, с разрешения можно посмотреть шоу-рум, так называемые квартиры для просмотра, как правило, на первом этаже! Вашу квартиру в период стройки посмотреть нельзя в связи с правилами техники безопасности. Простой пример, несколько лет назад, у одного из застройщиков произошел несчастный случай, рабочего завалило кирпичом, который просыпался с поддона из-за соскользнувшего стропа! А представьте себе, если с покупателем такое произойдет!

с уважением, Ежов А.В.

Здравствуйте! Помогите разобраться, пожалуйста. Есть дачный земельный участок, купили в 2006 году по расписке без договора купли-продажи, просто выдали членскую книжку и все. Начали сейчас оформлять, оказалось, что на участок имеется право пожизненного наследуемого владения за прежним хозяином, какие действия предпринять, чтобы оформить за собой право собственности? заранее всем спасибо!

Юлия, Санкт-Петербург, 9 апреля 2014

Уважаемая Юлия! Ознакомьтесь с изменениями к статье Гражданского кодекса, касающихся выморочных участков!

25.07.2013 Федеральный закон Российской Федерации от 23 июля 2013 г. N 223-ФЗ "О внесении изменения в статью 1151 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации":
«Осиротевшие квартиры, дачи, земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, а также доли в них отныне будут передаваться в собственность поселений и муниципалитетов, на территории которых расположены. В том числе Москвы и Санкт-Петербурга. И включаться в жилищный фонд социального использования.

Имущество становится выморочным только после смерти его собственника и при отсутствии наследников. Наследование выморочного имущества применяется в качестве экстренной меры и, в большинстве случаев, сопровождается длительными судебными тяжбами. При этом следует иметь в виду, что лица, не являющиеся кровными родственниками, не могут быть призваны к наследованию по закону, а срок приобретательской давности на объекты недвижимого имущества составляет 15 лет». Вывод: у Вас сложный путь! Начинайте его с похода к адвокату, получите необходимые консультации и при его поддержке, попробуйте договориться с наследниками, если таковые есть! Если нет, то придется с большим трудом(!) доказывать в суде, что вы добропорядочный приобретатель! Получить у государства что-либо обратно очень сложно, если оно успеет наложить лапу! Не медлите, не откладывайте на завтра! Успехов!

с уважением, Ежов А.В.

Может ли гражданин РФ, вышедший на пенсию в прошлом году, рассчитывать на налоговый вычет при покупке недвижимости на территории РФ и каковы могут быть нюансы? Спасибо.

С уважением, Роза Абрамовна, Санкт-Петербург, 5 апреля 2014

Уважаемая Роза Абрамовна!

Налоговый вычет - это возврат средств, уплаченных в виде подоходного налога. Правом на вычет обладают получатели налогооблагаемого дохода. Вместе с тем, с 1 января 2012 г. неработающие пенсионеры, чьи пенсии не облагаются 13-процентной налоговой ставкой, могут претендовать на имущественный налоговый вычет.

Новая редакция статьи 23 Налогового кодекса РФ содержит несколько ограничительных условий, касающихся порядка получения вычета, а также юридического статуса лица, претендующего на этот вычет: пенсионер имеет право вернуть часть средств (в размере 13% от общей суммы), потраченных на приобретение/строительство жилья, если:

1. в годы, предшествующие году выхода на пенсию, он получал налогооблагаемый доход — при соблюдении этого условия налоговый вычет может быть перенесен на те годы, когда пенсионер еще получал налогооблагаемый доход (так как получить вычет налогоплательщик может лишь пока он уплачивает НДФЛ), однако:
2. период переноса не может превышать трех лет.

Например: в 2011 г. гражданин вышел на пенсию и в этом же году приобрел квартиру. Согласно письму Минфина от 27.01.12 № 03-04-05/7-85, в 2012 г. он получил право вернуть часть средств, уплаченных при покупке жилья. Каким образом будет распределена выплата имущественного вычета, если данный гражданин стал безработным за два года до выхода на пенсию? Обращаясь за вычетом в инспекцию в конце налогового периода, он будет претендовать на выплату вычета только за 2008 г.

с уважением, Ежов А.В.

Доброе утро! Подскажите, пожалуйста, нужно ли будет платить налоги с продажи квартиры за 5 400 000 руб. с собственностью менее трех лет, если она была куплена за такую же сумму? или в ДКП придется указывать 1 млн? Спасибо.

Александр Петров, Санкт-Петербург, 4 апреля 2014

1. Не нужно.
2. Указывайте полную сумму!
3. Подайте налоговую декларацию.

с уважением, Ежов А.В

Уважаемые специалисты! Подскажите, как воздействовать на соседей сверху, которые после приобретения квартиры и ремонта резко ухудшили шумоизоляцию и вероятно перепланировали квартиру, перенеся "мокрые места "? К себе они никого не пускают - просто не открывают двери. Продать квартиру под ними затруднительно - при просмотрах очевидно, что жить в этой квартире невозможно.

Светлана Владимировна, Санкт-Петербург, 2 апреля 2014

Уважаемая Светлана Владимировна!

Вот ссылка на интересный сервис Администрации: «Шумные соседи»http://www.frunzspb.ru/ru/component/content/article/1479.html .

Правда не знаю, какого района касается Ваш вопрос, для примера даю на Фрунзенский. Заполняете жалобу и через 12 часов, она у участкового и на контроле в администрации. Говорят, такое должно быть во всех районах Питера. Мне дал ссылку клиент! С его слов, он в восторге! На второй день был участковый и успокоил распоясавшихся арендаторов сверху! Буду рад, если совет окажется полезным для вашего случая (примечание: там же есть сервис: «Нелегальный мигрант» и «Против алкоголя и наркотиков»).

А что касается перепланировки, то уж тут надо сначала убедиться есть ли она, а то ведь они же не пускают никого... Вот с участковым и сходите, увидите вживую! Чтобы поклепа не было, а то ведь и Вас смогут привлечь за ложный донос :)))

с уважением, Ежов А. В

Какие риски есть у дольщика если в ДДУ прописано, что земля находится в аренде с правом выкупа. Собственники земли - частные лица.

Елена Адексеевна, Санкт-Петербург, 27 марта 2014

Уважаемая Елена Алексеевна!

Хочу вас успокоить, в июне 2010г. в 214-ФЗ были изменения. Согласно этим изменениям, разрешается регистрировать ДДУ (у Вас же ДДУ на руках после регистрации в УФРС?) в отношении земельного участка, находящегося в субаренде. Земля будет переходить дольщику в собственность, как составная часть общего имущества и неразрывно связана с правом собственности на квартиру.

Земля у застройщика может быть в собственности или в аренде. Вид права застройщика на землю указывается в свидетельстве о государственной регистрации права. Там же указывается и кадастровый номер участка. Правоустанавливающие документы на земельный участок входят в обязательный перечень документов, предоставляемых при подаче заявления на получение разрешения на строительство.

При выдаче разрешения на строительство проверяют: право арендодателя заключать договор субаренды, право на осуществление застройки земельного участка (вид использования земельного участка).

с уважением, Ежов А.В.

Здравствуйте, мы купили квартиру в только что сданном доме. У дома пока не милицейского адреса, нет номера. По отзывам от друзей по несчастью, купивших у этого же застройщика квартиры, возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире будет минимум через два года. Квартиру купила по переуступке прав собственности. Прописаться временно мне негде. Правильно ли я поняла, что теперь мне придется без регистрации жить?

Мария Ивановна, Санкт-Петербург, 26 марта 2014

Уважаемая Мария Ивановна!

1. Вы не могли купить квартиру по переуступке прав собственности! Их попросту еще нет. Вероятнее всего, это был договор переуступки прав требования.
2. Последствиями отсутствия регистрации в квартире могут привести к весьма ощутимым неудобствам: невозможность получить прописку, оформить загранпаспорт, поставить на учет машину, получить льготы на коммунальные услуги и т. д. Отдать ребенка в школу или детский сад по месту проживания будет затруднительно. Продажа, размен, завещание и т. д. квартиры, которая не прошла процедуру оформления, также окажутся делами очень трудозатратными...
3. Если у вас есть на руках договор на основании которого вы приобрели квартиру, документы, подтверждающие оплату, акт прием-передачи квартиры от застройщика, то вполне реально получить правоустанавливающие документы на квартиру по решению суда!

с уважением, Ежов А.В