Часто задаваемые вопросы

Мы выбрали и хотим приобрести жилой комплекс договор ДДУ, при этом хотим оформить на дочь 12 лет. Застройщик утверждает «нельзя». Лучше на совершеннолетнего, прав ли он?

Виолетта , 20.01.15.

Уважаемая Виолетта! 

Раз не оформлен ДДУ и не зарегистрирован в УФРС, вы еще пока не приобрели квартиру в жилом комплексе.

Теперь касаемо вашего вопроса:

Не могу вспомнить каких-либо, именно возрастных ограничений. Их не существует.

Ваш несовершеннолетний ребенок в возрасте до 14 лет может законно стать дольщиком, но его интересы обязаны представлять законные представители (мать или отец). А вот после достижения 14 летнего возраста ребенок сам подписывает договор, но в присутствии и с согласия законного представителя.

Ну, а с 18 лет, ваша дочь может заключать договора самостоятельно. Так что застройщик в данном случае - не прав, говоря, что нельзя, а вот что лучше действительно на совершеннолетнего оформить, так это верно. Подумайте, если вдруг, к примеру, через год-два придется по цессии продавать? Придется в органы опеки идти, а это дополнительные трудности.

С уважением, Ежов А.В.

Добрый день, у меня вопросы такого рода

1. В анкете застройщика был вопрос, с какой целью приобретается квартира:
   • для себя?
   • инвестиции?
   • с целью сохранения средств?

   Для чего такая информация нужна застройщику???????

2. И второй вопрос. Если к примеру дольщик умирает, то кому достается квартира, распространяется ли закон о наследстве на ДДУ?

Всем спасибо, жду ответов.

Леонид , 19.01.15.

Уважаемый Леонид!

Очевидно, что надо было по первому вопросу обратиться к застройщику. Но раз вы адресуете нам, то мои мысли таковы:

1. В качестве сбора дополнительной информации о вас. В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ). А это хорошая вещь, когда вас защищает Закон о защите прав потребителя. Я своим дольщикам всегда рекомендую в любых анкетах писать для себя, с целью проживания. Ну и вторая причина, застройщик вас зарегистрирует на перспективу как клиента на цессию(переуступку), с целью заработать на перепродаже вашей уступки прав требования.
2. Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, не дай бог такое, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том...

С уважением, Ежов А.В.

При покупке квартиры или коммерческой площади в строящемся доме, как правильно определить надежность застройщика?

Существуют ли какие-то объективные рейтинги или списки в открытом доступе?

На что обратить внимание? Достаточно ли посмотреть на кол-во завершенных проектов, или это ни о чем не говорит?

Антон, 20.12.14

1. Самый первый совет, который я бы вам дал: это приобретать жилье только в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», т.е. на основании договора долевого участия ДДУ.
2. Но, даже приобретая квартиру по ДДУ, предварительно ознакомьтесь с документами, которые являются основанием для строительства и подтверждают правомерность заключения ДДУ: актами, регулирующими права застройщика на землю, градостроительным планом земельного участка, инвестиционным контрактом с местными органами власти, проектной декларацией, разрешением на строительство и т.п. Особенно Внимательно изучите Проектную Декларацию. (там есть много важной информации).
3. Помните, что ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации в УФРС, поэтому оплачивать его надо только после регистрации. (или через аккредитив)
4. Покупая недвижимость, даже на финальных этапах строительства, потратьте время на изучение застройщика и его предыдущих объектов. ( сколько проектов застройщик реализовал за последнее время. На рынке постоянно появляются новые игроки, и при покупке квартиры у одного из них риски возрастают). 
5. Рейтинг застройщиков, естественно, повышает своевременная сдача жилых комплексов и их высокое качество, поэтому надо разузнать и такую информацию. Помочь в этом могут официальные данные на сайтах, публикации в прессе и интернет-форумы дольщиков (учтите, там много подсадных пиарщиков как от застройщика, так и от конкурентов).
6. Самостоятельно уйти от рисков при покупке новостройки, можно, разве что купив квартиру в готовом доме со свидетельством о собственности. Но такое жилье стоит дорого, а многие покупатели выбирают первичный рынок как раз из-за возможности сэкономить.
7. Самый важный мой совет, не рискуйте, не надейтесь на авось. Обратитесь к специалисту, многие агентства имеют прямые договора с застройщиками и поэтому услуги для вас будут оказаны бесплатно.

P.S. порой договор Пая у застройщика с именем и надежной репутацией, может быть надежнее, чем ДДУ у компании стоящей одной ногой в стадии банкротства.

Супруги приобретали в браке дачный участок с домом. Собственность оформлялась только на супругу. Сейчас объект продаем, на сделку приедет супруг собственницы. Нотариус вместо ген.доверенности сделала согласие супруги (она собственница) на продажу совместно нажитого имущества. Пройдет ли сделка по такому документу. Имеет ли право супруг подписать договор купли-продажи.

Елена , 15.12.14.

Нет, только собственник или представитель с доверенностью и согласием супруга (в вашем случае он сам должен дать согласие супруге на продажу) ! А согласие от супруги на продажу совместно нажитого, может пригодится, если супруг будет продавать то, что ему принадлежит на праве собственности!

Для того, чтобы подписать супруг смог подписать договор купли-продажи, у него должна быть генеральная доверенность.

С уважением, Ежов А.В.

Здравствуйте, прошу вас поделиться мнением о ЖК "Триумф-парк" на Пулковском шоссе - строит его напротив "грядки" гипермаркетов, внутри сложившегося квартала, израильский Mirland Development (вернее его российская "дочка" "Петра-8"). 

Жилье покупаем для себя, ищем трёшку от 80 кв м с квадратными комнатами от 15 кв м и кухней от 11 кв м. Рассматриваем только Московский район, локация - до метро до 20 минут, не панель, не рядом с дорогой, рядом хотя бы небольшой, но парк. У Мирланда нам и планировки нравится, и цена, но о застройщике почти ничего не знаем. Да и срок сдачи конец 2016-го (на вторичку у нас не хватает). 

Какие плюсы и минусы у застройщика, у локации объекта, по вашему мнению? Реально это комфорт-класс? И что там с экологией? 

Спасибо!

Светлана, 04.12.15.

Уважаемая Светлана!

Застройщиком по жк Триумф Парк, вы правильно написали, является компания Перта-8, дочерняя структура израильской компании Mirland Developmen. Компания с 30 летним опытом на строительном рынке, Россию они начали осваивать давно, первые свои проекты успешно построили в Москве, осваивают Питер. С документацией по жк Триумф Парк, все идеально. Вторую очередь они сдали досрочно на полгода. У них есть возможность приобретения квартир, как с отделкой, так и без. ТриумфПарк удостоен очень престижного Британского Экологического Сертификата. Дом относится к комфорт-классу. На всей жилой территории комплекса запрещено курить! В первой и третьей очереди есть паркинг. Для второй предусмотрена продажа паркинга в первой и третьей очередях.

С уважением, Ежов А.В

Я являюсь гражданином Молдовы, на территории России не проживал - какие нюансы есть при покупке квартиры и какие налоги мне надо будет заплатить?

Марианна, 24.11.14

Марианна, вам необходимо будет нюанс - требуется нотариально заверенный перевод паспорта (апостиль).  И находиться в РФ нужно на законных основаниях.

Налог Вы будете платить, если захотите недвижимость в России продать. Но при продаже ставка НДФЛ для нерезидентов РФ будет 30%.

Подскажите, пожалуйста, нужно ли будет заплатить налог при продажи комнаты за 1 650 000, если покупалась тоже за 1 650 000 в начале этого года? или нужно в договоре купли продажи указывать 1 000 000? Спасибо.

Инна, 19.11.14

Инна, у вас нет дохода, т.к. вы продали комнату за ту же сумму, что и покупали. Следовательно, нет дохода, значит, нет налога. Но отчитаться перед органами надо. Подайте налоговую декларацию в установленные законом сроки.

Подскажите, пожалуйста. Квартира куплена в ипотеку с использованием материнского капитала. Сейчас есть необходимость продать квартиру. Хотим продать по уступке. Скажите, насколько это возможно?

Екатерина, 10.11.14

Екатерина, продать переуступку с обременением в виде ипотеки, плюс использованный маткапитал невозможно в принципе. Не забывайте, что использование материнского капитала обязывает вас выделить доли детям в этой квартире.

Можно, конечно, попробовать получить разрешение пенсионного фонда и органов опеки на замену объекта по обязательству. Скажу сразу, что это крайне сложная задача в плане хождения по кабинетам, но чисто теоретически это возможно.

При покупке квартиры или коммерческой площади в строящемся доме, как правильно определить надежность застройщика? существуют ли какие- то объективные рейтинги или списке где-нибудь в открытом доступе? на какие факторы обратить внимание? Достаточно ли посмотреть на кол-во завершенных проектов, или это ни о чем не говорит?

Максим , Москва, 12 октября 2014.

1. Самый первый совет, который я бы вам дал: это приобретать жилье только в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», т.е. на основании договора долевого участия ДДУ.
2. Но, даже приобретая квартиру по ДДУ, предварительно ознакомьтесь с документами, которые являются основанием для строительства и подтверждают правомерность заключения ДДУ: актами, регулирующими права застройщика на землю, градостроительным планом земельного участка, инвестиционным контрактом с местными органами власти, проектной декларацией, разрешением на строительство и т.п. Особенно Внимательно изучите Проектную Декларацию. (там есть много важной информации).
3. Помните, что ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации в УФРС, поэтому оплачивать его надо только после регистрации. (или через аккредитив)
4. Покупая недвижимость, даже на финальных этапах строительства, потратьте время на изучение застройщика и его предыдущих объектов. ( сколько проектов застройщик реализовал за последнее время. На рынке постоянно появляются новые игроки, и при покупке квартиры у одного из них риски возрастают).
5. Рейтинг застройщиков, естественно, повышает своевременная сдача жилых комплексов и их высокое качество, поэтому надо разузнать и такую информацию. Помочь в этом могут официальные данные на сайтах, публикации в прессе и интернет-форумы дольщиков (учтите, там много подсадных пиарщиков как от застройщика, так и от конкурентов).
6. Самостоятельно уйти от рисков при покупке новостройки, можно, разве что купив квартиру в готовом доме со свидетельством о собственности. Но такое жилье стоит дорого, а многие покупатели выбирают первичный рынок как раз из-за возможности сэкономить.
7. Самый важный мой совет, не рискуйте, не надейтесь на авось. Обратитесь к специалисту, многие агентства имеют прямые договора с застройщиками и поэтому услуги для вас будут оказаны бесплатно.

с уважением, Ежов А.В.

Здравствуйте, Подскажите как поступить в данной ситуации. Мы купили квартиру в новостройке по ипотеке, ДДУ оформлен на меня. Мама выступала созаемщиком в ипотеке. Вопрос следующий. Так как у нее зарплата белая, возможно ли маме получить налоговый вычет, при том что ДДУ оформлен на меня? Собственность будет оформляться в ближайшее время и если это будет возможным то на маму. И возможно ли ее оформить на маму? Какие документы в этом случае требуются?

C уважением, Неля. Москва, 08 октября 2014.

Неля, есть два нюанса: кто оплачивал (или за кого) ипотечные платежи? кто указан в платежном поручении, чьи паспортные данные? И второй: если вы не оформите дополнения к дду( с обязательной регистрацией в УФРС, с согласия банка, о том, что мама имеет долю в квартире, то мама точно не сможет претендовать на налоговый вычет...

В соответствии со ст. 220 НК РФ: «имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы)».

Кроме того, для подтверждения права на налоговый вычет вы должны предоставить договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме).

с уважением, Ежов А.В.