Часто задаваемые вопросы

Здравствуйте, хочу продать по переуступке квартиру. Можно ли сделать это через вашу компанию? Каковы условия?

Татьяна, 20.02.2015

Татьяна, здравствуйте!

Наше агентство занимается реализацией объектов недвижимости как на вторичном рынке, так и первичном (новостройки), в том числе путем уступки прав требований (переуступка).

В рамках договора с нашими клиентами мы оказываем целый комплекс услуг: правовой анализ правоустанавливаюших документов на объекты, мониторинг ценообразования, поиск потенциальных приобретателей, проведение рекламной компании, преддоговорные переговоры с приобретателеями по условиям реализации, полное сопровождение клиентов и организация сделок, расчетов по ним, проводится юридическая консультация.

Наш штат сотрудников имеет большой положительный опыт по реализации квартир в строящихся домах.

Это то, что мы умеем и любим делать! Поэтому мы с удовольствием возьмемся за реализацию Вашего объекта.

Цена услуги договорная и зависит от объема оказываемых услуг, обусловленных Вашими условиями продажи.

Татьяна, предлагаем обменяться контактами для связи.

уважением, Ежов А. В.

Здравствуйте, согласно документов застройщика, имеется разрешение на строительство многоквартирного дома до 21.06.2014, однако срок сдачи дома 2 квартал 2015 года. В проектной документации на строительство дома не указана лицензия на строительство. Есть ли здесь нарушения. С уважением, Ирина

Ирина 13.02.2015

На данный момент, для строительства многоквартирных жилых домов требуется допуск к СРО, с приложением в котором перечисленные виды разрешенных работ. СРО - саморегулирующая организация!

И еще Ирина, вы немного запутались, понятия проектная документация и проектная декларация (в которую в обязательном порядке должно входить разрешение на строительство) это разные вещи...

Ирина, вы уверены, в том, что разрешение не продлевалось? Может так быть, что сменился застройщик и было внесено изменение в разрешение на строительство о смене застройщика и продления сроков? Если нет, то "печалька" Застройщик для сдачи объекта обязан продлить просроченное разрешение на строительство.

Этот документ входит в перечень для рассмотрения пакета доков при подписания акта ввода...

С уважением, Ежов А. В.

Seven Suns не очень известная компания, хотел бы узнать ваше профессиональное мнение., скажи кто как считает, стоит в него вкладывать, не будет проблем??

Александр, 12.02.2015

Уважаемый Александр!

Судя по недолгому, но изрядно нашумевшему прошлому данной компании, я бы мягко говоря воздержался от покупки недвижимости у данного застройщика. Seven Suns откровенно говоря имеет не очень положительную репутацию, несмотря на то что на раскрученную рекламу своих проектов: для начала ссылку посмотрите: http://spb. dolgostroyunet. ru/seven-suns-development/otzyvy. html В открытом доступе, в интернете вы много найдете нелестных отзывов о данном застройщике, вместе с тем, мой вам совет делайте выводы на основании документов и материалов, которые увидите и изучите лично. Внимательно прочитайте разрешительную документацию, проектную декларацию, посмотрите практику арбитражного суда СПБ (иски к данной компании) ну и еще десятки способов оценки надежности, вот тогда вы сможете, сделать правильные выводы, стоит покупать или нет....

с уважением, Ежов А.В

Хотим купить квартиру в новостройке. Цены на квартиры выросли по сравнению с прошлым годом. Что будет дальше: рост или падение цены. Подскажите ваше экспертное мнение.

Любовь Никанорова, 09.02.15

Мы все стали свидетелями того, что начало 2015 года рынок недвижимости встретил в некоторой растерянности. Конечно же нет, работа у менеджеров по продажам не остановилась. Декабрь 2014 отмечен массовым бронированием квартир, особенно в сегменте новостроек, и соответственно, январь был наполнен самими сделками (ДКП, ДДУ, ЖСК, ИКД и т.д…). Понятное дело, взлетевшие ипотечные ставки, на время похоронили надежду потенциальных покупателей и определенное количество ипотечных сделок попросту не состоялись, но ставка в последнее время стабилизируется, медленно, но уверенно. Опять же, многие серьезные застройщики идут на уменьшение ипотечного процента за счет дополнительной скидки. Это дает определенную надежду что рынок ипотеки продержится. У многих застройщиков, особенно крупных, есть определенный задел на полгода-год, и общаясь с ними, понимаешь, что на ближайший период ни взлетов, ни падений не ожидается. Опять же, последние инициативы руководителей нашей страны по поводу стабилизации ипотечных продуктов в связи с поддержкой строительной отрасли, дают право предположить, что ничего страшного не должно произойти. Потенциальным дольщикам прежде всего рекомендовал бы заключать договора ДДУ согласно фз-214, так как на строительном рынке есть очень большой сегмент тех застройщиков, которые стараются работать в обход закона о долевом строительстве, те же ЖСК. Подчеркиваю, механизмы защиты пайщиков значительно менее надежны, так как в случае банкротства застройщика, граждане не будут признаны обманутыми дольщиками и не смогут получить никакой защиты от государства. А то, что часть застройщиков, работающих по схеме "пирамида" лопнет и объявит себя (или их признают по суду) банкротами, так это очевидно.

В период кризиса работает практика, выживают сильные и надежные, уходят с рынка слабые и ненадежные.

С уважением, Ежов А. В.

Хотим купить квартиру в ипотеку. С подтверждающими документами у нас все в порядке. Но в условиях нынешней экономической ситуации в нашей стране терзают сомнения: что делать, если банк, выдавший ипотеку, вдруг обанкротится.

Максим Семенович, 03.02.2015

Уважаемый Максим Семенович!

Сразу хочу отметить, что ипотечный кредит – это обязательство перед банком или финансовой организацией, выдавшей вам этот кредит. В случае, если у банка отзывают лицензию, ваш долг перед этим банком переходит к новой организации путем продажи права требования или закладной. А несостоятельность банка практически не влияет на судью заемщика - платить всё равно придется, просто долг перейдет к новому владельцу.

Все условия кредита: проценты, порядок возврата, сроки и т.д. остаются прежними. Ваши права защищены законом – новый банк не может менять процентную ставку в сторону увеличения. Однако, если у нового банка есть более выгодные программы кредитования, перейти на них не удастся.

Еще один важный нюанс – если в первоначальном договоре есть условие о досрочном погашении ипотеки в случае банкротства кредитора, то банк – правопреемник имеет право потребовать вернуть долг незамедлительно. Поэтому при подписании бумаг нужно внимательно относиться к подобным требованиям – обычно это признак ненадежности банка.

Как правило, процесс перехода ипотеки от одного банка к другому занимает некоторое время, обычно не менее месяца. Всё это время вам необходимо платить по графику, сохраняя все квитанции, чеки или платежные поручения. Иначе из-за «бумажной бюрократии» вам могут начислить штрафы и пени, более того вы можете испортить себе кредитную историю.

При переходе вашего кредита к новому заемщику, потребуется выполнить некоторые формальности, как то: подписать допсоглашение к вашему кредитному договору о смене залогодержателя, открыть новый счет в новом банке, переоформить страховку(если страховая компания не аккредитована в новом банке).

С уважением, Ежов А. В.

Я купил квартиру по договору ДДУ. Могу ли я подарить или продать квартиру по цессии без согласия жены, договор оформлен на меня.

Андрей, 29.01.15

Уважаемый Андрей!

В соответствии с Семейным кодексом РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Если вы с застройщиком подписывали договор долевого участия ДДУ, который затем был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение о переуступке подлежит регистрации.

С уважением, Ежов А. В.

Я расторгнул договор долевого участия с застройщиком, в связи с тем, что строительство дома не велось уже больше года!!! Нами подписано соглашение о расторжении договора. В соглашении срок возврата денег значится 45 календарных дней, прошло более трех месяцев - денег нам не вернули и вразумительного ответа так и нет....кормят завтраками. Мой договор расторгнул или нет?! (денег то так и не отдали). Помогите, что делать дальше?!

Леонид, 26.01.15

Уважаемый Леонид!

Прежде всего хотелось бы взглянуть на договор, на соглашение. Важен каждый пункт ваших документов. Общий ответ такой: В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Соответственно, договор расторгнут! Читаем дальше: (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Так как после расторжения договора, в указанный срок компания Вам деньги не вернула, Вы должны направить письменную претензию с требованием выплатить денежные средства, и если компания это требование не выполнит, Вы можете обратиться с соответствующим исковым заявлением в суд, и помимо денежной суммы, указанной в соглашении, еще потребовать выплату процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

В любом случае, чтобы мы с коллегами не написали Вам, вам требуется помощь юриста. Наймите профи, оплатите услуги, в противном случае, занимаясь самостоятельно, можете потерять больше.

с уважением, Ежов А.В.

Мы выбрали и хотим приобрести жилой комплекс договор ДДУ, при этом хотим оформить на дочь 12 лет. Застройщик утверждает «нельзя». Лучше на совершеннолетнего, прав ли он?

Виолетта , 20.01.15.

Уважаемая Виолетта! 

Раз не оформлен ДДУ и не зарегистрирован в УФРС, вы еще пока не приобрели квартиру в жилом комплексе.

Теперь касаемо вашего вопроса:

Не могу вспомнить каких-либо, именно возрастных ограничений. Их не существует.

Ваш несовершеннолетний ребенок в возрасте до 14 лет может законно стать дольщиком, но его интересы обязаны представлять законные представители (мать или отец). А вот после достижения 14 летнего возраста ребенок сам подписывает договор, но в присутствии и с согласия законного представителя.

Ну, а с 18 лет, ваша дочь может заключать договора самостоятельно. Так что застройщик в данном случае - не прав, говоря, что нельзя, а вот что лучше действительно на совершеннолетнего оформить, так это верно. Подумайте, если вдруг, к примеру, через год-два придется по цессии продавать? Придется в органы опеки идти, а это дополнительные трудности.

С уважением, Ежов А.В.

Добрый день, у меня вопросы такого рода

1. В анкете застройщика был вопрос, с какой целью приобретается квартира:
   • для себя?
   • инвестиции?
   • с целью сохранения средств?

   Для чего такая информация нужна застройщику???????

2. И второй вопрос. Если к примеру дольщик умирает, то кому достается квартира, распространяется ли закон о наследстве на ДДУ?

Всем спасибо, жду ответов.

Леонид , 19.01.15.

Уважаемый Леонид!

Очевидно, что надо было по первому вопросу обратиться к застройщику. Но раз вы адресуете нам, то мои мысли таковы:

1. В качестве сбора дополнительной информации о вас. В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ). А это хорошая вещь, когда вас защищает Закон о защите прав потребителя. Я своим дольщикам всегда рекомендую в любых анкетах писать для себя, с целью проживания. Ну и вторая причина, застройщик вас зарегистрирует на перспективу как клиента на цессию(переуступку), с целью заработать на перепродаже вашей уступки прав требования.
2. Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, не дай бог такое, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том...

С уважением, Ежов А.В.

При покупке квартиры или коммерческой площади в строящемся доме, как правильно определить надежность застройщика?

Существуют ли какие-то объективные рейтинги или списки в открытом доступе?

На что обратить внимание? Достаточно ли посмотреть на кол-во завершенных проектов, или это ни о чем не говорит?

Антон, 20.12.14

1. Самый первый совет, который я бы вам дал: это приобретать жилье только в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», т.е. на основании договора долевого участия ДДУ.
2. Но, даже приобретая квартиру по ДДУ, предварительно ознакомьтесь с документами, которые являются основанием для строительства и подтверждают правомерность заключения ДДУ: актами, регулирующими права застройщика на землю, градостроительным планом земельного участка, инвестиционным контрактом с местными органами власти, проектной декларацией, разрешением на строительство и т.п. Особенно Внимательно изучите Проектную Декларацию. (там есть много важной информации).
3. Помните, что ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации в УФРС, поэтому оплачивать его надо только после регистрации. (или через аккредитив)
4. Покупая недвижимость, даже на финальных этапах строительства, потратьте время на изучение застройщика и его предыдущих объектов. ( сколько проектов застройщик реализовал за последнее время. На рынке постоянно появляются новые игроки, и при покупке квартиры у одного из них риски возрастают). 
5. Рейтинг застройщиков, естественно, повышает своевременная сдача жилых комплексов и их высокое качество, поэтому надо разузнать и такую информацию. Помочь в этом могут официальные данные на сайтах, публикации в прессе и интернет-форумы дольщиков (учтите, там много подсадных пиарщиков как от застройщика, так и от конкурентов).
6. Самостоятельно уйти от рисков при покупке новостройки, можно, разве что купив квартиру в готовом доме со свидетельством о собственности. Но такое жилье стоит дорого, а многие покупатели выбирают первичный рынок как раз из-за возможности сэкономить.
7. Самый важный мой совет, не рискуйте, не надейтесь на авось. Обратитесь к специалисту, многие агентства имеют прямые договора с застройщиками и поэтому услуги для вас будут оказаны бесплатно.

P.S. порой договор Пая у застройщика с именем и надежной репутацией, может быть надежнее, чем ДДУ у компании стоящей одной ногой в стадии банкротства.