Часто задаваемые вопросы

Вопрос:
Добрый день!
Нам предложили близкие знакомые срочно купить квартиру, доставшуюся по наследству от родственника, который по решению суда признан без вести пропавшим. Прошло уже больше 5 лет. Убеждают, что искали даже при помощи передачи на телевидении, так что его возвращение практически невозможно. Но все-таки, вдруг он обнаружится живой и потребует от нас вернуть квартиру? Цена привлекательная, за такие деньги мы не сможем ничего больше купить, кроме данного варианта. Есть ли срок давности по без вести пропавшим? Продавец сам юрист и гарантирует договор, по которому, нам если что, вернут деньги. (Мы добросовестно приобретаем)
С уважением, Елизаровы!
Ответ:
Уважаемые семья Елизаровых.
Возвращение пропавшего без вести, возможно. Срока давности не припомню. Люди находятся и через десятки лет. Известны случаи про потерю памяти, травмы, плен, заболевания и так далее. Если человек объявится, то суд отменит предыдущее решение и восстановит все его права.
(Новое решение суда, соответственно, является основанием для отмены управления имуществом гражданина и для аннулирования записи о смерти в книге государственной регистрации актов гражданского состояния) и он, скорее всего предъявит иск об истребовании имущества (или стоимости имущества). Конечно, можно сослаться на то, что Вы добросовестный приобретатель, но надо помнить, что даже у добросовестного приобретателя могут истребовать имущество в исключительных случаях (Ст 302 ГК РФ)
PS! В любом случае, рекомендую обратиться за сопровождением сделки! Профессиональный риэлтор внимательно изучит документы и при необходимости, сделает соответствующие запросы!
С уважением, Ежов А.В.

Вопрос:
Добрый день! Полгода назад я оформила договор на покупку квартиры в строящемся доме, через ваше агентство! Строительство ведется (сейчас строят средние этажи), до сдачи дома еще больше года. В процессе возведения дома я хотела изменить расположение перегородок (не несущих) в своей будущей квартире силами застройщика или своими силами. Но застройщик отказывается.
Как быть?
Заранее благодарна за любую информацию. Оксана.

Оксана, Санкт-Петербург.

Ответ:
Уважаемая Оксана!
Для изменения расположения перегородок в квартире, Вы можете подать соответствующее заявление застройщику (не устно, а официально), ведущему строительные работы. Застройщик может удовлетворить Вашу просьбу, но может и отказать, поскольку Ваше желание влечёт за собой изменение уже согласованного проекта и повторное согласование его в соответствующих органах. Это и временные, и финансовые затраты. В случае несогласия с полученным отказом, Ваше право оспорить это решение в судебном порядке. Не уверен в положительном результате. Тем не менее, к большому моему сожалению, застройщик в любом случае, не обязан переделывать согласованный проект по Вашему требованию, поэтому рекомендую решать этот вопрос путём переговоров с застройщиком, возможно вам предложат подписать доп.соглашение и оплатить услуги.
Как вариант: дождаться оформления права собственности на квартиру, а уже затем согласовывать перепланировку в режиме одной квартиры.. Но чего Вы точно не можете, так это собственными силами делать перепланировку в период строительства. Вас попросту не допустят на стройку по причине техники безопасности. Приезжайте в офис, поможем написать заявление!
с уважением, Ежов А.В.

Вопрос :
Добрый день!
Я понимаю, что вопрос скорее к юристам, но может кто-либо сталкивался. Нашли в продаже коммерческий объект. Возможен ли переход права собственности на объект если он обременен сервитутом? Можно ли отказаться от сервитута новому собственнику?
с уважением, Марат.

Ответ:
Марат, добрый день!
Да. Конечно. Переход права собственности возможен.
п.1. Ст 275 ГК РФ
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Отчуждение земельного участка, обремененного сервитутом, не влечет прекращения сервитута. Обязательства, вытекающие из данного обременения, автоматически возлагаются на то лицо, к которому в результате сделки по отчуждению, перешли права на участок. При этом указание об обременении участка подлежит включению в договор, по данной сделке.
с уважением, Ежов А.В

Вопрос:
Добрый вечер! Вот такая вот ситуация:
Покупаем квартиру. По личным семейным соображениям хотим оформить на ребенка 16 лет. Насколько сложно это сделать? И чем чревато?
спасибо заранее. с уважением!

Ответ:
Добрый вечер!
Если с вами будет рядом профессиональный специалист по недвижимости, то особых сложностей вы не почувствуете. Практически стандартная сделка ДКП, но!!! есть нюансы, отличающие сделку с участием несовершеннолетнего:
- в ДКП квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, действующий с согласия своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке обязательно;
- с 14 лет он расписывается уже сам, но только рядом с подписью своих законных представителей;
- наличие паспорта у ребенка;
- важно помнить, что последующая продажа, возможна будет только с предварительного разрешения Органов Опеки и Попечительства (до 18лет);
- потребуется свидетельство о рождении (другие подтверждающие законность представителей);
Да, вот важный момент: Рекомендуем оформить долю на родителя (законного представителя) для безопасности. А то могут быть непоправимые последствия после 18 лет ребенок сможет сам, без согласия продать свою собственность....
В общих чертах описал ситуацию, приглашаю на консультацию в офис компании.
С уважением, Ежов А.В.

Вопрос:
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, сколько длится исковая давность в сделках с недвижимостью.
Розин Дмитрий.

Ответ:
Уважаемый Дмитрий!
По общему правилу, срок для защиты своего права – общий срок исковой давности – составляет три года (ст.196 ГК РФ). Правда, в отдельных случаях в ГК или в Федеральных законах могут устанавливаться другие – специальные сроки исковой давности (ст.197 ГК РФ) – сокращенные или более длительные, чем эти установленные 3 года.
Например, срок исковой давности для требования признать оспоримую сделку с недвижимостью недействительной – составляет один год (п.2, ст.181 ГК РФ).
В отличие от ничтожной сделки – там срок составляет «стандартные» три года (п.1, ст.181 ГК РФ).
Но при любом раскладе, срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (п.2, ст.200 ГК РФ). Причем, срок исковой давности нельзя устанавливать или изменять соглашением сторон в договоре.
С уважением, Ежов А.В.

Вопрос:
Уважаемый Андрей Владимирович!
Подскажите пожалуйста, кто может представлять интересы ребенка при сделках с недвижимостью?
С уважением, Елена Мишина.

Ответ:
Уважаемая Елена!
Согласно Российского Законодательства, законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для несовершеннолетних от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени малолетних и в их интересах все юридически значимые действия, а также дают согласие на совершение сделок несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.
С уважением, Ежов А.В.

Вопрос:
Добрый день. Покупали квартиру у застройщика в ипотеку СПБ банка. Какое то время не могли платить ипотеку и банк продал залоговую физическому лицу. Есть ли шанс продать квартиру? Кто может ее купить? Сильно ли повлияет на стоимость?

Ответ:

Вопрос:

У нас есть квартира, купленная у застройщика по ДДУ на брата, сейчас встал вопрос переуступки права собственности на меня. Как лучше оформить переуступку?

Нам предложили по безвозмездной уступке! Мне больше нравится вариант с указанием стоимости по дду, с целью возможности получения мною налогового вычета. Ведь если я «не потрачу» деньги, то не смогу получить от государства компенсацию. Естественно, деньги родительские и перегонять их никто не собирается, обойдемся расписками. Что посоветуете?

с уважением, Валерия.

Ответ:

-Уважаемая Валерия!

Отвечаю по порядку.

1. Налоговый вычет (НДФЛ) при любой из данных схем, вы применить не сможете! Ввиду близкого родства между вами и братом.

2. С точки зрения, какой вариант предпочтительнее? Считаю, что везде есть свои нюансы. Например, при варианте с указанием цены, если вы в браке, то квартира после оформления перейдет в общую собственность супругов, в противном случае, понадобится брачный контракт. При безвозмездной уступке, достанется только вам, потому что безвозмездная уступка по сути является дарением квартиры вам от родителей.

3. Для безвозмездности сделки, обязательно укажите в цессии эту формулировку, просто отсутствие цены в договоре, будет недостаточно.

4. Возмездная уступка, даст возможность оптимизировать ваши налоги при дальнейшей продаже квартиры. (доходы минус расходы, налоговый вычет в 1млн.)

5. Есть еще ряд моментов, касательно оформления, но это уже отдельная тема ))

6. С уважением, Ежов А.В.

- Спасибо, большое! Я правильно понимаю, что консультация бесплатная? Готова оплатить в разумных пределах.

- Пожалуйста. Да, все верно. Консультация бесплатная.