Часто задаваемые вопросы

Самые популярные вопросы об ипотеке, недвижимости и закону. Ответы наших экспертов.

На вопросы отвечает ген.директор
АО “Торговый Дом Недвижимости”
Почетный строитель РФ

Ежов Андрей Владимирович Задать вопрос

Фильтр вопросов по темам

30.01.2023Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьмиТэги: прописаны дети в квартире

Вопрос:

Добрый день, Андрей Владимирович!

В рекламе вашего агентства во Фрунзенском районе, стоит в продаже 3 комнатная квартира с 2-мя прописанными несовершеннолетними детьми! Агент Светлана утверждает, что ничего страшного в этом нет. Разрешение органов опеки не требуется. Хотелось бы заручиться вашим советом и гарантией по сделке, что у нас потом не будет проблем с этим объектом. Звонил вам в агентство, но, к сожалению, в офисе вас не было, мобильный ваш, мне отказались дать.

С уважением, Федор Сергеевич.

Ответ:

Уважаемый Федор Сергеевич!

Начну с того, что ваш номер мне передали и мы с вами, уже все обсудили )). Поэтому ответ на сайт пишу, скорее для порядка, чтобы на все поступившие вопросы были ответы.

Ситуация с прописанными детьми, при продаже квартиры, достаточно распространенная. Очень важно понимать, дети собственники или нет.

В нашем варианте, дети не являются собственниками недвижимости, у них просто регистрация по данному адресу. Разрешение органов опеки и попечительства не требуется. Оба ребенка будут прописаны вместе с родителями по адресу альтернативной покупки. Продавцы переезжают в другую квартиру, более просторную и удобную с точки зрения локации. Важным пунктом в договоре (ДКП) присутствует пункт, согласно которого у Продавца есть обязательство о снятии с регистрационного учета всех членов семьи, (в том числе и детей)

Безусловно, лучше бы выписать несовершеннолетних детей до сделки, но вы же понимаете, не всегда такая возможность есть.

Квартира хорошая, юридически «чистая», надо брать! Мы приложим все усилия, чтобы сделка прошла без проблем и ваши права были максимально защищены.

С уважением, Ежов А.В.

17.01.2023Банк продал залоговую физическому лицуТэги: банк продал залоговую физическому лицу

Вопрос:
Добрый день. Покупали квартиру у застройщика в ипотеку СПБ банка. Какое то время не могли платить ипотеку и банк продал залоговую физическому лицу. Есть ли шанс продать квартиру? Кто может ее купить? Сильно ли повлияет на стоимость?

Ответ:

Уважаемый Руслан!

Из Вашего вопроса возникает еще ряд вопросов, потому что отсутствует много информации, поэтому ситуация могла развиваться по разным направлениям, вот основные из них:

1. Если я правильно понимаю, то купив квартиру у застройщика, вы какое-то время исправно платили ипотеку, была оформлена собственность на Вас, и потом, из-за задержки платежей, банк продал квартиру на торгах?

Для того, чтобы банку ее продать, необходимо два условия: решение суда и переход права собственности от Вас к банку. Тогда он самостоятельно продает квартиру с целью возврата выданных Вам средств. Как правило, это крайняя ситуация и банк уже отчаялся решить вопрос с Вами в договорном порядке.

2. Если банк, до отъема у Вас квартиры, решил Вам помочь и от Вашего имени выставил на продажу, нашелся покупатель, то Вам необходимо быть второй стороной сделки. После чего, банк заберет причитающиеся ему деньги от продажи.

3. Если же у Вас все еще действующий ДДУ, и Вы только в начале ипотечного пути, то все все действия по отъему у Вас квартиры происходят по договору УПП. (уступки права требования)

4. Если предположить, что квартира все еще на Вас, то при таких обстоятельствах, она действительно продается с дисконтом.

Прошу Вас сообщить Ваши контактные данные, для связи с Вами, и уточнить детали Вашей проблемы.

В любом случае, если переход права состоялся или зарегистрирована переуступка, претендовать на продажу квартиры Вы не можете. Так же Вы должны понимать, что передавать "закладную" кому-либо для снятия обременения, до полного погашения долга банк не станет.

С уважением, Ежов А.В.

11.01.2023Возмездная или безвозмездная переуступка?Тэги: переуступка возмездная или невозмездная

Вопрос:

У нас есть квартира, купленная у застройщика по ДДУ на брата, сейчас встал вопрос переуступки права собственности на меня. Как лучше оформить переуступку?

Нам предложили по безвозмездной уступке! Мне больше нравится вариант с указанием стоимости по дду, с целью возможности получения мною налогового вычета. Ведь если я «не потрачу» деньги, то не смогу получить от государства компенсацию. Естественно, деньги родительские и перегонять их никто не собирается, обойдемся расписками. Что посоветуете?

с уважением, Валерия.

Ответ:

-Уважаемая Валерия!

Отвечаю по порядку.

1. Налоговый вычет (НДФЛ) при любой из данных схем, вы применить не сможете! Ввиду близкого родства между вами и братом.

2. С точки зрения, какой вариант предпочтительнее? Считаю, что везде есть свои нюансы. Например, при варианте с указанием цены, если вы в браке, то квартира после оформления перейдет в общую собственность супругов, в противном случае, понадобится брачный контракт. При безвозмездной уступке, достанется только вам, потому что безвозмездная уступка по сути является дарением квартиры вам от родителей.

3. Для безвозмездности сделки, обязательно укажите в цессии эту формулировку, просто отсутствие цены в договоре, будет недостаточно.

4. Возмездная уступка, даст возможность оптимизировать ваши налоги при дальнейшей продаже квартиры. (доходы минус расходы, налоговый вычет в 1млн.)

5. Есть еще ряд моментов, касательно оформления, но это уже отдельная тема ))

6. С уважением, Ежов А.В.

- Спасибо, большое! Я правильно понимаю, что консультация бесплатная? Готова оплатить в разумных пределах.

- Пожалуйста. Да, все верно. Консультация бесплатная.

09.01.2023Сроки исковой давности для сделки по недвижимостиТэги: сроки исковой давности

Вопрос:
- Андрей Владимирович, подскажите пожалуйста, срок исковой давности по недвижимости. Хотим купить квартиру, но агент говорит, что она «с душком», в тоже время, она же утверждает, что бояться нечего, прошло 3 года с перехода прав собственности!
У кого ни спрошу, все называют различные сроки. В таком простом вопросе, столько мнений. Кто говорит 3 года, кто 1 год, а юрист сказала мне, что 10 лет? Все-таки, из вашего опыта, что говорит законодательство?
С уважением, Петраков Андрей.
Уважаемый Андрей!

Ответ:
Не очень бы хотелось отнимать «хлеб» у Вашего агента, но коль уж написали, то в моих правилах, обязательно дать ответ! Хочу сразу отметить, что это будет только общая информация! Вы должны понимать, что не видя документов и не зная нюансов сделки, отвечать на такие сложные вопросы, попросту неблагодарный труд. Мы посидели вместе с юристом и подготовили для Вас следующий ответ:
"Казалось бы, прочитай ст.196 ГК РФ и вот тебе ответ, но не тут, то было:
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 настоящего Кодекса.
Теперь надо разобраться, что нам говорит ст.200?
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Вот и начинаются нюансы, в каждом случае, свои факты, детали и тонкости.
Например: По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Или истец может заявить, что был в рабочей командировке на северном полюсе, в кругосветном путешествии, сидел в местах, не столь удаленных и так далее…
Также важно и начало исчисления срока!!! По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
Помимо вышесказанного, срок исковой давности по недействительным сделкам составляет 1 год! А по ничтожным сделкам, составляет 3 года.
Но это уже совсем другая история, хотя если бы мы внимательно изучили документы, то она вполне может оказаться Вашей."
С уважением, Ежов А.В.

26.12.2022Застройщик просит не подавать документы на оформление собственностиТэги: оформление собственности в новостройке

Вопрос:
Уважаемый Андрей Владимирович!

Мы покупали квартиру по ДДУ у застройщика через Вашу компанию и хотим получить бесплатную

консультацию. Суть вопроса такова: дом сдан, акт приема-передачи квартиры подписан, но

застройщик просит подождать и не подавать документы в мфц на собственность, объясняя тем,

что еще не прошла регистрация первой квартиры от застройщика. Нет ли тут подвоха, причем

здесь наша квартира и квартиры, поданные на регистрацию от застройщика. Может наш вопрос

покажется глупым, но просим ответить и развеять наши сомнения. Хотели получить собственность

до нового года, теперь вот ждем регистрацию первой квартиры, нам менеджер застройщика

пообещала сообщить.

Заранее благодарны, с уважением!

Светлана и Игорь Рабочие.

Ответ:

Уважаемые Игорь и Светлана!

Спасибо за вопрос, кстати, не Вы одни задаете подобные вопросы.

Я также рекомендую Вам дождаться регистрации первой квартиры! Отличие в том, что при

регистрации первой квартиры требуется более расширенный пакет документов.

Учитывая, что среди специалистов, существуют несколько мнений на этот счет и чтобы не быть

испорченным телефоном, скопировал для Вас ответ с сайта Росреестра:

«- Когда дом построен и произведена полная оплата за квартиру, как проходит

процедура оформления квартиры в собственность?

- После того, как дом будет построен и застройщиком будет получено разрешение

на ввод дома в эксплуатацию, с участниками долевого строительства будет составлен акт

приема-передачи, по которому квартира, в строительство которой вкладывались деньги,

будет передана дольщику.

Право собственности на квартиру можно зарегистрировать при наличии

следующего пакета документов: документ, удостоверяющий личность, договор участия в

долевом строительстве, акт приема-передачи, квитанция об оплате государственной

пошлины.

Кроме того, необходимо иметь кадастровый паспорт на квартиру, выданный ФГУП

«Ростехинвентаризация» или Кадастровой палатой.

После получения указанных документов подается заявление о государственной

регистрации права собственности.

Через месяц выдается свидетельство о государственной регистрации права

собственности, если вы обратились одним из первых дольщиков. Если же не первым, то

через 5 рабочих

Вы можете оформить все документы самостоятельно или возложить эту

обязанность на доверенное лицо.»

С уважением, Ежов А.В.

15.12.2022Налоговый вычет апартаментыТэги: апартаменты

Вопрос:

Добрый день!

Мы приобрели апартаменты у застройщика через ваше агентство.

Продажа шла как в жилом комплексе, мы сейчас проживаем в данной «квартире», платим коммунальные услуги, а в налоговом вычете нам отказано. Нам у застройщика обещали, что вот-вот выйдет закон и приравняет апартаменты к жилым квартирам.

Захотели получить налоговый вычет согласно 220 статьи налогового кодекса РФ. Но даже и не подозревали, что на них это не распространяется.

И что теперь, мы потеряли наши 260 тысяч? НДФЛ платим с мужем исправно, мы резиденты. РФ. Покупали для проживания, а не для аренды. Посоветуйте пожалуйста, как получить налоговый вычет?

С уважением, Селена и Ильдар.

Ответ:

Уважаемые Селена и Ильдар!

Вы уже звонили в наше агентство по данному вопросу. Насколько я знаю, Вам подробно все разъяснили. Юридически, апартаменты, это коммерческая недвижимость. Более того, при покупке апартаментов, наш специалист ответила на все Ваши вопросы: и о том, что в апартаментах нет регистрации, и о том, что ст. 220 НК РФ не применима к данной покупке, даже про разницу в налогах Вам разъяснили. Вам предлагались не только апартаменты, но и квартиры в строящихся домах в той же локации. На тот момент, разница при покупке квартиры, аналогичной площади и в той же локации, составляла 30% И, взвесив все за и против, Вы все-таки сделали выбор в пользу апартаментов, потому что экономия в 2 млн. рублей перевесила все остальное. Как бы красиво (на французском языке) не звучало слово апартаменты, увы, юридически, это нежилое помещение.

С уважением, Ежов А.В.

22.11.2022ипотека по наследствуТэги: наследство, ипотека

Радует, что хоть изредка, но вопросы задаются. В многосторонней работе руководителя агентства, пожалуй один из самых занимательных моментов. Отвечая на вопросы на сайте компании, волей-неволей, но и сам вспоминаешь забытые ситуации, сложные случаи и занимаешься юридической практикой. Сегодня вот такой вопрос:

Вопрос:

Добрый день!В состав наследства мне досталась ипотека, точнее квартира, купленная наследодателем в ипотеку. Какие первые шаги? В банк? В страховую? Понимаю, что частичный отказ от наследства невозможен, поэтому хочу выплачивать с целью снятия обременения. С уважением, Павел Воронин.

Ответ:
Добрый день!
Уважаемые Клиенты!
С 2018 года никакого разрешения не требуется.
Рассказываю «пошагово» как правильно ликвидировать объект недвижимости:
1. Направить в органы местного самоуправления (Сусанинское сельское поселение) уведомление о том, что вы планируете снос вашей постройки.
2. Непосредственно сам снос строения.
3. Уведомить органы местного самоуправления о том, что ваше строение ликвидировано.
4. Обязательно необходимо вместе с кадастровым инженером составить акт обследования участка и зафиксировать ликвидацию объекта недвижимости!
5. В Росреестре! (Можно через МФЦ.) Снять объект недвижимости с кадастрового учета!
6. В Росреестре! (Можно через МФЦ.) Если на дом зарегистрировано Право собственности, то зарегистрировать прекращение Права собственности. В противном случае, налог на недвижимость все равно будет начисляться!!!
7. Весь пакет документов можно посмотреть на сайте Росреестра.
8. Не забудьте получить новую выписку из ЕГРН.
С уважением, А.В. Ежов

07.10.2022Как официально(юридически) снести домТэги: снести дом

Вопрос:
Добрый день. Продаем в Красницах (гатчинский р-н) участок 12 соток с очень старым домиком (под снос). Нам посоветовали снести эту ветхую постройку, чтобы вид участка стал более презентабельным и визуально увеличилось пространство. Подскажите пожалуйста, как правильно оформить снос? Требуется ли разрешение на снос зарегистрированного дома в администрации поселка?
(Участок продаем через ваше агентство, надеемся на бесплатный совет)
Заранее Вам благодарны, семья Матвеевых

Ответ:
Добрый день!
Уважаемые Клиенты!
С 2018 года никакого разрешения не требуется.
Рассказываю «пошагово» как правильно ликвидировать объект недвижимости:
1. Направить в органы местного самоуправления (Сусанинское сельское поселение) уведомление о том, что вы планируете снос вашей постройки.
2. Непосредственно сам снос строения.
3. Уведомить органы местного самоуправления о том, что ваше строение ликвидировано.
4. Обязательно необходимо вместе с кадастровым инженером составить акт обследования участка и зафиксировать ликвидацию объекта недвижимости!
5. В Росреестре! (Можно через МФЦ.) Снять объект недвижимости с кадастрового учета!
6. В Росреестре! (Можно через МФЦ.) Если на дом зарегистрировано Право собственности, то зарегистрировать прекращение Права собственности. В противном случае, налог на недвижимость все равно будет начисляться!!!
7. Весь пакет документов можно посмотреть на сайте Росреестра.
8. Не забудьте получить новую выписку из ЕГРН.
С уважением, А.В. Ежов

22.08.2022Бесплатная консультация по покупке комнаты в коммунальной квартиреТэги: коммунальная квартира, комнаты, консультация по недвижимости

Вопрос:
Андрей Владимирович, Добрый день!
Помогите пожалуйста в сопровождении покупки комнаты в Санкт-Петербурге. Комнату нашла я сама с дочкой! У нас совсем мало средств, еле-еле собрали 2.8 млн на комнатку в 8к.кв. на Садовой улице. Но жильцы-продавцы сложные, агентша у них жадная, помогать не хочет. Все время, что-то от нас утаивает и угрожает продать комнату другим, если мы не выйдем в понедельник на сделку! За помощь запросила 50 тысяч, но ведь ей платят еще 150 тысяч продавцы! А у нас совсем нет денег, мы даже ремонт не сможем сделать. Выделите нам бесплатно агента из Вашей компании на сопровождение, всего-то на пару часов, на сделке поприсутствовать, чтобы и от нас был агент, а то эта дамочка (их агентша) точно, что-то не так сделает... Заранее спасибо!
С уважением,
(фамилия и имя отчество клиентов скрыто администрацией сайта)

Ответ:
Уважаемые N и R!
Специалисты в агентствах недвижимости не имеют оклада, они работают на проценте, поэтому кого-то заставить или даже попросить работать бесплатно, увы, я не смогу и права морального не имею!
Они кормят семьи, это их работа и навряд ли, кто-либо из них, захочет пойти на сделку за спасибо! Другое дело, что я лично, сам, могу Вам дать подробную бесплатную консультацию и учитывая, что Ваша сделка, в обязательном порядке, нотариальная, надеюсь, все пройдет нормально. Приглашаю Вас к нам в главный офис на Невском 64 на консультацию, просьба заранее, пожалуйста, позвоните! Учитывая, что сделка у Вас в понедельник, можно прям сегодня во второй половине дня.
С уважением, Ежов А.В.

02.08.2022Квартира продается по наследству от без вести пропавшегоТэги: без вести пропавший, наследство

Вопрос:

Добрый день!

Нам предложили близкие знакомые срочно купить квартиру, доставшуюся по наследству от родственника, который по решению суда признан без вести пропавшим. Прошло уже больше 5 лет. Убеждают, что искали даже при помощи передачи на телевидении, так что его возвращение практически невозможно. Но все-таки, вдруг он обнаружится живой и потребует от нас вернуть квартиру? Цена привлекательная, за такие деньги мы не сможем ничего больше купить, кроме данного варианта. Есть ли срок давности по без вести пропавшим? Продавец сам юрист и гарантирует договор, по которому, нам если что, вернут деньги. (Мы добросовестно приобретаем)

С уважением, Елизаровы!

Ответ:

Уважаемые семья Елизаровых.

Возвращение пропавшего без вести, возможно. Срока давности не припомню. Люди находятся и через десятки лет. Известны случаи про потерю памяти, травмы, плен, заболевания и так далее. Если человек объявится, то суд отменит предыдущее решение и восстановит все его права.

(Новое решение суда, соответственно, является основанием для отмены управления имуществом гражданина и для аннулирования записи о смерти в книге государственной регистрации актов гражданского состояния) и он, скорее всего предъявит иск об истребовании имущества (или стоимости имущества). Конечно, можно сослаться на то, что Вы добросовестный приобретатель, но надо помнить, что даже у добросовестного приобретателя могут истребовать имущество в исключительных случаях.

С уважением, Ежов А.В.

1 2 3 20

Вопрос:
Мне надо расторгнуть договор ДДУ, так как у меня изменились семейные обстоятельства и срочно нужны деньги. Возможно ли расторжение договора, если застройщик ничего не нарушает и выполняет свои обязательства?
Анна.

Ответ:
До 1 января 2017 г. расторжение договора об участии в долевом строительстве было возможно даже без нарушения со стороны застройщика. Поскольку данный вопрос не был отрегулирован ФЗ-214, то на основании статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель мог отказаться от исполнения договора в любое время, оплатив второй стороне фактически понесенные расходы. С 1 января 2017 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ, которым внесены изменения в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». В частности, ФЗ-214 дополнен частью 1.2, в соответствии с которой дольщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если застройщик: Надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства. Но это не исключает возможности осуществить расторжение ДДУ по соглашению сторон. Мой совет: Внимательно изучите дду, там должны быть прописаны условия расторжения! Поэтому необходимо Договариваться с застройщиком или взять кредит (занять денег), а дождаться окончания сроков строительства, реализовать квартиру и погасить долги. Наверняка она существенно вырастет в цене и покроет проценты по займу. Как вариант, продажа квартиры по Переуступке прав требования.
с уважением, Ежов А.В