Часто задаваемые вопросы
Самые популярные вопросы об ипотеке, недвижимости и закону. Ответы наших экспертов.
На вопросы отвечает ген.директор
АО “Торговый Дом Недвижимости”
Почетный строитель РФ
12.11.2021Оплата оценки для ипотеки
Вопрос:
Андрей Владимирович, добрый день!
У нас с вашим агентством договор на поиск (покупку) квартиры в ипотеку. Предварительное одобрение ипотеки есть, мы с вашим агентом остановились на банке ВТБ. Встал вопрос об оценке квартиры, которую я выбрала. Все вроде бы шло замечательно, но Ваш агент (не буду пока называть фамилию. Она с офиса на Московском -59) поддерживает агента продавца в том, что это я должна оплачивать оценку квартиры!!! Я покупатель, плачу деньги за квартиру, чтобы купить ее, беру ипотеку и еще должна оплачивать оценку квартиры продавца???
С уважением, Зинаида.
С уважением, Зинаида.
Ответ:
Уважаемая Зинаида Петровна!
Прежде всего, хочу поблагодарить Вас за то, что Вы обратились за услугами в наше агентство! Уверен, что Вам будет оказана профессиональная помощь и Вы будете довольны услугами, оказанными нашим специалистом. Квартира, которую Вы выбрали на просмотрах, продается в открытом доступе, и Продавцу все равно, что у Покупателя за ситуация. Я бы сказал, что «прямые деньги» ему даже предпочтительнее! Поэтому, раз у Вас заемные средства, то и оценка покупаемой квартиры происходит за Ваш счет. Другими словами, оплачивает тот, кому это необходимо для проведения сделки. Поэтому агент прав, но, не потому что, он так захотел и поддерживает продавца, а потому что это обязательная необходимость для Покупателя, т.е. для Вас!
С уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Добрый день!
Возможно мой вопрос покажется странным, но пишу как есть. Мы продаем дом за 15млн.руб. Согласны показать всю стоимость в договоре. Пришел покупатель, посмотрел дом и вроде бы согласен покупать, но предложил в дкп указать 18 млн. руб больше, при этом в расчетах оплатить те же 15! Нас настораживает завышение стоимости. Ипотеки нет, прямые деньги, говорит всю сумму сразу через ячейку после регистрации сделки. Спрашивал у разных специалистов, предполагают разное, в том числе и мошенничество, что он посредник и на сделке окажется, что он хочет сверх цены себе в карман положить? Нам очень важно Ваше мнение, заранее спасибо!
С уважением, Быков Владимир Владимирович.
Ответ:
Уважаемый Владимир Владимирович!
При завышении стоимости объекта преследуются различные цели. Чаще всего при ипотечной схеме сделки, для возврата части средств покупателю. В вашем же случае, возможно несколько вариантов. Первый, это когда Покупатель планирует перепродажу дому и хочет оптимизировать налогообложение. Второй, это когда он замыслил мошенничество с целью в дальнейшем по решению суда признать договор недействительным и потребовать возврат средств согласно ДКП. Третий вариант, как подсказали коллеги, это посредник, который «зарядил» ценник с учетом своего интереса. В таком случае ждите от него предложения, как он планирует оформить «скрытку» т.е. средства по завышению стоимости объекта. Ну и для Вас, важен момент по уплате налогов, это первое! И второе то, что вы, в случае суда, статус добросовестного продавца потеряете сразу. Я не рекомендую вам участвовать в любых сомнительных схемах.
С уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Здравствуйте!
Андрей Владимирович, у меня с Вашим агентством договор на аванс, точнее я покупаю квартиру которую продают через Ваше агентство. Квартира мне понравилась, по цене сошлись. Ипотека одобрена. Опека дала разрешение, насколько я понял. Все шло замечательно, пока я не попросил передать ключи мне сразу после подачи документов в росреестр. Хочу срочно начать там ремонт, чтобы к Новому году успеть красиво отпраздновать в новой квартире. Я готов подписать акт приема-передачи квартиры досрочно, но ваш агент категорически против и убеждает продавца этого не делать. Можно Вас попросить повлиять на ситуацию каким-то образом? Только не отправляйте меня к руководителю филиала, она в курсе вопроса и поддерживает позицию агента! Прошу личного вмешательства.
С уважением, Юрий Петрович.
Ответ:
Уважаемый Юрий Петрович!
Я в курсе Вашего вопроса. Вы очень энергично подняли вопрос, информация до меня дошла еще неделю назад. И Вам, наверное, уже передали мой ответ. В любом случае, готов письменно ответить. Я поддерживаю и агента, и его менеджера в том, что квартиру следует передать Вам после регистрации перехода права собственности. И вот почему: Для регистрации перехода права собственности, а также для дальнейших финансовых расчетов, требуется определенное время. За это время может произойти все, что угодно, (не дай бог конечно) протечка сверху, пожар, или Вы в процессе ремонта совершите какие-либо действия, которые могут привести к аварии в квартире. И несмотря на то, что Вы уже ее по акту приняли, юридически она все еще принадлежит продавцу. И по закону ему придется отвечать за последствия, или судиться с Вами. Это одна из нескольких возможных ситуаций развития событий. Но и ее, считаю достаточной для того, чтобы сделка шла в установленном порядке.
С уважением, Ежов А.В.
15.10.2021Продажа квартиры с материнским капиталом
Вопрос:
Добрый день!
У нас такой вопрос: квартира куплена в ипотеку, использован маткапитал. Доли пока не выделены, но есть нотариальное обязательство. Сейчас есть необходимость в продаже данной квартиры и покупке новой в другом районе. Чтобы не усложнять процесс продажи, мама предложила выделить долю моим дочерям в ее квартире. Можно ли так сделать? Как лучше и быстрее продать ипотечную квартиру с маткапиталом?
Семья Жданович.
Ответ:
Здравствуйте!
Сразу отвечу нет, нельзя выделить доли детям в других квартирах, обязательно это надо сделать только в той, которую вы приобрели с использованием материнского капитала. Решение вашего вопроса поэтапное: досрочно погасить ипотеку, далее снять обременение и выделить доли детям. А далее, через согласие органов опеки (при соответствующим разрешении), продавать квартиру. Других вариантов, я не знаю
С уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Здравствуйте! Этим летом, мы приобрели дом и соответственно участок в СНТ. Хотим получить налоговый вычет согласно ст.220 НК РФ. Возможно ли это? И какие документы нужно подать в налоговую? Заранее, спасибо за ответ.
С уважением, Анастасия Владимировна!
Ответ:
Анастасия Владимировна! Добрый день!
Начнем по порядку п.3 ст.220 НК РФ:
3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
Соответственно, существенно и обязательно, чтобы приобретенный вами дом был жилой!!!
Далее, список документов для подачи в налоговую: налоговая декларация 3-НДФЛ, справка 2-НДФЛ — для подтверждения доходов и уплаченного налога; платежные документы, подтверждающие расходы, договор на приобретение дома и земельного участка, обоснование собственности (выписка егрн).
Примечание: Имущественный налоговый вычет можно получить также, и у работодателя, предварительно подтвердив это право в налоговом органе.
С уважением, Ежов А.В.
09.10.2021Налог с продажи единственной квартиры (единственного жилья) 2021Тэги: налоги, налог на недвижимость
Вопрос:
Андрей Владимирович, здравствуйте!
Мы проконсультировались у знакомого юриста о налоге с продажи единственной квартиры! Нам сказали, что все равно надо ждать 3 года с момента оформления ее в собственность. Это так? Тогда какая разница, единственная она или нет? Еще дополнение, она куплена по ДДУ в 2020 году весной - это как-то влияет на налоги? Мы выплатили всю рассрочку. Сейчас уже дом достроили и квартиру нам передали. Какую стоимость нам указать в договоре, чтобы меньше заплатить? Извините, что много вопросов. Заранее спаибо вам большое!
Елена и Валерий.
Ответ:
Елена и Валерий, Добрый день!
Отвечу по порядку. Отмечу важные моменты.
- Срок по освобождению от уплаты налога, считается не с момента подписания ДДУ, а с момента, полной оплаты стоимости квартиры, указанной в договоре.
- На расчет срока влияет наличие рассрочки. Так, к примеру, вы могли подписать дду с рассрочкой до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию. Тогда, опять же, отталкиваемся от даты последнего платежа! Поищите в документах Акт сверки взаиморасчетов с застройщиком.
- Разница в сроках в том, что если бы не было единственное, то срок для освобождения от налогов при продаже квартиры будет 5 лет.
- Налог платится с разницы «Покупка» минус «Продажа»
- Стоимость в договоре может быть любой, но налог рассчитывается 70% от кадастровой стоимости.
- Важно! Согласно ст. 407 НК РФ пенсионеры освобождаются от уплаты НДФЛ.
С уважением, Ежов А.В
31.08.2021Получить налоговый вычет 260 тысяч рублейТэги: налоговый вычет
Вопрос:
Андрей Владимирович, здравствуйте!
Приобрел квартиру в 2019 году у своей сестры! Сделку ДКП сопровождал агент по договору на консультационные услуги, все официально. Обещал в будущем помочь с получением налогового вычета, просил хранить все документы. Деньги за квартиру сестре прошли официально через расчетный счет в Сбере. Показали полную стоимость. Все документы на руках. На налоговый вычет не подавал из-за отсутствия официального трудоустройства на тот момент. Сейчас у меня хороший официальный оклад и хочу получить налоговый вычет 260 тысяч рублей. Декларации 2-НДФЛ и 3-НДФЛ вместе с бухгалтером заполнили. Агент который помог провести сделку утверждает, что в моем случае налоговый вычет не будет выплачен. Так ли это и что теперь делать?
С уважением, Владимир Александрович.
Ответ:
Уважаемый Владимир Александрович!
Прежде чем ответить на Ваш вопрос, хочу уточнить одну деталь. Ваш покупатель, сестра, в каком родстве вы состоите с ней? Родная или двоюродная? Если родная, то агент безусловно прав. С целью исключения незаконных манипуляций со стороны недобросовестных налогоплательщиков, законом запрещено осуществление налогового вычета в случае приобретения квартиры у близких родственников. К таковым относятся: отец, мать, супруга/супругу, дети, братья и сестры.
Если сестра, продавшая квартиру, двоюродная, то подавайте документы и получайте причитающийся вам налоговый вычет.
С уважением, Ежов А.В.
26.08.2021Перепланировка ипотечной квартиры ( залоговой)Тэги: ипотека
Вопрос:
Добрый день. У меня куплена квартира в ипотеку. Плачу исправно, без задержек. В связи с пополнением в семье, задумали с супругой перепланировку. Какие могут возникнуть вопросы, есть ли подводные камни, и вообще, с чего начать? Заранее спасибо за ваш ответ!
С уважением, Яковлев Семен Борисович.
Ответ:
Уважаемый Семен Борисович!
Перепланировка квартиры - это достаточно серьезное мероприятие. Выполняется она согласно установленного законом порядка. Состоит из следующих этапов: Проект (или эскиз, если не затрагиваются несущие конструкции и не переносятся мокрые зоны), его согласование, строительные работы, обмеры, новый техпаспорт, внесение изменений в документы по квартире. И, важный момент!!! Наличие ипотеки, Вас обязывает к получению согласия от кредитодателя. Начать надо с изучения кредитного договора. Возможно там будет присутствовать пункт о запрете на перепланировку квартиры до полной выплаты кредита. В данном случае, преодолеть этот запрет невозможно. При самовольной перепланировке, банк может создать ряд проблем вплоть до требования о досрочном погашении ипотеки (крайне редко), скорее все ограничится требованием согласовать в установленном порядке или привести в первоначальный вид.
С уважением, Ежов А.В
21.04.2021Заявление о невозможности регистрации перехода права недвижимостиТэги: регистрация росреестр
Вопрос:
Здравствуйте Андрей Владимирович! На сайте вашей компании читал ваши ответы на вопросы, и там была тема про заявление о невозможности регистрации перехода права недвижимости.У меня сейчас, как раз такой случай, мною написано такое заявление! Но мы сейчас продаем квартиру, и нам юрист(агент) сказала, что не надо ехать в Росреестр и писать заявление о прекращении действия запрета, так как использование электронной цифровой подписи при регистрации права на квартиру приравнивается к личному визиту! Мой вопрос: Мне надо писать бумажное заявление о прекращении запрета на продажу без личного участия, или продажа квартиры с использованием электронной подписи автоматом отменит мое предыдущее заявление?С уважением, Вахтанг Иосифович.
Ответ:
Уважаемый Вахтанг Иосифович! Да, раньше так и было! Использование усиленной квалифицированной электронной подписи при регистрации прав на квартиру приравнивается к личному визиту! Но после громкого скандала о мошенничестве с использованием ЭЦП, в законодательство внесены изменения. Теперь, в обязательном порядке необходимо принести бумажное заявление лично, что вы как собственник не возражаете против сделок с вашей недвижимостью. Без бумажного заявления, Росреестр не пропустит электронные документы. С уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Добрый день!
Добрый день!
Решили продать вторичку и купить новостройку. При продаже 2к. квартиры 44.5 метров в плохом состоянии после длительной аренды гастарбайтерам, надо ли нам заморачиваться на ремонт? Ванна желтая, унитаз рыжий (подтекает слив), кафеля не было изначально (краска). Паркет арендаторы покрасили. Дом панелька, «брежневка» 1этаж/5этажного дома. Купчино. Сколько прибавит квартира если вложить в ремонт тысяч 200-300? Или надо больше?
За сколько можно продать без ремонта и после ремонта?
Спасибо за консультацию,
С уважением к вам, Анна и Дмитрий.
Ответ:
Уважаемые Анна и Дмитрий!
Судя по информации ЦИАН, ваша квартира на сегодняшний день, ориентировочно стоит от 5.4 млн.руб до 6.0 млн.руб, Зависит от этажа, её состояния, близости к метро, наличия балкона, состояния подъезда и т.д.
Рекомендую: не стоит вкладывать серьезные деньги в ремонт квартиры при продаже. Ваши планы потратить 300 тысяч на ремонт, вполне оправданы, больше вряд ли окупится! Новые обои, циклевка паркета (плюс покрытие лаком), замена сантехники (новый эконом класс) Также следует обратить внимание на входную дверь (если бюджет позволит) Такой косметический ремонт позволит вам окупить все затраты по ремонту и повысить стоимость примерно на 5-10%. Другими словами сейчас (без ремонта) вы сможете выручить 5.4-5.5млн, после косметического ремонта (300-400тысяч) сможете продать ее за 6.0-6.2 млн.руб Тратить на ремонт более 10% от стоимости квартиры не стоит, попросту не окупится.
С уважением, Ежов А.В.