Часто задаваемые вопросы
Самые популярные вопросы об ипотеке, недвижимости и закону. Ответы наших экспертов.
На вопросы отвечает ген.директор
АО “Торговый Дом Недвижимости”
Почетный строитель РФ
15.10.2021Продажа квартиры с материнским капиталом
Вопрос:
Добрый день!
У нас такой вопрос: квартира куплена в ипотеку, использован маткапитал. Доли пока не выделены, но есть нотариальное обязательство. Сейчас есть необходимость в продаже данной квартиры и покупке новой в другом районе. Чтобы не усложнять процесс продажи, мама предложила выделить долю моим дочерям в ее квартире. Можно ли так сделать? Как лучше и быстрее продать ипотечную квартиру с маткапиталом?
Семья Жданович.
Ответ:
Здравствуйте!
Сразу отвечу нет, нельзя выделить доли детям в других квартирах, обязательно это надо сделать только в той, которую вы приобрели с использованием материнского капитала. Решение вашего вопроса поэтапное: досрочно погасить ипотеку, далее снять обременение и выделить доли детям. А далее, через согласие органов опеки (при соответствующим разрешении), продавать квартиру. Других вариантов, я не знаю
С уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Здравствуйте! Этим летом, мы приобрели дом и соответственно участок в СНТ. Хотим получить налоговый вычет согласно ст.220 НК РФ. Возможно ли это? И какие документы нужно подать в налоговую? Заранее, спасибо за ответ.
С уважением, Анастасия Владимировна!
Ответ:
Анастасия Владимировна! Добрый день!
Начнем по порядку п.3 ст.220 НК РФ:
3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
Соответственно, существенно и обязательно, чтобы приобретенный вами дом был жилой!!!
Далее, список документов для подачи в налоговую: налоговая декларация 3-НДФЛ, справка 2-НДФЛ — для подтверждения доходов и уплаченного налога; платежные документы, подтверждающие расходы, договор на приобретение дома и земельного участка, обоснование собственности (выписка егрн).
Примечание: Имущественный налоговый вычет можно получить также, и у работодателя, предварительно подтвердив это право в налоговом органе.
С уважением, Ежов А.В.
09.10.2021Налог с продажи единственной квартиры (единственного жилья) 2021Тэги: налоги, налог на недвижимость
Вопрос:
Андрей Владимирович, здравствуйте!
Мы проконсультировались у знакомого юриста о налоге с продажи единственной квартиры! Нам сказали, что все равно надо ждать 3 года с момента оформления ее в собственность. Это так? Тогда какая разница, единственная она или нет? Еще дополнение, она куплена по ДДУ в 2020 году весной - это как-то влияет на налоги? Мы выплатили всю рассрочку. Сейчас уже дом достроили и квартиру нам передали. Какую стоимость нам указать в договоре, чтобы меньше заплатить? Извините, что много вопросов. Заранее спаибо вам большое!
Елена и Валерий.
Ответ:
Елена и Валерий, Добрый день!
Отвечу по порядку. Отмечу важные моменты.
- Срок по освобождению от уплаты налога, считается не с момента подписания ДДУ, а с момента, полной оплаты стоимости квартиры, указанной в договоре.
- На расчет срока влияет наличие рассрочки. Так, к примеру, вы могли подписать дду с рассрочкой до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию. Тогда, опять же, отталкиваемся от даты последнего платежа! Поищите в документах Акт сверки взаиморасчетов с застройщиком.
- Разница в сроках в том, что если бы не было единственное, то срок для освобождения от налогов при продаже квартиры будет 5 лет.
- Налог платится с разницы «Покупка» минус «Продажа»
- Стоимость в договоре может быть любой, но налог рассчитывается 70% от кадастровой стоимости.
- Важно! Согласно ст. 407 НК РФ пенсионеры освобождаются от уплаты НДФЛ.
С уважением, Ежов А.В
31.08.2021Получить налоговый вычет 260 тысяч рублейТэги: налоговый вычет
Вопрос:
Андрей Владимирович, здравствуйте!
Приобрел квартиру в 2019 году у своей сестры! Сделку ДКП сопровождал агент по договору на консультационные услуги, все официально. Обещал в будущем помочь с получением налогового вычета, просил хранить все документы. Деньги за квартиру сестре прошли официально через расчетный счет в Сбере. Показали полную стоимость. Все документы на руках. На налоговый вычет не подавал из-за отсутствия официального трудоустройства на тот момент. Сейчас у меня хороший официальный оклад и хочу получить налоговый вычет 260 тысяч рублей. Декларации 2-НДФЛ и 3-НДФЛ вместе с бухгалтером заполнили. Агент который помог провести сделку утверждает, что в моем случае налоговый вычет не будет выплачен. Так ли это и что теперь делать?
С уважением, Владимир Александрович.
Ответ:
Уважаемый Владимир Александрович!
Прежде чем ответить на Ваш вопрос, хочу уточнить одну деталь. Ваш покупатель, сестра, в каком родстве вы состоите с ней? Родная или двоюродная? Если родная, то агент безусловно прав. С целью исключения незаконных манипуляций со стороны недобросовестных налогоплательщиков, законом запрещено осуществление налогового вычета в случае приобретения квартиры у близких родственников. К таковым относятся: отец, мать, супруга/супругу, дети, братья и сестры.
Если сестра, продавшая квартиру, двоюродная, то подавайте документы и получайте причитающийся вам налоговый вычет.
С уважением, Ежов А.В.
26.08.2021Перепланировка ипотечной квартиры ( залоговой)Тэги: ипотека
Вопрос:
Добрый день. У меня куплена квартира в ипотеку. Плачу исправно, без задержек. В связи с пополнением в семье, задумали с супругой перепланировку. Какие могут возникнуть вопросы, есть ли подводные камни, и вообще, с чего начать? Заранее спасибо за ваш ответ!
С уважением, Яковлев Семен Борисович.
Ответ:
Уважаемый Семен Борисович!
Перепланировка квартиры - это достаточно серьезное мероприятие. Выполняется она согласно установленного законом порядка. Состоит из следующих этапов: Проект (или эскиз, если не затрагиваются несущие конструкции и не переносятся мокрые зоны), его согласование, строительные работы, обмеры, новый техпаспорт, внесение изменений в документы по квартире. И, важный момент!!! Наличие ипотеки, Вас обязывает к получению согласия от кредитодателя. Начать надо с изучения кредитного договора. Возможно там будет присутствовать пункт о запрете на перепланировку квартиры до полной выплаты кредита. В данном случае, преодолеть этот запрет невозможно. При самовольной перепланировке, банк может создать ряд проблем вплоть до требования о досрочном погашении ипотеки (крайне редко), скорее все ограничится требованием согласовать в установленном порядке или привести в первоначальный вид.
С уважением, Ежов А.В
21.04.2021Заявление о невозможности регистрации перехода права недвижимостиТэги: регистрация росреестр
Вопрос:
Здравствуйте Андрей Владимирович! На сайте вашей компании читал ваши ответы на вопросы, и там была тема про заявление о невозможности регистрации перехода права недвижимости.У меня сейчас, как раз такой случай, мною написано такое заявление! Но мы сейчас продаем квартиру, и нам юрист(агент) сказала, что не надо ехать в Росреестр и писать заявление о прекращении действия запрета, так как использование электронной цифровой подписи при регистрации права на квартиру приравнивается к личному визиту! Мой вопрос: Мне надо писать бумажное заявление о прекращении запрета на продажу без личного участия, или продажа квартиры с использованием электронной подписи автоматом отменит мое предыдущее заявление?С уважением, Вахтанг Иосифович.
Ответ:
Уважаемый Вахтанг Иосифович! Да, раньше так и было! Использование усиленной квалифицированной электронной подписи при регистрации прав на квартиру приравнивается к личному визиту! Но после громкого скандала о мошенничестве с использованием ЭЦП, в законодательство внесены изменения. Теперь, в обязательном порядке необходимо принести бумажное заявление лично, что вы как собственник не возражаете против сделок с вашей недвижимостью. Без бумажного заявления, Росреестр не пропустит электронные документы. С уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Добрый день!
Добрый день!
Решили продать вторичку и купить новостройку. При продаже 2к. квартиры 44.5 метров в плохом состоянии после длительной аренды гастарбайтерам, надо ли нам заморачиваться на ремонт? Ванна желтая, унитаз рыжий (подтекает слив), кафеля не было изначально (краска). Паркет арендаторы покрасили. Дом панелька, «брежневка» 1этаж/5этажного дома. Купчино. Сколько прибавит квартира если вложить в ремонт тысяч 200-300? Или надо больше?
За сколько можно продать без ремонта и после ремонта?
Спасибо за консультацию,
С уважением к вам, Анна и Дмитрий.
Ответ:
Уважаемые Анна и Дмитрий!
Судя по информации ЦИАН, ваша квартира на сегодняшний день, ориентировочно стоит от 5.4 млн.руб до 6.0 млн.руб, Зависит от этажа, её состояния, близости к метро, наличия балкона, состояния подъезда и т.д.
Рекомендую: не стоит вкладывать серьезные деньги в ремонт квартиры при продаже. Ваши планы потратить 300 тысяч на ремонт, вполне оправданы, больше вряд ли окупится! Новые обои, циклевка паркета (плюс покрытие лаком), замена сантехники (новый эконом класс) Также следует обратить внимание на входную дверь (если бюджет позволит) Такой косметический ремонт позволит вам окупить все затраты по ремонту и повысить стоимость примерно на 5-10%. Другими словами сейчас (без ремонта) вы сможете выручить 5.4-5.5млн, после косметического ремонта (300-400тысяч) сможете продать ее за 6.0-6.2 млн.руб Тратить на ремонт более 10% от стоимости квартиры не стоит, попросту не окупится.
С уважением, Ежов А.В.
24.03.2021Запретить действия с недвижимостью без личного участия собственникаТэги: Запретить действия с недвижимостью без личного участия собственника
Вопрос:
Добрый День!
Добрый День!
Подскажите пожалуйста, как мне(нам) запретить любые!!! сделки с моей(нашей) недвижимостью. Получаем с семьей внж, а затем и гражданство в другой стране, будем часто и долго отсутствовать в стране.
И потом при необходимости продажи, как снять этот запрет? На сколько все это сложно и сколько будет стоить примерно?
Спасибо, с благодарностью Виктор Васильевич.
Ответ:
Здравствуйте, Виктор Васильевич!
Процедура запрета на регистрацию любых действий со своей недвижимостью не сложная. Собственнику квартиры необходимо подать соответствующее заявление в Росреестр. Услуга бесплатная, обязателен паспорт при подаче заявления. (рекомендую воспользоваться МФЦ) Если вы зарегистрированы на едином портале госуслуг, то у вас есть возможность подать заявление через личный кабинет на сайте госуслуг. Сроки внесения запрета 5 дней. Запрет бессрочный, он действует до подачи встречного заявления об отзыве ранее поданного заявления о запрете. Учтите важный момент, при действии данного запрета, никто не сможет продать вашу квартиру даже по доверенности! Но есть и исключения, запрет может быть отменен решением суда (связанного с прекращением права собственности)
С уважением, Ежов А.В.
19.03.2021Согласие супруга на покупку новостройкиТэги: согласие супруга на покупку квартиры в новостройке
Вопрос:
Здравствуйте Коллега!
Андрей Владимирович, мы сотрудничали с вашим агентством по новостройкам. Так что заочно знакомы и с вами лично. Я занимаюсь вторичным рынком. Знаю, что на вторичном рынке согласие супруга на продажу квартиры не требуется. А вот в новостройках, все застройщики требуют согласие. Подскажите пожалуйста если знаете почему? Если можно то поподробнее, чтобы разъяснить своим клиентам.
Заранее спасибо
С уважением, Михаил Мороз
Ответ:
Добрый день! Уважаемый Михаил!
Очень рад нашему сотрудничеству и знакомству.
Суть ответа на ваш вопрос, кроется в п.3 ст 35 СК РФ. Изучите данную статью, будет понятнее.
Статья 35 СК РФ. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.
(с комментариями и изменениями 2020-2021 года.)
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Резюме: Если договор регистрируется (как в случае с ДДУ и уступкой прав по ДДУ), то согласие требуется, а учитывая, что на вторичном рынке регистрируется не ДКП, а переход права собственности, то и согласие не требуется. В ряде случае, и на вторичном рынке требуется нотариальное согласие, но это уже совсем другой вопрос.
С уважением, Ежов А.В.
16.03.2021Можно ли вернуть аванс за квартиру?Тэги: аванс, задаток
Вопрос:
Кто прав? Мой агент или юрист покупателя?
Я продавец, заключил Договор об уплате аванса 100 тысяч рублей за квартиру. Мой агент заверил, что в этой ситуации рассчитывает на то, что, если покупатель сорвется с крючка, я смогу оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру.. Вчера покупатель явился с юристом и требует вернуть аванс, по причине того, что нашел вариант дешевле и с более хорошей отделкой. Юрист пугает, что если через суд, то еще и пошлина за мой счет, и неустойка за пользование его деньгами. Агент в отпуске на морях, он частник, телефон не отвечает. Кто все-таки прав?
Ответ:
Главной вашей (точнее вашего агента) ошибкой как продавца, является уверенность, что Аванс выполняет те же функции, что и Задаток. Аванс, в отличие от Задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие. Заключение договора о внесении аванса не дает права Продавцу удерживать средства Покупателя в случае срыва сделки. Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора. Юрист покупателя вас не пугает, он прав, дело лучше не доводить до суда. У меня тут мысль мелькнула, а что если это просто «торг»? Попробуйте сделать скидку, может договоритесь. Это лучше, чем увязнуть в судебных спорах и остаться без покупателя.
с уважением, Ежов А.В.