Часто задаваемые вопросы

Здравствуйте!

При проведении сделки с недвижимостью, рекомендую на время забыть про знакомство и действовать так, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

1. Зачем два отдельных договора?

Вызывает сомнение профессионализм вашего специалиста.

2. Договор цессии подписывайте один, одновременно с 2-мя дольщиками. Застройщик по данному вопросу прав.

3. Для своего спокойствия и отсутствия возможности разногласий между супругами, попросите написать расписки каждого из супругов. (согласно ДДУ, в равных долях) Как вариант, расписка может быть и одна, с четко прописанной суммой по долям супругов, но оба дольщики - продавцы должны подписать.

4. Четко пропишите условия расчетов в договоре уступки прав требований.

с уважением. Ежов А.В.

Здравствуйте!

Расскажите пожалуйста в чем риск покупки квартиры купленной за материнский капитал в том числе?

И самое главное, как узнать, применялся ли (использовался ли мат.капитал)?

Спасибо за ответ, очень нужно узнать поскорее. Юля.

Добрый день!

Вопрос достаточно распространенный в последнее время!

Наличие детей у продавца квартиры, уже само по себе, добавляет определенные риски, а при покупке квартиры с использованием материнского капитала, нужно вдвойне быть внимательным. Как правило, хороший агент достаточно квалифицирован, чтобы провести такую сделку без осложнений.

Какие могут быть риски:

1. Самый распространенный - это нарушение нотариального обязательства!(С 12 марта 2020 не требуется)

2. Нарушение закона о материнском капитале и условий его использования (ФЗ-256)

3.И как вытекающее из вышеперечисленных пунктов - нарушение имущественных прав самих несовершеннолетних детей.

Соответственно, иск о восстановлении своих прав могут подать как и сами дети (достигнут совершеннолетия), так и третьи лица (прокуратура, ПФР, органы опеки и попечительства, ну и обделенные родственники)

И теперь ответ на вопрос: как узнать?

Начните с того, что выясните, а была ли в принципе возможность использования материнского капитала у продавца? Когда родились дети, если они есть? Согласитесь, мало кто откажется от помощи государства. Ждем вас в один из наших филиалов на более подробную консультацию.

А лучший мой совет по данному вопросу: Обратитесь пожалуйста к профессионалу за помощью в проведении сделки. Не будьте сам себе режиссером!

с уважением, Ежов А.В.

Добрый день!

Нам предложили в агентстве продажу нашей ипотечной квартиры вместе с долгом. (замена заемщика покупателем с переводом долга) Можно поподробнее проконсультироваться?

Добрый день!

Схема рабочая. Подробно вам расскажут в том агентстве куда вы обратились. Вкратце это примерно так: вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Одновременно с правом собственности на квартиру происходит передача и долгового обязательства вместе с обременением банка. Банк охотно идет на сделку, так как он зарабатывает на процентах. Новый заемщик приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Будьте готовы к торгу.

Не оставляйте без внимания вариант когда обременение гасится досрочно за счет денег покупателя. Особенно интересен это вариант в случае небольшого остатка по ипотеке. Это один из самых распространенных вариантов продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках. Обременение также переходит к Покупателю, но он достаточно быстро может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.

с уважением, Ежов А.В.

Уважаемая Мария!

Варианты продажи ипотечной квартиры!

В жизни случаются различные ситуации! И вот у вас возник вопрос продажи квартиры из под ипотеки!

Есть несколько вариантов решения этого вопроса, рассмотрим основные:

В первом случае, Вы, как заемщик, продолжительное время вносите деньги для погашения ипотеки. И вот наступает момент, когда семья увеличилась и вы решаете приобрести квартиру побольше, а имеющуюся ипотечную недвижимость выставить на продажу. Частью денег, вырученных от продажи, необходимо закрыть действующий кредит, а оставшуюся часть средств внести в качестве Первого взноса, для покупки новой квартиры.

Второй вариант, где к сожалению, вы становитесь неплатежеспособным и вынуждены продать квартиру. Важно не дожидаться ареста по суду, а самому действовать и опережать события! Покупатель вашей ипотечной квартиры должен подписать соглашение с банком о переводе остатка ипотечного долга. Согласно этого Соглашения, покупатель берет на себя обязательства полностью выплатить оставшуюся ипотечную задолженность банку и после этого получить жилье в собственность. Если у покупателя недостаточно средств, чтобы внести полностью все полагающуюся сумму одномоментно, то он также может оформить ипотечный кредит. В этом случае, Банк проводит анализ платежеспособности заемщика для обеспечения гарантированного погашения ипотеки выдает ему кредит! А вы получаете свою оставшуюся часть средств от выручки квартиры и далее действуете по схеме, уже описанной выше..

Более подробно и детально, мы готовы Вам рассказать на консультации в любом их наших филиалов.

С уважением, Ежов А.В

Я заключила ДДУ с застройщиком в пользу третьего лица. Оплата произведена мною 100%. ДДУ зарегистрировали. Через год, у меня изменилась жизненная ситуация, "друг" оказался совсем не "друг". Хочу внести изменения в ДДУ, переписать в пользу себя. Застройщик отказывает, объясняя это тем, что это возможно только с согласия моего бывшего "друга". Экземпляр договора у него есть на руках.

В браке не состояли.Прав ли застройщик?

Марьяна, Санкт-Петербург

Уважаемая Марьяна!

Увы, Застройщик Ваш - законопослушный (ну хотя бы в части данного вопроса), и он абсолютно прав!

Вы «Дольщик», и Вам необходимо подписать Дополнительное соглашение к ДДУ, которое также подлежит регистрации в УФРС. Договор в пользу третьего лица ограничивает свободу «Дольщика», если третье лицо выразит застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору. В силу пункта 2 статьи 430 Гражданского кодекса РФ «дольщик» и застройщик будут лишены возможности расторгнуть или изменить заключенный договор участия в долевом строительстве без согласия третьего лица, в пользу которого договор был заключен. Я так понимаю, что Ваш «товарищ» не намерен отказываться от своего права по ДДУ? Если же Вам удастся «уговорить» третье лицо отказаться от права, предоставленного ему по договору, тогда Вы можете воспользоваться этим правом, если это не противоречит договору.

С уважением, Ежов А.В.

Уважаемая Мария!

Не рекомендую вам проводить данную «аферу». Для соблюдения обязательств перед законом(государством), Вам необходимо дождаться ввода объекта в эксплуатацию, выделить доли детям и родителям! После этого, согласовав (получив разрешение) с органами опеки, проводить дальнейшие операции по продаже данной квартиры.

Даже если в ДДУ не прописан маткапитал (это возможно в случае гашения им ипотеки) и вам удастся, обманув покупателя,  продать эту квартиру по уступке, в последствии можно сделку оспорить через суд. Если же маткапитал прописан как взнос по ДДУ, то шансов нет никаких! Уступку не зарегистрирует Росреестр. Опять же, как на это посмотрит прокуратура! Придется потом доказывать, что вы не злоумышленники. Не "играйте" с государством в опасные игры.

С уважением, Ежов А.В.