Часто задаваемые вопросы
Самые популярные вопросы об ипотеке, недвижимости и закону. Ответы наших экспертов.
На вопросы отвечает ген.директор
АО “Торговый Дом Недвижимости”
Почетный строитель РФ
19.03.2021Согласие супруга на покупку новостройкиТэги: согласие супруга на покупку квартиры в новостройке
Вопрос:
Здравствуйте Коллега!
Андрей Владимирович, мы сотрудничали с вашим агентством по новостройкам. Так что заочно знакомы и с вами лично. Я занимаюсь вторичным рынком. Знаю, что на вторичном рынке согласие супруга на продажу квартиры не требуется. А вот в новостройках, все застройщики требуют согласие. Подскажите пожалуйста если знаете почему? Если можно то поподробнее, чтобы разъяснить своим клиентам.
Заранее спасибо
С уважением, Михаил Мороз
Ответ:
Добрый день! Уважаемый Михаил!
Очень рад нашему сотрудничеству и знакомству.
Суть ответа на ваш вопрос, кроется в п.3 ст 35 СК РФ. Изучите данную статью, будет понятнее.
Статья 35 СК РФ. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.
(с комментариями и изменениями 2020-2021 года.)
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Резюме: Если договор регистрируется (как в случае с ДДУ и уступкой прав по ДДУ), то согласие требуется, а учитывая, что на вторичном рынке регистрируется не ДКП, а переход права собственности, то и согласие не требуется. В ряде случае, и на вторичном рынке требуется нотариальное согласие, но это уже совсем другой вопрос.
С уважением, Ежов А.В.
16.03.2021Можно ли вернуть аванс за квартиру?Тэги: аванс, задаток
Вопрос:
Кто прав? Мой агент или юрист покупателя?
Я продавец, заключил Договор об уплате аванса 100 тысяч рублей за квартиру. Мой агент заверил, что в этой ситуации рассчитывает на то, что, если покупатель сорвется с крючка, я смогу оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру.. Вчера покупатель явился с юристом и требует вернуть аванс, по причине того, что нашел вариант дешевле и с более хорошей отделкой. Юрист пугает, что если через суд, то еще и пошлина за мой счет, и неустойка за пользование его деньгами. Агент в отпуске на морях, он частник, телефон не отвечает. Кто все-таки прав?
Ответ:
Главной вашей (точнее вашего агента) ошибкой как продавца, является уверенность, что Аванс выполняет те же функции, что и Задаток. Аванс, в отличие от Задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие. Заключение договора о внесении аванса не дает права Продавцу удерживать средства Покупателя в случае срыва сделки. Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора. Юрист покупателя вас не пугает, он прав, дело лучше не доводить до суда. У меня тут мысль мелькнула, а что если это просто «торг»? Попробуйте сделать скидку, может договоритесь. Это лучше, чем увязнуть в судебных спорах и остаться без покупателя.
с уважением, Ежов А.В.
12.03.2021Договор переуступки два собственникаТэги: цессия, переуступка, два собственника
Вопрос:
Покупаю у знакомых квартиру по переуступке. В принципе доверяю ребятам. Но вот так, на всякий случай есть вопрос: В ДДУ два дольщика в равных долях, муж и жена. Агент (хороший друг) посоветовал подписать договор о переуступке с каждым дольщиком отдельно. У застройщика сказали, что не надо с каждым отдельно, можно один договор на двух дольщиков. А сколько расписок? От каждого или достаточно одной от мужа, в ДДУ прописана одна общая сумма. В общем помогите как правильно.
Ответ:
Здравствуйте!
При проведении сделки с недвижимостью, рекомендую на время забыть про знакомство и действовать так, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
1. Зачем два отдельных договора?
Вызывает сомнение профессионализм вашего специалиста.
2. Договор цессии подписывайте один, одновременно с 2-мя дольщиками. Застройщик по данному вопросу прав.
3. Для своего спокойствия и отсутствия возможности разногласий между супругами, попросите написать расписки каждого из супругов. (согласно ДДУ, в равных долях) Как вариант, расписка может быть и одна, с четко прописанной суммой по долям супругов, но оба дольщики - продавцы должны подписать.
4. Четко пропишите условия расчетов в договоре уступки прав требований.
с уважением. Ежов А.В.
02.02.2021Покупка квартиры на двоихТэги: покупка квартиры на двоих
Вопрос:
Мой парень предложил купить квартиру в складчину пополам! будем равными собственниками. Как это лучше оформить? И что тогда будет с моим налоговым вычетом?
С уважением, Римма.
Ответ:
Уважаемая Римма! Судя по всему, вы не в браке со своим молодым человеком. Следовательно покупку квартиры следует оформить по ДКП в общую долевую собственность!
Вы должны понимать, что пользоваться и распоряжаться долевой собственностью, владельцы могут только по общему соглашению между собой. Но опять же, каждый владелец доли может продать, подарить или завещать свою долю собственности по своему усмотрению
В обязательном порядке необходимо учитывать преимущественное право покупки этой доли вторым сособственником. (согласно ст. 246 ГК РФ).
Что касается имущественных налоговых вычетов. При совместной покупке квартиры (не супругами), как с привлечением ипотеки, так и без нее – право на возврат НДФЛ (13%) имеют оба покупателя-соинвестора.
Учитывая, что есть много нюансов при такой практике приобретения квартиры, за более подробной консультацией, приглашаем Вас в один из наших офисов.
С уважением, Ежов А.В.
02.02.2021Материнский капитал - риски?Тэги: материнский капитал
Вопрос:
Здравствуйте!
Расскажите пожалуйста в чем риск покупки квартиры купленной за материнский капитал в том числе?
И самое главное, как узнать, применялся ли (использовался ли мат.капитал)?
Спасибо за ответ, очень нужно узнать поскорее. Юля.
Ответ:
Добрый день!
Вопрос достаточно распространенный в последнее время!
Наличие детей у продавца квартиры, уже само по себе, добавляет определенные риски, а при покупке квартиры с использованием материнского капитала, нужно вдвойне быть внимательным. Как правило, хороший агент достаточно квалифицирован, чтобы провести такую сделку без осложнений.
Какие могут быть риски:
1. Самый распространенный - это нарушение нотариального обязательства!(С 12 марта 2020 не требуется)
2. Нарушение закона о материнском капитале и условий его использования (ФЗ-256)
3.И как вытекающее из вышеперечисленных пунктов - нарушение имущественных прав самих несовершеннолетних детей.
Соответственно, иск о восстановлении своих прав могут подать как и сами дети (достигнут совершеннолетия), так и третьи лица (прокуратура, ПФР, органы опеки и попечительства, ну и обделенные родственники)
И теперь ответ на вопрос: как узнать?
Начните с того, что выясните, а была ли в принципе возможность использования материнского капитала у продавца? Когда родились дети, если они есть? Согласитесь, мало кто откажется от помощи государства. Ждем вас в один из наших филиалов на более подробную консультацию.
А лучший мой совет по данному вопросу: Обратитесь пожалуйста к профессионалу за помощью в проведении сделки. Не будьте сам себе режиссером!
с уважением, Ежов А.В.
31.01.2021Продажа квартиры под ипотекой в ипотеку
Вопрос:
Добрый день!
Нам предложили в агентстве продажу нашей ипотечной квартиры вместе с долгом. (замена заемщика покупателем с переводом долга) Можно поподробнее проконсультироваться?
Ответ:
Добрый день!
Схема рабочая. Подробно вам расскажут в том агентстве куда вы обратились. Вкратце это примерно так: вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Одновременно с правом собственности на квартиру происходит передача и долгового обязательства вместе с обременением банка. Банк охотно идет на сделку, так как он зарабатывает на процентах. Новый заемщик приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Будьте готовы к торгу.
Не оставляйте без внимания вариант когда обременение гасится досрочно за счет денег покупателя. Особенно интересен это вариант в случае небольшого остатка по ипотеке. Это один из самых распространенных вариантов продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках. Обременение также переходит к Покупателю, но он достаточно быстро может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.
с уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Здравствуйте!
Подскажите пожалуйста по налогам 13% Когда не надо платить?
с уважением, Ирина Семеновна.
Ответ:
Здравствуйте, Ирина Семеновна!
Согласно НК продавец освобождается от уплаты НДФЛ в случае, если он владел квартирой более установленного законом срока!
Срок 3 года;
- Если квартира у продавца является единственным жильем
- Получена в дар от БЛИЗКОГО родственника
- Получена по наследству
- Приватизирована
- Была куплена до наступления 01.01.2016 (изменения в законодательстве)
- При условии приобретения по договору ренты
Во всех остальных случаях, налог НДФЛ не платится по истечении 5 лет Исчисляется срок с момента регистрации перехода права собственности!
Примечание: необходимо знать, что при не соблюдения данных сроков, у вас есть право уменьшить налог на величину налогового вычета 1млн.руб., либо на сумму по стоимости приобретения квартиры!
с уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Здравствуйте, Андрей Владимирович!
Можно ли продать квартиру, если ипотека не погашена?
Заранее спасибо, Мария Беспалова.
Ответ:
Уважаемая Мария!
Варианты продажи ипотечной квартиры!
В жизни случаются различные ситуации! И вот у вас возник вопрос продажи квартиры из под ипотеки!
Есть несколько вариантов решения этого вопроса, рассмотрим основные:
В первом случае, Вы, как заемщик, продолжительное время вносите деньги для погашения ипотеки. И вот наступает момент, когда семья увеличилась и вы решаете приобрести квартиру побольше, а имеющуюся ипотечную недвижимость выставить на продажу. Частью денег, вырученных от продажи, необходимо закрыть действующий кредит, а оставшуюся часть средств внести в качестве Первого взноса, для покупки новой квартиры.
Второй вариант, где к сожалению, вы становитесь неплатежеспособным и вынуждены продать квартиру. Важно не дожидаться ареста по суду, а самому действовать и опережать события! Покупатель вашей ипотечной квартиры должен подписать соглашение с банком о переводе остатка ипотечного долга. Согласно этого Соглашения, покупатель берет на себя обязательства полностью выплатить оставшуюся ипотечную задолженность банку и после этого получить жилье в собственность. Если у покупателя недостаточно средств, чтобы внести полностью все полагающуюся сумму одномоментно, то он также может оформить ипотечный кредит. В этом случае, Банк проводит анализ платежеспособности заемщика для обеспечения гарантированного погашения ипотеки выдает ему кредит! А вы получаете свою оставшуюся часть средств от выручки квартиры и далее действуете по схеме, уже описанной выше..
Более подробно и детально, мы готовы Вам рассказать на консультации в любом их наших филиалов.
С уважением, Ежов А.В
09.12.2020ДДУ в пользу третьего лицаТэги: дду, третьи лица
Вопрос клиента:
Я заключила ДДУ с застройщиком в пользу третьего лица. Оплата произведена мною 100%. ДДУ зарегистрировали. Через год, у меня изменилась жизненная ситуация, "друг" оказался совсем не "друг". Хочу внести изменения в ДДУ, переписать в пользу себя. Застройщик отказывает, объясняя это тем, что это возможно только с согласия моего бывшего "друга". Экземпляр договора у него есть на руках.
В браке не состояли.Прав ли застройщик?
Марьяна, Санкт-Петербург
Ответ:
Уважаемая Марьяна!
Увы, Застройщик Ваш - законопослушный (ну хотя бы в части данного вопроса), и он абсолютно прав!
Вы «Дольщик», и Вам необходимо подписать Дополнительное соглашение к ДДУ, которое также подлежит регистрации в УФРС. Договор в пользу третьего лица ограничивает свободу «Дольщика», если третье лицо выразит застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору. В силу пункта 2 статьи 430 Гражданского кодекса РФ «дольщик» и застройщик будут лишены возможности расторгнуть или изменить заключенный договор участия в долевом строительстве без согласия третьего лица, в пользу которого договор был заключен. Я так понимаю, что Ваш «товарищ» не намерен отказываться от своего права по ДДУ? Если же Вам удастся «уговорить» третье лицо отказаться от права, предоставленного ему по договору, тогда Вы можете воспользоваться этим правом, если это не противоречит договору.
С уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Добрый день! Квартира в долевой собственности по ½ у брата и сестры. Они в очень сложных отношениях. Может ли сестра без разрешения брата продать свою долю? Договориться им никак не получается, просто тупик!
С уважением, Анна
Ответ:
Уважаемая Анна!
Подобные вопросы задаются часто, я уже отвечал на похожий вопрос, здесь на сайте! Дублирую ответ:
И подарить, и продать, и завещать, и заложить! И все это без согласия брата. При продаже она не спрашивает его согласия, а обязана предложить брату воспользоваться преимуществом при покупке её доли (уведомить) и получить либо согласие, либо отказ. Необходимо обратиться к нотариусу и официально уведомить брата! Ну, а при дарении и этого не обязана делать. Обращаю внимания, что при долях, сделка в обязательном порядке должна быть нотариальной!
С уважением, Ежов А.В.