Часто задаваемые вопросы
Самые популярные вопросы об ипотеке, недвижимости и закону. Ответы наших экспертов.
На вопросы отвечает ген.директор
АО “Торговый Дом Недвижимости”
Почетный строитель РФ
Вопрос:
Добрый день!
Купили квартиру у застройщика по ДДУ в ипотеку с использованием материнского капитала. В пенсионный фонд дали обязательство, что при регистрации собственности выделим доли детям и родителям. Появились накопления, и мы хотим продать эту квартиру по переуступке и купить квартиру большего метража. Возможно ли это осуществить? Мне сказали, что Росреестр и Пенсионный фонд никак не отслеживают дальнейшее движение денег по мат.капиталу. В ДДУ детей не прописано. И потом, мы же хотим улучшить (увеличить) долю детей.
Спасибо за ответ заранее, Мария.
Ответ:
Уважаемая Мария!
Не рекомендую вам проводить данную «аферу». Для соблюдения обязательств перед законом(государством), Вам необходимо дождаться ввода объекта в эксплуатацию, выделить доли детям и родителям! После этого, согласовав (получив разрешение) с органами опеки, проводить дальнейшие операции по продаже данной квартиры.
Даже если в ДДУ не прописан маткапитал (это возможно в случае гашения им ипотеки) и вам удастся, обманув покупателя, продать эту квартиру по уступке, в последствии можно сделку оспорить через суд. Если же маткапитал прописан как взнос по ДДУ, то шансов нет никаких! Уступку не зарегистрирует Росреестр. Опять же, как на это посмотрит прокуратура! Придется потом доказывать, что вы не злоумышленники. Не "играйте" с государством в опасные игры.
С уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Здравствуйте, Андрей Владимирович! Купила у вас студию в новостройке, ДОМ сдан, все вовремя, акт подписала, ключи получила! Надеюсь, заслужила бесплатный совет от такого Гуру, как вы)) Если серьезно, то хочу, получив свидетельство о собственности, подарить ее сыну. В связи с этим, вопрос: Могу ли я подарить новостройку, не дожидаясь 3 лет? Как это лучше сделать? Обязательно ли через нотариуса? Какие налоги будут у сына? Какие пошлины надо заплатить?
Здравствуйте, Андрей Владимирович! Купила у вас студию в новостройке, ДОМ сдан, все вовремя, акт подписала, ключи получила! Надеюсь, заслужила бесплатный совет от такого Гуру, как вы)) Если серьезно, то хочу, получив свидетельство о собственности, подарить ее сыну. В связи с этим, вопрос: Могу ли я подарить новостройку, не дожидаясь 3 лет? Как это лучше сделать? Обязательно ли через нотариуса? Какие налоги будут у сына? Какие пошлины надо заплатить?
С уважением, Галина Соломоновна.
Ответ:
Добрый день, Уважаемая Галина Соломоновна!
Во первых, хочу Вас поздравить с тем, что наконец-то снялись все Ваши сомнения и подозрения о сроках сдачи )) Ну и по сути вопроса: После регистрации права собственности Вы сможете делать со своим имуществом все что захотите, дарить, продавать, закладывать, оно Ваше! При дарении сыну, у него не возникнет налогов, так как он близкий родственник! Нотариус не обязателен! Можно в простой письменной форме. Уточню один момент, он не должен Вас пугать, Свидетельство о собственности сейчас не выдают, вы получите на руки Выписку из ЕГРН. Госпошлина по регистрации права новостройки 2000 рублей.
Ждем Вас за новыми покупками, с уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Добрый день!
Обращаюсь с официальным запросом! Работает ли в вашем агентстве специалист по недвижимости Шарафетдинова Дания Нургалиевна 21.06.1963 года рождения? Звонили в ваш филиал на Луначарского, там ответили, что такой специалист не работает в вашей компании. Дело в том, что она принимает авансы по расписке от частного физического лица!!!, а объявления о продаже квартиры, где она выступает как агент, мы нашли под брендом нескольких агентств, в том числе и вашего!!! Примите пожалуйста меры!
С уважением, Елена.
Ответ:
Уважаемая Елена!
Спасибо за Ваше сообщение!
Шарафетдинова Д.Н. не работает в Акционерном обществе «Торговый Дом Недвижимости» Мы уже приняли меры и разбираемся в сложившейся ситуации. На вашу электронную почту будет выслан официальный ответ с подписью и печатью.
С уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Здравствуйте, Андрей Владимирович!
Встречаю много объявлений, в том числе видела одно и на вашем сайте, с фразой «ипотека не подходит», «продаем без ипотеки», «ипотеки нет» Что это означает? Какие-то проблемы, насколько криминальные? Подскажите, пожалуйста.
С уважением, Ольга Ростиславовна.
Ответ:
Уважаемая Ольга Ростиславовна!
На самом деле причин продажи без ипотеки, достаточно много, и не всегда они криминальные! Хотя такого исключать нельзя, все документы надо тщательно изучать. Могу привести в пример некоторые варианты, когда пишут «без ипотеки»
1.Неузаконенная перепланировка.
2.Клиент просто считает такую сделку сложной и долгосрочной (нежелание сбора документов для банка, оценка банком, одобрение и т.д.)
3.Комуннальные квартиры переделанные в студии.
4.Банкротство!!! Важно!
5.Перекрытия без кап.ремонта, старый фонд.
6.Рассрочка, обременение и многое другое.
Наверняка еще есть причины, лучше конечно все уточнить у продавца и тщательно проверить все документы.
С уважением. Ежов А.В.
16.10.2020Задать вопрос Ежову Андрею Владимировичу
Вопрос:
Здравствуйте, уважаемый Андрей Владимирович!
Ранее, читала ваши советы на форуме «дмир.ру», сейчас не могу найти этот форум, узнала, что его выкупил циан. Недавно вас искала на циане, но не нашла. В 2014 году вы вытащили нашу сделку «с того света», спасли наши деньги, с которыми мы мысленно распрощались, готовились судиться. Еще раз вам огромнейшее спасибище!! Сейчас снова возник вопрос с недвижимостью и нужен ваш совет, телефон не сохранился, нашла вас через этот сайт. Как с вами связаться, вопрос деликатный, не хотим писать для публичного обозрения.
С уважением, Ольга Александровна.
Ответ:
Уважаемая Ольга Александровна!
На ЦИАН я есть, просто очень редко захожу туда и практически не отвечаю на вопросы. Мой рейтинг там скатился с 3 места куда-то ниже двадцатки специалистов. К сожалению, после того как форум советов перенесли с дмир.ру на ЦИАН, появилось множество ботов, подставных лиц, несуществующих клиентов, которые морочат головы агентам и отнимают время по несуществующим сделкам и надуманным ситуациям. Читаешь такие вопросы и понимаешь, что это просто для поднятия рейтинга сайта, за счет активности агентского сообщества.
Моя почта для подробного описания вашей ситуации и вопросов zao.tdn@yandex.ru и телефоны 8(812)6770001 или 8(812)6770002
С уважением, Ежов А.В
Вопрос:
У нас задерживают документы уже почти полтора месяца! Сдавали в МФЦ в начале сентября!!! Раз нет регистрации сделки, мы не можем забрать свои деньги. Квартиры дорожают, нам сейчас уже не хватает на новую квартиру. Подскажите как повлиять на ситуацию? Спасибо.
Ринат.
Ответ:
Уважаемый Ринат!
К сожалению, сейчас многие Петербуржцы жалуются, что не могут оформить сделки с недвижимостью! Задержки вызваны с внедрением новой ПО Росреестра! Власти Петербурга обещают, что проблема решится в течении октября, но есть опасения, что это затянется минимум на пару-тройку месяцев. Совет: телеграмма на имя руководителя Росреестра СПБ И Лен.области с указанием всех проблем которые возникли из-за задержки регистрации перехода прав собственности. Продавать квартиру, необходимо было через альтернативную покупку, или хотя бы бронирование (если в новостройках)
С уважением, Ежов А.В.
08.10.2020Ипотека или потребительский кредит?
Вопрос:
Добрый день! Если не хватает миллиона на приобретение квартиры у застройщика, есть 4, а нужно 5, что лучше и выгоднее ипотека или потребкредит взять, чтобы не обременять квартиру?
Динара
Ответ:
Добрый день, Динара! Разница между кредитами:
- Проценты по Ипотеке значительно привлекательнее, нежели по потребкредиту, особенно в данный период (социальная, льготная ипотека на новостройки)
- По ипотеке квартира будет в залоге до полного погашения ипотечного кредита.
- Разница в страховке, при ипотеке есть возможность возврата, при потребкредите, возврата нет.
- Уточните у застройщика, условия рассрочки, и если вас устроит, то тогда связываться с банком не придется. Но при этом надо понимать, что рассрочка у застройщика возможна только до сдачи объекта.
С уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Здравствуйте! Покупаем квартиру сами, но в агентстве в г. Кемерово, нам показали выписку из ЕГРН, но она уже месячной давности. Хотели бы сами заказать свежую, подскажите как правильно ее сделать, чтобы самим получить, а не от агентства?
С уважением, Васильева Татьяна
Ответ:
Добрый день, Татьяна!
На сайте: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)
Для получения открытых данных введите точный адрес объекта или его кадастровый номер. Единственно, сейчас в зависимости от региона, возникает ряд временных трудностей из-за внедрения новой программы. Есть определенные сложности с получением документа, но мы надеемся, что со временем вопрос срочности будет решен.
С уважением, Ежов А.В.
30.09.2020Квартира продается юридическим лицом
Вопрос:
Добрый день! Андрей Владимирович, подскажите пожалуйста. Нашел квартиру, но продает юридическое лицо, причем агентство! Агентство давнишнее, работает около 10 лет, но настораживает, зачем они оформляли на себя, а не на физ.лицо? На что следует обратить особое внимание, сделка предстоит нестандартная, мой агент отговаривает, не хочет связываться с юр.лицами. Но мне очень нравится квартира. Дело не в цене, она в рынке, локация хорошая и очень приличное состояние. Я был у них, все вроде бы бурлит-кипит, народ шастает, клиенты с агентами работают.. С виду все прилично, но все таки?
С уважением, Наталья.
Ответ:
Спасибо за вопрос. Теперь по порядку:
- Ничего страшного в том, что вы приобретаете квартиру у юр. лица нет. Наша компания тоже периодически покупает квартиры, оформляя на юр. лицо. так же успешно продает физ. лицам.
- Если агентство оплачивало покупку деньгами со своего расчетного счета, то это даже хорошо. Прозрачность оплаты и полная стоимость покупки, подтверждается платежным поручением. Бывают мутные схемы, но про них отдельно…
- В том случае, если даже не посмотрев документов, агент начинает вас отговаривать от покупки квартиры, мне кажется это скорее всего, просто неопытность агента. Есть один момент, который может насторожить, даже профессионального агента! Это когда квартиры по срочному выкупу, ряд агентств специализируются чисто на таких сделках. Посмотрите рекламу агентства, занимаются ли они срочными выкупами ( порой они пишут, что выкупают квартиры с любыми юридическими сложностями).
- Бурлит-кипит, это уже хорошо. Но внимательное изучение всех правоустанавливающих документов, договоров и прав собственности, обязательное условие. Хорошо бы проверить историю квартиры.
- Что значит не стандартная? Не стандартная для сделок по сравнению с физ.лицами? Но возможно очень стандартная и правильная с юр.лицами ))
- Нюансов много, не спорю! Основные это: отсутствие обременения (залог, арест по суду, длительный договор аренды, обратите внимание на форму расчетов. Рекомендую аккредитив.
- Ну и главное: Агент это как семейный доктор )), или доверяйте своему Агенту, или обратитесь к более профессиональному.
С уважением, Ежов А.В.
29.09.2020Требуется ли согласие супруга?
Вопрос:
Здравствуйте, ответьте пожалуйста на такой вот вопрос. Купила квартиру в ипотеку, до брака!!! Вышла замуж, через 5 лет погасила ипотеку, зарегистрировала право собственности на себя. Обременения нет. Сейчас решила продать, покупатель просит нотариальное согласие супруга, (говорит без этого не зарегистрируют) который никакого отношения к этой квартире не имеет! Причем здесь согласие супруга, если я купила квартиру 3 года до свадьбы, это же мое имущество до брака?
С уважением, Валентина.
Ответ:
Уважаемая Валентина, здравствуйте!
Покупатель прав и не прав. одновременно! Переход права собственности ЗАРЕГИСТРИРУЮТ, но моя рекомендация: однозначно ТРЕБУЕТСЯ Нотариальное Согласие супруга! Вы ипотеку оплачивали, будучи в совместном браке, не исключена ситуация, что ваш супруг участвовал финансово в погашении ипотеки! Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признание сделки недействительной в судебном порядке, в течение года, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. А дальше СУД! Зачем Покупателю эти проблемы? Внимательно изучите ст. 35 СК РФ.
Как вариант, можно рассмотреть Брачный Договор с супругом, где прописать кому и какое имущество принадлежит.
с уважением, Ежов А.В.