Часто задаваемые вопросы

Самые популярные вопросы об ипотеке, недвижимости и закону. Ответы наших экспертов.

На вопросы отвечает ген.директор
АО “Торговый Дом Недвижимости”
Почетный строитель РФ

Ежов Андрей Владимирович Задать вопрос

Фильтр вопросов по темам

24.09.2020Покупка квартиры на торгах

Вопрос:

Добрый день! Подскажите пожалуйста, чем чревато покупать квартиру на торгах? Какие риски? Мне предложили купить квартиру на торгах, аж на 30-40% дешевле, чем в рынке. Что прячут за такой низкой ценой?

Спасибо за ответ, Светлана.

Ответ:

Добрый день, Светлана! Очень часто слышу такой вопрос от клиентов с заявкой на покупку квартиры с целью инвестиций. Мол, давайте на торгах купим, там же дешевле! Что ж, на то они и торги, чтобы стартовая цена была привлекательная и собрала максимальное количество участников. В дальнейшем, цена может вполне серьезно подрасти, за счет предложений. Как правило все равно будет дешевле процентов на 10, чем рыночная стоимость! Но стоит ли овчинка выделки? Теперь включим логику, что там выставляется? То, что невозможно продать по рыночной стоимости, то что имеет обременение! А почему? Вероятно потому, что там есть «сюрпризы» К примеру прописанные «отказники»с правом бессрочного проживания, или несовершеннолетние дети! Ждут вас в таком случае мытарства по судам и мучительные проблемы с выпиской и выселением оттуда проштрафившихся жильцов. Уж если выкупать на торгах имущество, то надо это делать, привлекая специалистов, знающих все тонкости и нюансы данных сделок.
С уважением, Ежов А.В.

23.09.2020Выкуп муниципальной собственности

Вопрос:

Подобрали квартиру (Коммунальная. Из пяти одна комната в собственности у г. Санкт-Петербурга.) Агент, продающий квартиру, сообщила, что возможен выкуп муниципальной собственности, так как проживающий в комнате жилец стоит на очереди на улучшение жилищных условий!

С уважением, Рябых Елена.

Ответ:

Уважаемая Елена! Вы похоже забыли сформулировать сам вопрос? Если вопрос в том, что покупать или нет данную квартиру? То, Первое, с чего хочу начать свой ответ, это с того, что вам для данной сделки, однозначно потребуется риэлтор или юрист, обязательно практикующий в сфере недвижимости. Собирать ответы на форумах и сайтах, дело полезное, но конкретная сделка достаточно сложная и в ней много вопросов и подводных камней. Необходимо внимательно изучить все документы по данной квартире и просчитать все имеющиеся риски! К примеру, почему выкуп у муниципалитета, а не приватизация жильцом, с последующей продажей? Если жилец стоит на очереди в улучшении жилищных условий, то когда срок его очереди? Через сколько лет он освободит муниципальную часть квартиры? Есть ли согласие от муниципалитета на выкуп, а если предположить, что комната, будет другому очереднику? Это расселение с подбором альтернативного жилья или просто одновременная продажа комнат в "коммуналке"? И т.д…

С уважением, Ежов А.В.

23.09.2020Какие документы необходимы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Вопрос:

Коммунальная квартира, 4 комнаты! Сосед соседу продает комнату, нужно ли получать разрешение от остальных соседей?

Катерина Петровна.

Ответ:

Уважаемая Катерина Петровна!

Прежде всего необходимо понимать, что соседи (проживающие и/или зарегистрированные) и собственники – это совершенно разные понятия! Для ответа на ваш вопрос, необходима дополнительная информация!

Если же предположить, что в коммунальной квартире собственник-1 комнаты продает комнату собственнику-2, то в данном случае письменное согласие от других собственников не требуется! Если же проживающий сосед, приобретающий комнату, не является собственником, а например арендует комнату, то потребуется согласие всех остальных собственников, так как они имеют право на преимущественную покупку. Вам в помощь ст.42 ЖК РФ и ст.250 ГК РФ

С уважением, Ежов А.В.

23.09.2020Договор в пользу третьего лица или по доверенности

Вопрос:

Добрый день, Андрей Владимирович! Хочу приобрести сыну квартиру, пока он служит в армии. Потом подарить ему, чтобы сдавал в аренду пока учиться будет. Сын от первого брака. На одном из форумов, мне юрист предложил подписать договор в пользу третьего лица или по доверенности от сына приобрести в его пользу. Как лучше поступить? Сколько стоят ваша консультация? И куда перечислить деньги? Спасибо вам заранее, Дмитрий.

Ответ:

Уважаемый Дмитрий! Начнем по порядку. Из вашего вопроса могу предположить, что вы сейчас во втором браке, а это существенно влияет на ситуацию. Приобретая квартиру в совместную собственность, вы обязаны будете получить согласие супруги при продаже(дарении) совместно нажитого имущества. (СК РФ ст.34) Договор в пользу третьего лица, маловероятно, так как требуется присутствие самого третьего лица, а если сыну дадут отпуск, то зачем тогда сложности, можно будет заключить просто ДКП. Вариант по доверенности (заверенной командиром части) также рабочий. Первичные консультации провожу бесплатно, а далее если потребуются мои услуги в дальнейшем, оплата, согласно условий договора. Приглашаю вас к нам в офис, по предварительной записи.

С уважением, Ежов А.В.

23.09.2020Договор купли-продажи (ДКП) недвижимости с рассрочкой платежаТэги: дкп с рассрочкой

Вопрос:

Продаем квартиру дальним родственникам жены по Д.К.П. в рассрочку! Какие разрешается указать штрафные проценты за нарушение сроков платежа и сроки действия договора? Есть возможность расторгнуть договор, в случае невыплат?
Спасибо за ответ, Виктор.

Ответ:

Уважаемый Виктор!

Моё субъективное мнение, ДКП с рассрочкой платежа один из самых сложных договоров по условиям исполнения обязательств. Абсолютно точно не рекомендовал бы вам использовать данную схему, а уж тем более, самостоятельно его составлять. Штрафные санкции (штрафы) вы можете прописать любые, согласно договоренностям, на то он и договор, но обязательными и существенными условиями являются стоимость квартиры, периоды рассрочки, размеры платежей, уплачиваемых в каждый из периодов, порядок осуществления платежей. Самое сложное начинается, если покупатель не в состоянии исполнить обязательства по ДКП, в особенности если при этом выплачено больше половины стоимости! Внимательно изучите статьи ст.486 ГК РФ, ст. 489 ГК РФ и ст.395 ГК РФ

С уважением, Ежов А.В.

22.09.2020ошибка в договоре с застройщикомТэги: ошибка в договоре с застройщиком, ошибка в дду

Вопрос:

SOS! Срочно!

Приобретали квартиру по ДДУ. Не эскроу!!! Все прошло гладко. Застройщик обязался зарегистрировать. Ждали звонка от застройщика, но через неделю решили еще раз просмотреть документы и обнаружили ошибку в дате рождения мужа. Вместо 6.07 дата 7.06, но год правильный. Как лучше поступить в данной ситуации? Заранее спасибо за ваш ответ, Людмила.

Ответ:

Срочно обратиться к застройщику, если он еще не подал ваши документы на регистрацию, переподписать ДДУ. Есть высокая вероятность, что застройщик еще не подал ваши документы.
Если уже отправлен, то подписать доп. соглашение к ДДУ и в установленном порядке зарегистрировать.
Если ничего не предпринять, то события могут развиваться по нескольким сценариям: приостановка, проскочит у регистратора и получите документы с ошибкой, что в дальнейшем скажется при любых юридических действиях с данной квартирой. В любом случае, в дальнейшем, потребуется исправление ошибки с обязательной регистрацией.

Прим: рекомендую пользоваться услугами агентства, подбор и проведение сделки по новостройкам для вас бесплатно, а лишнее внимание со стороны профессионала, не будет лишним! С уважением. Ежов А.В.

27.02.2018Продажа квартиры без комиссии агентаТэги: Без агента

Вопрос:

На просмотре моей квартиры агент предложил продать квартиру дешевле, чем через агентство на 30% которые он обязан отсчитать фирме в которой он работает (если заключить договор) будет скидка. Договорились конкретно на руки сумму 6 млн. руб за квартиру. Продаем почти год. Ко мне вчера опять обратился покупатель, который смотрел полгода назад, и разругался с моим агентом, тогда они не смогли договориться по цене. Сейчас он предложил расстаться с агентом, который накрутил сверху 4% и для нашего спокойствия провести сделку через нотариуса. Договора с агентом нет, обо всем договорились на словах. Просмотров нет. Я позвонил агенту и предложил уменьшить % до 50 тысяч рублей, так как толку нету никакого от рекламы и продать реальному покупателю. Покупатель готов доплатить не более 50 тысяч для агента. Агент в истерике на меня наехал, что клиента привел он и у него все под контролем и он хочет свои 4% или не допустит проведения сделки с этим покупателем. За что я должен платить такие деньги агенту?

Спасибо за полезные советы.

Михаил.

Ответ:

Михаил, мне кажется вы уже приняли решение!
Данным вопросом просто пытаетесь себя успокоить ))

От нас то, вы что хотите услышать? Как научить вас провести сделку мимо вашего агента? Так он сам вас научил на вашей первой встрече, когда предложил провести комиссию "мимо кассы". Или чтобы мы одобрили ваше решение с покупателем провести нотариальную сделку? На мой взгляд, вы оба, точнее даже все втроем, поступаете не очень порядочно. Мы не знаем всех нюансов данного "спектакля" поэтому сложно что-либо советовать. Но хочу, чтобы вы осознали то, что провести сделку для профессионала, не составит сложностей, главное для продажи это ПОКУПАТЕЛЬ! Надеюсь, вы понимаете к чему я....

Юридически, с его стороны, помешать сделке маловероятно. Но мне думается, он будет несказанно рад, если у вас сделка развалится по другим каким-либо причинам.

22.02.2018Одобрение отца на покупку квартиры?Тэги: Одобрение отца на покупку квартиры

Вопрос:

Покупаю квартиру на имя дочери, ей 16 лет. Требуется ли письменное одобрение (согласие) супруга, мы разведены уже более 5 лет назад? Знакомый агент советует сделать на всякий случай, чтобы спать спокойно, но также как-то не уверенно говорит, что можно и не брать. Искать отца или нет?, он после развода совсем забыл про дочь. Не хочется с ним вообще общаться..

Мария.

Ответ:

Уважаемая Мария!
Добрый вечер!
Достаточно одобрения одного из родителей. В данном случае вашего.
Ст 26 п.1.ГК. РФ.
с уважением, Ежов А.В.

А касаемо, искать отца или нет, поискать возможно следует, хотя бы для того, чтобы спросить, не желает ли он помочь финансово дочери. Но если, предположим, у вас все вопросы были решены в момент развода и общаться нет желания, то имеете на это право.
С уважением. Ежов А.В.

22.02.2018Незаконная планировка. Петербург.Тэги: Незаконная планировка. Петербург.

Вопрос:

Квартира классная, очень хороший ремонт, удобная планировка, но продавалась только за прямые деньги. И вот на авансе нам секрет открыли: Перепланировка и не просто, а с переносом перегородок, расширение ванной (плюс сделан вход в ванную из спальни, и в несущей стене арка из кухни в столовую. В агентстве нам говорят, что если мы будет продавать то опять только за прямые деньги (из-за чего нам понятно, все объяснили), а в целом не страшно. Какие есть риски, штрафы и последствия из-за незаконности перепланировки?

Спасибо за советы всем подсказавшим.

Ответ:

Добрый день!
Я так понимаю, это все вам сказали в агентстве продавца? А что говорит ваш агент? Перепланировка в вашем случае серьезная. На месте специалиста, я бы постарался донести до вас то, что бывает так, что при обнаружении контролирующими органами незаконного переустройства и/или перепланировки квартиры, на собственника налагается взыскание и обязанность привести квартиру в исходное состояние. Причем, не имеет значение, кто именно выполнял перепланировку! Другими словами, прежний собственник сделал самовольную перепланировку (причем нарушены несущие конструкции и изменена площадь мокрых узлов), а расплачиваться за незаконные действия придется Вам.
с уважением, Ежов А.В.

Нормы и правила проведения переустройства и перепланировки квартиры регламентируются в Главе 4 ЖК РФ. Штрафы ст.7.21 КоАП РФ.

21.02.2018Оспорить сделку в случае отсутствия отказовТэги: Оспорить сделку в случае отсутствия отказов

Вопрос:

Добрый день! Подскажите пожалуйста, какие последствия наступают в случае, если извещенные сособственники в праве общей долевой собственности не предоставят нам надлежаще оформленные согласия (или отказы) на отчуждение доли по истечении срока? Могут ли они подать в суд и оспорить в последствии сделку?

Ответ:

Добрый День! Если срок истек, то Вашу сделку зарегистрируют без их согласия (отказов). Подать в суд могут, но выиграть дело навряд ли
с уважением. Ежов А.В

Выписка из ст.24 п. 1 ФЗ «О государственной регистрации»
…..В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
с уважением..

Вопрос:

Спасибо, наш агент так и сказал, через месяц, можно сдавать документы на регистрацию, но сосед говорит, что у него на работе юрист сказал, что отказы обязательны. Сам готов купить, но дешевле предлагает. Вот и решили подстраховаться. Еще раз спасибо.

Ответ:

Помимо всего прочего, у вас нотариальная сделка и могу предположить, что уведомления готовил так же нотариус. Плюс еще то, что агент с вами рядом, не переживайте все будет хорошо.

1 7 8 9 21